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今年房地產(chǎn)或現(xiàn)冷熱不均，出臺(tái)優(yōu)惠補(bǔ)貼政策促進(jìn)房產(chǎn)投資
導(dǎo)讀：今年，房地產(chǎn)發(fā)展寫(xiě)入了《政府工作報(bào)告》，2016年工作安排中提到 “擴(kuò)大務(wù)工人員居住需求，吸引廣深港澳房產(chǎn)投資”。2016年，中山的房地產(chǎn)市場(chǎng)將往哪個(gè)方向發(fā)展?今年的樓市相比去年最后一個(gè)季度的走勢(shì)，預(yù)計(jì)又會(huì)有怎樣的變化?
有房才有家，現(xiàn)在安家中山正當(dāng)時(shí)
主持人：《政府工作報(bào)告》提到"擴(kuò)大務(wù)工人員居住需求"，大家對(duì)此怎看?
梁士倫：中山人口結(jié)構(gòu)比較特別，外來(lái)非戶籍常住人口超過(guò)戶籍常住人口。要讓外來(lái)務(wù)工人員在中山穩(wěn)下來(lái)，有房子，家才在這里。中山這幾年房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)早、過(guò)快，因供應(yīng)量過(guò)多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)相對(duì)周邊城市低。擴(kuò)大外來(lái)務(wù)工人員居住需求，讓他們?cè)谥猩劫I(mǎi)房，這是最好的時(shí)候。
程禹斌：中山這一提法，可以理解為供給側(cè)改革方面的舉措，這會(huì)促進(jìn)中山房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。
政策要配套，公共服務(wù)設(shè)施也少不了
主持人：現(xiàn)在方向有了，實(shí)際操作上，該注意些什么?又該怎樣去擴(kuò)大呢?
程禹斌：有一個(gè)問(wèn)題是值得關(guān)注的，存量里面，有多少產(chǎn)品是適合務(wù)工人員的?要不要做一個(gè)起碼的統(tǒng)計(jì)和分析呢?另外，用什么樣方法去促進(jìn)也值得思考。很多地方有購(gòu)房入戶政策，或者是購(gòu)房補(bǔ)貼政策，讓購(gòu)房者直觀地感受到實(shí)惠。
梁士倫：對(duì)政府來(lái)說(shuō)，倒是建議適當(dāng)出臺(tái)相關(guān)制度。例如，分不同人群，如人才落戶購(gòu)房、技能人才購(gòu)房、經(jīng)濟(jì)困難群體，制定針對(duì)性政策。鼓勵(lì)用人單位對(duì)務(wù)工人員購(gòu)房提供借資等支持。在不違背相關(guān)稅法前提下，政府可對(duì)非稅收費(fèi)項(xiàng)目予以減免。政府還可通過(guò)降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)務(wù)工人員購(gòu)房給予優(yōu)惠。調(diào)動(dòng)各方積極性，共同推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展，既解決去庫(kù)存問(wèn)題，同時(shí)又保證房地產(chǎn)有序發(fā)展，更好解決非戶籍常住人員就地安居問(wèn)題。
李暉：去年9月28日，我市出臺(tái)了《關(guān)于支持普通住房需求的指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)中山市自住型和改善型住房需求。政策支持包括：繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%;外來(lái)務(wù)工人員在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)普通住房，入戶積分由100分提高到150分;購(gòu)買(mǎi)家庭唯一普通住房減半征收契稅等。
程禹斌：還有一個(gè)問(wèn)題，針對(duì)務(wù)工人員會(huì)集中購(gòu)買(mǎi)的那部分住宅，一定要做好公共設(shè)施配套建設(shè)，這個(gè)才是最重要的。比如教育資源配套，要讓人買(mǎi)得起房，還能讀得了書(shū)。
吸引廣深港澳，要理性對(duì)待好時(shí)機(jī)
主持人：我們留意到，去年年底，深圳客到中山買(mǎi)房投資趨勢(shì)明顯，這次報(bào)告里也提出"吸引廣深港澳房產(chǎn)投資"，這會(huì)對(duì)中山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響?
梁士倫：去年以來(lái)，因?yàn)樯钪型ǖ肋@個(gè)熱點(diǎn)，客觀吸引周邊城市到中山購(gòu)房。這有利于中山房地產(chǎn)去庫(kù)存，繁榮中山房地產(chǎn)市場(chǎng)。但同時(shí)，中山應(yīng)該更加理性認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)不應(yīng)該成為投資主要領(lǐng)域。尤其目前房地產(chǎn)稅還沒(méi)有推出的情況下，如果把房地產(chǎn)作為主要投資領(lǐng)域，吸引異地投資人士，無(wú)形中會(huì)導(dǎo)致一個(gè)地方房地產(chǎn)發(fā)展的波動(dòng)。同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一系列其他相關(guān)問(wèn)題 (比如空置等)。所以，房地產(chǎn)投資應(yīng)該靠市場(chǎng)調(diào)控。當(dāng)然，去庫(kù)存對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展很重要。去庫(kù)存不力，過(guò)多資金沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域，活錢(qián)變成死錢(qián)了，只有把房子賣(mài)出去，錢(qián)收回來(lái)，企業(yè)才能用于其他投資。
李暉：過(guò)去一年，去庫(kù)存一直是中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的主調(diào)。截至去年12月底，中山的房地產(chǎn)庫(kù)存量為5.4萬(wàn)套左右，去化周期由2014年的13-14個(gè)月縮短9個(gè)月。什么是去化周期呢?這其實(shí)是新建商品房的存量與平均每個(gè)月商品房成交的比率，可以反映一個(gè)地方樓市庫(kù)存量的健康水平。"吸引廣深港澳房產(chǎn)投資"，對(duì)于房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，監(jiān)督管理的難度將增大;但對(duì)中山的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇。廣深港澳的高端客人來(lái)了，我們的房地產(chǎn)企業(yè)也得改變以往傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)的風(fēng)格，拿出更高質(zhì)量、類(lèi)型更豐富的產(chǎn)品以及高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。例如：可以嘗試旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等類(lèi)型的開(kāi)發(fā)。
程禹斌：中山局部地域如坦洲、火炬區(qū)因特定因素容易吸引地產(chǎn)商愿意進(jìn)來(lái)。但總體看來(lái)，中山庫(kù)存大，后市承接力也不強(qiáng)。應(yīng)該在土地供應(yīng)，房產(chǎn)戶型，外來(lái)發(fā)展商的本土化(包括合并或合作開(kāi)發(fā))，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及最重要的公共服務(wù)配套方面出招。當(dāng)務(wù)之急是要在有效去庫(kù)存及優(yōu)化住宅的品種上下工夫，增強(qiáng)"宜居中山"的美譽(yù)度。
房?jī)r(jià)總體預(yù)計(jì)穩(wěn)定，或持續(xù)"冷熱不均"
主持人：市民比較關(guān)心的是，外來(lái)投資者多了，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲?
程禹斌：我們既要看到對(duì)去庫(kù)存化的正面作用，也要看到房?jī)r(jià)高速抬升可能帶來(lái)的負(fù)面影響。尤其是，發(fā)展商不要盲目樂(lè)觀，理性對(duì)待。
李暉：投資客關(guān)注的都是與深中通道密切相關(guān)的區(qū)域板塊，這些核心區(qū)域的房?jī)r(jià)將會(huì)有所上升，其他區(qū)域的房?jī)r(jià)受影響較小。外來(lái)投資客增加，肯定會(huì)造成區(qū)域之間的房?jī)r(jià)不均，但中山的總體房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍會(huì)保持平穩(wěn)。
梁士倫：中山去年因?yàn)樯钪型ǖ缼?lái)這一波行情，不僅推動(dòng)中山房地產(chǎn)繁榮，促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，也帶來(lái)了部分地段、部分片區(qū)房?jī)r(jià)快速上升，使得中山與周邊、國(guó)內(nèi)其他城市相比，形成一大亮點(diǎn)。隨著深中通道正式批復(fù)、建設(shè)，2016年中山會(huì)加大力度提前謀劃、推進(jìn)與深中通道對(duì)接的相關(guān)交通和基礎(chǔ)設(shè)施工程，相信深中通道會(huì)持續(xù)對(duì)中山房地產(chǎn)產(chǎn)生正面刺激效應(yīng)。
但是必須要看到，中山房地產(chǎn)多年來(lái)，供應(yīng)相對(duì)偏大，本地剛需與其他城市相比不突出，目前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量偏大，因此中山房地產(chǎn)2016年會(huì)出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象。
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關(guān)于“土地和房地產(chǎn)”，《政府工作報(bào)告》還講了什么?
關(guān)于土地，報(bào)告提到：“加大閑置土地處置力度，引導(dǎo)建設(shè)單位整合利用碎片用地。深入推進(jìn)“三舊”改造。加大建設(shè)用地收儲(chǔ)力度，為城市建設(shè)發(fā)展提供強(qiáng)力支撐。統(tǒng)籌解決一批土地歷史遺留問(wèn)題。探索建立工業(yè)用地‘先租后讓、彈性年限’出讓制度。有序推進(jìn)鋅鐵棚改造，盤(pán)活閑置工業(yè)廠房。”
關(guān)于房地產(chǎn)，報(bào)告提到：“科學(xué)調(diào)控、綜合施策，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。擴(kuò)大務(wù)工人員居住需求，吸引廣深港澳房產(chǎn)投資。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。鼓勵(lì)發(fā)展文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)。
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