不動(dòng)產(chǎn)登記帶來什么
今年以來，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記步入快車道。
3月，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議召開，確定用3年時(shí)間在中國建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。4月，國土資源部成立不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組。5月，不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌。6月，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的研究設(shè)計(jì)正式啟動(dòng)。
同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)也從中央層面向地方“落地”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國已有17個(gè)省區(qū)市明確由國土資源部門牽頭負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5省已經(jīng)正式建立不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議制度，遼寧、黑龍江、廣東、四川、北京5省市成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組。有報(bào)道稱，江蘇等省份已宣布設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記局，啟動(dòng)實(shí)施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的整合。
今年3月，國土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，要用4年左右時(shí)間，運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。具體的時(shí)間表是，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度;2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度;2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行。
這次《意見稿》的發(fā)布意味著我國建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度邁出實(shí)質(zhì)性的步伐。
8月19日，記者從河南省國土資源廳了解到，目前我省也正在籌備成立不動(dòng)產(chǎn)登記局，并已經(jīng)制定相關(guān)方案等待省里審批。隨著《意見稿》的發(fā)布，也會(huì)加快推進(jìn)有關(guān)工作的進(jìn)度。
房產(chǎn)證、土地證、林權(quán)證等等，合并到一個(gè)部門登記
目前，我國涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門超過10個(gè)，其中包括國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、住建、漁業(yè)、海洋等，呈現(xiàn)多頭管理的狀態(tài)。實(shí)際操作中，不同部門采取不一樣的標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)不可避免存在相互“打架”的地方。由于不能共享信息，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記的效率大幅降低，出現(xiàn)一些漏洞。
《意見稿》明確了登記機(jī)構(gòu)，具體是：國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。縣級(jí)以上地方政府應(yīng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。
從目前各省市區(qū)的實(shí)踐看，也多是參照中央，由國土資源部門牽頭，通過聯(lián)席會(huì)議機(jī)制整合職權(quán)，掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局。
實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將打破條塊管理的方式，“多頭管理”終結(jié)，相關(guān)信息按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來采集。
這意味著以往群眾辦理房產(chǎn)證、土地證、林權(quán)證等各種證件，只需到負(fù)責(zé)統(tǒng)一登記的機(jī)構(gòu)—不動(dòng)產(chǎn)登記局辦理即可。
房產(chǎn)是最受人關(guān)注的，但不動(dòng)產(chǎn)并不限于房產(chǎn)。依照《意見稿》規(guī)定，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利共有10種，包括：集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)，法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
這幾乎囊括了我國居民生活生產(chǎn)中所涉及的土地、海域以及房屋、林木等定著物。
信息實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，開征房產(chǎn)稅有了基礎(chǔ)
在沒有實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記之前，不動(dòng)產(chǎn)登記分散在各個(gè)地區(qū)各個(gè)部門，土地、住房等基礎(chǔ)性信息幾乎是一筆糊涂賬。比如至今沒有一個(gè)部門能說清全國到底空置多少房屋，查住房空置率只能靠“查水表”、“數(shù)黑燈”等最原始的方法。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將會(huì)有助于監(jiān)管部門掌握我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況。信息互聯(lián)后，決策部門就可以摸清家底，在未來的土地使用和規(guī)劃方面做到科學(xué)安排有依據(jù)。完成統(tǒng)一登記后，多部門可以共享信息，可實(shí)現(xiàn)原本無法實(shí)現(xiàn)的職能。
此次《意見稿》發(fā)布，提升了房產(chǎn)稅預(yù)期。一位房產(chǎn)中介人員告訴記者，房產(chǎn)是人們最關(guān)注的焦點(diǎn)問題，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度使房產(chǎn)底數(shù)徹底陽光化，為房產(chǎn)稅的開征打下了基礎(chǔ)。
不動(dòng)產(chǎn)登記成為征收房產(chǎn)稅的前奏。近日財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀斷言，不動(dòng)產(chǎn)登記成熟時(shí)便是房產(chǎn)稅開征日。
市場(chǎng)普遍預(yù)期房地產(chǎn)稅一旦推出，要比限購、限貸對(duì)樓市的影響更大并且持久，對(duì)投資性房產(chǎn)、非自住性房產(chǎn)將是一大打擊。比如位于旅游勝地的旅游地產(chǎn)，參照已經(jīng)開征房產(chǎn)稅的國家，將會(huì)繳納較高的房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅開征后，政府可以在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地通過調(diào)節(jié)稅率對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，避免誤傷自住性房產(chǎn)。
8月17日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康公開表示，征收房產(chǎn)稅的共識(shí)在加強(qiáng)，房產(chǎn)稅立法在2016年底之前有望實(shí)現(xiàn)，2017年正式實(shí)施，“這是可以推測(cè)的大致時(shí)間點(diǎn)�！�
有分析人士據(jù)此認(rèn)為，這個(gè)說法與推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的時(shí)間表相吻合。可以推測(cè)，2018年形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系之時(shí)，征收房產(chǎn)稅可能會(huì)如期而來。
“以人查房”能實(shí)現(xiàn)，反腐會(huì)有作用，能不能降房?jī)r(jià)不好說
雖然不動(dòng)產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調(diào)控，目的也并非反腐，但對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)非常大。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件。
有人斷言，不動(dòng)產(chǎn)登記、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)及房產(chǎn)稅三大舉措一旦得以落實(shí)，將對(duì)未來房?jī)r(jià)起到一定的壓制作用，而像“房叔”、“房妹”等現(xiàn)象也會(huì)得到遏制。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提出之后，這項(xiàng)制度就被賦予了反腐手段的作用。
在披露出來的領(lǐng)導(dǎo)干部腐壞案件中，房地產(chǎn)成為了腐壞官員獲取不法財(cái)產(chǎn)的重要渠道。但由于目前房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一和信息聯(lián)網(wǎng)的缺失，造成較大的漏洞。另外，當(dāng)前各級(jí)干部向組織報(bào)告?zhèn)�人事項(xiàng)，其中不動(dòng)產(chǎn)的情況要準(zhǔn)確查證也較為麻煩。
實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，就能實(shí)現(xiàn)“以人查房”，使得一些群體或個(gè)人長(zhǎng)期違規(guī)占有的、來源不明的'不動(dòng)產(chǎn)浮出水面，便于查辦腐壞案件，同時(shí)也起到震懾作用。
不過也有人認(rèn)為“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”的反腐作用有限，因?yàn)椴簧俑瘔墓賳T擁有的多套房產(chǎn)，往往是由親友或相關(guān)利益者代持，不會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)掛在自己名下。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)廉政研究院院長(zhǎng)喬新生認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記情況并不是完全公開，而是“權(quán)利”公開。他舉例，“如果你想查看某個(gè)官員的房產(chǎn)情況，相關(guān)部門是不會(huì)受理的，因?yàn)槟愫退麤]有‘利害關(guān)系’，除非你要求仲裁或者上訴，但這樣來講成本太高�！�
在《意見稿》中規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
據(jù)了解，權(quán)利人一般應(yīng)該包括不動(dòng)產(chǎn)所有人、抵押權(quán)人、承租人等;利害關(guān)系人通常是指與當(dāng)事人之間存在法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的人，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的子女、擬購不動(dòng)產(chǎn)的人、擬租賃不動(dòng)產(chǎn)的人等。
公眾對(duì)于“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”的強(qiáng)烈關(guān)注，還在于這一制度被看作有平抑過高房?jī)r(jià)的作用。地產(chǎn)大佬潘石屹在去年就曾公開表示，一旦實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，房?jī)r(jià)馬上就會(huì)下跌。但分析者認(rèn)為，這一舉措會(huì)導(dǎo)致不便公開信息的房子拋售或轉(zhuǎn)移，但對(duì)大多數(shù)普通人來說更多的是心理層面的影響。拋售的房子量有多大、會(huì)在多大程度上影響房?jī)r(jià)，有待觀察。
農(nóng)房也能確權(quán)發(fā)證，不動(dòng)產(chǎn)登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”
作為農(nóng)村居民最重要的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，農(nóng)房被納入不動(dòng)產(chǎn)登記。在《意見稿》發(fā)布之前的8月10日，五部門發(fā)文明確“農(nóng)房”將納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。
由國土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確要求結(jié)合國家建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有關(guān)要求，將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的工作范圍，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證。
這是國務(wù)院同意建立不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度以來，有關(guān)部門首次聯(lián)合發(fā)文，明確闡述了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”的重要意義。
據(jù)了解，上世紀(jì)80年代后期至90年代初，我國開始探索農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記試點(diǎn)。經(jīng)過上世紀(jì)90年代中后期的停滯，1999年之后農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記全面加快，2008年農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證開始走上舞臺(tái)，直到此次推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證，將農(nóng)房一并納入不動(dòng)產(chǎn)登記，為形成覆蓋城鄉(xiāng)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記體系打開了通道。
在此之前，農(nóng)房除了居住，難以抵押擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓受益。如今，將農(nóng)房與宅基地一起并入不動(dòng)產(chǎn)登記，房地一體，在法律和政策體系中向前推進(jìn)了一大步。
《意見稿》中關(guān)于住房，只有“房屋等建筑物、構(gòu)筑物”，并沒有國有土地上房屋和集體土地上房屋的區(qū)分。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)認(rèn)為此舉意義重大，“農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，是建立在同步不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)上。沒有證書來證明產(chǎn)權(quán)關(guān)系，那么未來宅基地用房若是在市場(chǎng)化的基礎(chǔ)上流通、入股的話，如果沒有統(tǒng)一登記環(huán)節(jié)，這些都無從談起�！�
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