小區物業管理制度
在發展不斷提速的社會中，制度起到的作用越來越大，制度具有使我們知道，應該做什么，不應該做什么，懲惡揚善、維護公平的作用。那么相關的制度到底是怎么制定的呢？以下是小編幫大家整理的小區物業管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
小區物業管理制度1
小區物業客戶管理之對客服務承諾
1、保障每日24小時供電供水,如供電、供水單位停電停水或檢修需要停電停水,將提前24小時在各大堂書面公告,情況特別緊急時除外。
2、為給客戶提供各種需要和方便,公司提供室內報修服務、商務服務和其他一些有償服務。本著'服務為主、保本微利'的原則,有償服務的收費標準公司將明碼標價。
3、為便于客戶與公司聯系,公司的`熱線服務電話每日24小時開通。
4、為了保證服務的及時性,滿足實際需要,公司對于客戶所有室內報修事項,按照特急(10分鐘內到場或處理)、急(15分鐘內到場或處理)和一般(當日或與客戶約定時間內到場或處理)的三級處理為原則。
5、公司服務時間承諾,見下表:(略)
小區物業管理制度2
為規范小區維修基金的收取、使用及管理工作，根據有關規定，結合小區物業管理實際情況，特制定本制度。
（一）基金用途
小區維修基金僅限于支付小區開業前管理籌備費用及日后小區設施設備大型維修、保養及更換的費用。
（二）基金收取
小區交付使用時，每一位業主都必須繳納相當于其名下單元一個月管理金額的.小區維修基金，該基金不可退還，但可以在業權發生變更時，轉至新業主名下。
（三）收入管理
1、每一戶業主按小區入伙時規定的時間繳納。
2、本基金由公司收取，也可以由發展商代收后統一劃入公司賬戶。
3、公司設立專門賬戶進行單獨核算和反映。
4、在會計核算賬務系統進行總賬控制，并在電腦'客戶管理系統'中進行記錄，同時應設置備查簿，登記各業主維修基金的繳納情況。
（四）支出管理
一般情況下，公司不能動用維修基金。需動用維修基金，必須取得原業主委托書及新業主產權證明資料，然后辦理基金明細賬戶的變更處理。
（五）結存管理
1、公司應根據小區運作情況，對本基金進行管理，盡可能讓其保值及增值。
2、公司應及時向業主反映其增減變動情況，在財務報告中予以說明。
3、其結余情況應每半年向業主公布一次，接受業主監督。
小區物業管理制度3
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、(電梯)樓內消防設施設備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養護與管理。
(4)物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(5)物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、物業配套會所等。
(6)專業裝修工程質量監理與裝修管理。
(7)公共環境清潔服務,包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。
(9)對物業實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業安全。
(10)結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社區文化、娛樂活動以協調社區內人際關系、溝通感情。
(11)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(12)管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。
3、裝修搬遷期:指業主辦妥入伙手續后,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。
(1)物業管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業主公共利益,同時又監督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
b、業主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業主的正常生活和后入住業主的'順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環節:
a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格審核。
①核實業主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續;
②裝修公司的資質復印件、營業執照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯系電話;
③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費;
④簽定裝修管理協議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;
b、裝修過程的監管:
①嚴控臨時出入證的辦理;
②無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區;
③打孔、砸墻等破壞性工具未經批準禁止帶入小區;
④劃分明確的責任區域,推行區域管理小組、保安日查制度,主管、經理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現場驗收制度,有違規裝修項目的不予以驗收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
①發現有違規裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權單位舉報;
②平時加強裝修安全方面的宣傳;
③與業主溝通時注意方式方法;
4、正常管理期:小區大部分業主的二次裝修工作已基本完成,小區環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。
(1)對設備外觀出現的缺陷進行整改,對維修保養工作的程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節能改造以利于提高設備管理質量。
(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。
(7)按照質量管理體系標準建立物業管理規范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節進行考評,并就各崗位所涉及的內容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
(9)各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定,跟蹤執行情況;
(10)按質量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態,維修、保養情況進行檢查、診斷,發現不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協助建立控制程序及方法,確保系統長期正常運行;
(11)根據管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區會所設備設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所,根據會所的裝修格局和功能設置,若發現器材配置不夠完善,達不到營業要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業評優時,制定物業管理創優計劃與實施方案,針對物業管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施設備的維修保養的工作計劃;
(15)物業管理規章制度執行情況的工作計劃;
(16)物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進行物業管理服務意識及行為規范培訓,保障管理水平
(20)在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。
(21)時機成熟后,依法成立小區業主委員會。
(22)定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查,建立業主信息收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。
(23)根據小區實際情況,將物業管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
小區物業管理制度4
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp4.8物業小區車輛管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
加強小區停車場的管理，保障私人車位使用權不受侵犯，保障停車有序和安全。
2.適用范圍:
適用本小區車輛管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章
3.2 iso9002標準4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章
4.職責:
4.1保安服務部按《車輛通行、停放收費辦法》為小區住戶提供車輛停放車位服務，并做好登記和宣傳工作。
4.2保安服務部的車管員、保安員負責日常的車輛停放秩序、車輛安全管理。
4.3保安服務部主任負責對車管員、保安員工作監督與檢查。
5.工作程序:
5.1對使用小區各種車證車輛管理:
5.1.1保安服務部每年根據住戶租用車證期限，到期發放《車位續租通知單》，通知住戶到經營管理部辦理續租、換證、收費手續。
5.1.2住戶續租車位、更換停車證要填寫《機動車位登記表》并請住戶將車證放在明顯處。
5.1.3對持有小區車證的車輛進入小區時，由保安門崗確認其合法性后，打手勢放行。
5.1.4每日20時至次日6時前，持小區車證的車輛進出小區時，須在《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》中進行登記。
5.1.5每日6時至20時前持小區車證的車輛進出小區時無須登記。
5.2無證車輛管理:
5.2.1此類車輛是指各大公司辦理公務，探親訪友者所乘車輛。
5.2.2無證車輛進入小區時，保安人員問清去向，所辦何事，填寫在
《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》和《會客證》，并告知司機不能占用私人車位，如果占用，必須在17:00前離開，以免影響個人使用。
5.2.3此類車輛未經保安保安服務部同意一律不得在小區過夜 。
5.3搬家、拉物車輛管理:
5.3.1住戶搬家需到經營管理部填寫《出小貨物登記單》，將大件物品填寫在物品名細項目內，經門崗驗證無誤后方可放行。
5.3.2住戶委托他人協助搬家、搬物時，需在《出小區貨物登記單》受托人項目中填寫姓名及證件號碼。
5.3.3住戶拉物出小區時，由門崗確認合法性(指確實時住戶本人)由門崗填寫《出小區貨物登記單》由住戶簽字，即可放行。
5.4除以上程序外，小區內車輛管理執行《車輛管理規定》。
5.5停車場的.標識:
5.5.1地面停車位的標識:地面停車場由交通管理局劃制的長5m，寬2.5m的車位線，噴制車位號。
5.5.2地下車庫的標識:在入口處掛有限高2.2m的標志牌，車位線和車位號同地面停車場相同。
5.5.3在工作過程中，使用《物業管理服務規范用語》。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《車輛管理規定》ej-wi-qp4.8-01
6.2《地下車庫車輛管理規定》ej-wi-qp4.8-02
6.3《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01
6.4《機動車出小區登記表》ej-qr-qp4.8-02a
6.5《機動車進小區登記表》ej-qr-qp4.8-02b
6.6《地下車庫車輛登記表》&n
bsp; ej-qr-qp4.8-03
6.7《出小區貨物登記單》ej-qr-qp4.8-04
6.8《會客證》ej-qr-qp4.1-13
小區物業管理制度5
小區管理處安全工作檢查制度
1.目的
為了加強對安全各崗位的監督管理,杜絕各類事故及案件的發生,特制定本制度。
2.范圍
適用于管理處。
3.方法和過程控制
3.1車場收費崗監督管理:明確規定收費崗在當值期間不允許攜帶超過五元(包括五元)以上的現金。每天當值班長在上、下班講評時進行檢查(此規定列入夜間查崗內容)。違反上述問題點一經發現除沒收其現金外,并按貪污票款做嚴肅處理。
3.2車場入口崗及巡邏崗監督管理:禮儀禮節是否按體系文件要求嚴格要求自己,嚴格執行車場ic卡管理制度,一車一卡,車管系統出故障時車輛進出憑證是否按規定填寫;入場的車輛是否開具相應的'憑證(特殊情況除外)。車場巡邏崗對車場的車輛停放情況是否熟知;車輛外觀檢查是否仔細;在巡邏過程中發現的問題是否及時作相應的處理或匯報;是否按規定填寫車輛的入場時間及車輛的外觀檢查情況。
3.3堂崗監督管理:禮儀、禮節是否按崗位的操作流程去落實,是否做到熱情周到服務業主顧客及外來人員;對外來人員的管理是否按規定落實,以及掌握其探訪目的。
3.4樓層巡邏崗監督管理:是否按規定的時間及路線進行巡邏和簽到,有無提前簽到、補簽到行為。一經發現有上述行為給予嚴肅處理。
3.5班長崗監督管理:當值期間是否起到對崗位的有效監督及檢查;一日生活制度的落實情況;內務衛生是否按值日制度高標準、高質量去落實;
3.6督辦崗監督管理:督導各班上、下班是否執行講評制度;是否按規定嚴格請銷假制度;安全各班的軍訓、班組例會是否按規定的時間及科目進行落實,軍訓的效果是否達到公司的要求。
3.7安全主管監督管理:每月對現場安全管理、制度落實及質量記錄進行全面檢查,并將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上;對檢查存在問題點,督促各片整改,每季度對巡邏路線、小區圍墻紅外線、安全隱患點進行評估、調整,并上報經理審批。
3.8經理/經理助理監督管理:每月對小區消防、安全管理進行全面檢查、指導,并將檢查情況記錄在《安全檢查記錄表》上,對檢查存在問題點,督促安全主管限期整改。
小區物業管理制度6
小區物業管理人員考核制度范例
1、管理人員考核是以任職資格和崗位責任為依據
綜合運用評議、詢問、測試、調查等手段，對特定對象履行職位的能力進行結論性評價的過程。為合理利用人力資源，充分發揮人員潛能，切實搞好人才培訓提供依據。
2、考核工作要堅持'三公'、'三嚴'、'四結合'、'四掛鉤'：
（1）三公'為公平，即考核標準公平合理，人人都能平等競爭；公開，即考核實行公開監督，人人掌握考核辦法；公正，即考核做到公正客觀，考核結果必須準確。
（2）三嚴'為嚴格考核標準，即考核要素的標準必須具體、明確、客觀；嚴明考核辦法，即考核規程和方法要科學、嚴謹、可行；嚴肅考核態度，即考核者和考核對象對待考核的態度均應當端正、認真、負責。
（3）'四結合'為組織考核與自我考核相結合，全面考核與單項考核相結合，常規考核與特別考核相結合，定性考核與定量考核相結合。
（4）'四掛鉤'為考核結果與職務升降掛鉤，與收入多寡掛鉤，與榮譽得失掛鉤，與工作去留掛鉤。
3、全面考核要考核員工德、能、勤、績四個方面
德主要考核思想覺悟和道德品質；能主要考核學識水平和實操能力；勤主要考核工作態度和出勤情況；績主要考核勞動效率和工作業績。在進行具體的'考核工作時，根據考核目的和崗位特點，再將考核項目加以調整，考核條目加以細化。
4、經常進行的員工考核工作主要有轉正考核、續約考核、培訓考核，專業考核，日常考核、年度考等。
5、各類考核的結果均要形成文字材料，考核材料要力求具體詳細，避免過于抽象空洞。除個別情況外，一般考核均可以使用《員工考評表》，先過進行要素遞減評分，再采用寫實紀實手法，運用數據，事實列出評分理由和做出綜合評語。
6、一般情況下，員工考核都要讓被考核者對照考核標準先進行自我考核，以促使其自省、自悟、自勵。組織考核的結果，一般也要與本人見面，以激發其成就感和進取心。
7、所有各類員工考核材料，都應當及時轉交公司人事部，并由人事部負責存入本人檔案。
小區物業管理制度7
住宅小區物業管理處工作制度
為加強管理和監督,嚴明紀律,發揮管理的效應作用,創高效、優質的綜合服務,特制定本制度。
一、遵守公司的.工作紀律,按時上下班,不得遲到或早退,一個月內遲到或早退五次扣當月獎金的百分之五十。
二、有事離開,須有請假條,寫明事由,一天內由管理處主任批準,一天以上須管理處主任簽字,交公司領導批準;請病假須有醫生證明,并于當天交給管理處主任;未經批準擅自離開工作崗位者,扣發當月獎金或十天平均工資,超過兩天未返崗位者,按自動辭職處理。
三、工作時間,必須堅守工作崗位,并按質、按量完成各自職責。如檢查到工作時間不在工作崗位范圍內,按曠工處理,扣發當月獎金百分之二十或一天平均工資。
四、工作時間,不準看報閑聊,不準用通迅設備聊天,空閑時間應努力學習業務知識;如不能勝任本職工作或經常被用戶投訴者,管理處可以書面報告公司給予換人或辭退。
五、因違反工作規程損壞設備、設施及用戶財產,視損壞程度扣發獎金或照價賠償。
六、嚴禁向住戶和業主索取財物、吃拿或肆意刁難等不良行為。
七、管理處的設備、機器或工具未經主任以上同意,不準外借。
八、嚴禁在本住宅區內擅自承接工程。
九、依據法規嚴格妥善管理,須熱情、主動、周到地為住戶和業主提供高效的綜合服務,不允許以粗暴或冷漠的態度對待。
十、如有違反上述條款者,管理處有權將其行為記錄在冊,向公司提出扣發獎金或辭退的建議。
十一、工作時間必須穿戴整齊的工作服,佩帶工作證,接受業主或用戶的監督。
小區物業管理制度8
第二節房屋管理與維修養護
1.主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標、組圖及幢、單元、戶門標號標志明顯。
2.無違反規劃亂搭亂建,無擅自改變房屋用途現象。
3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。
4.戶外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔、統一、美觀,無安全隱患或破損。
5.封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面,除建筑設計有要求外,不得安裝戶外防盜網、晾衣架、遮陽蓬等。
6.空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。
7.房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。
1)住戶裝修申請表、裝修責任書(見業主分戶檔案)
2)裝修現場巡查記錄表(見工程巡查記錄)
第三節共用設施設備管理
1.共用配套設施完好,無隨意改變用途。
2.共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄,無事故隱患,專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范。
1)設備運行維修工作程序
2)設備巡查記錄
3)設備保養記錄
3.室外共用管線統一入地或公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。
4.排水、排污管道通暢,無堵塞、外溢現象。
5.道路通暢,路面平整,井蓋無缺塊,無丟失,路面井蓋不影響車輛行人通行。
6.制定供電系統管理措施并嚴格執行,記錄完整,供電設備正常,配電室管理符合規定,路燈、樓道等公共照明完好。
1)電室管理規定
2)配電系統工作內容及操作程序
3)路燈、樓道等公共照明設備完好
第四節安防、消防、車輛管理
1.小區基本實行封閉式管理
1)小區實行24小時封閉管理資料
2)治安管理規定
3)門衛管理規定
2.有專業護衛隊實行24小時值班及巡邏制度,護衛熟悉小區的環境,文明值勤,訓練有素、言語規范、認真負責。
1)護衛部工作、內務條令
2)護衛崗位職責
3)各種工作記錄、資料照片
⑴護衛值班記錄
⑵護衛訓練記錄
⑶夜間巡查記錄
⑷來訪登記表
⑸護衛培訓日程、訓練記錄及資料
⑹護衛工作考核、巡查、評分統計資料
⑺護衛基礎知識考核答卷
⑻護衛文明值勤,裝修巡查等資料
3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施
1)警示牌標識卡等
2)突發事件及異常情況處理措施
3)常見治安刑事案件及處理措施
4)常見的幾種可疑情況及處理措施
5)緊急情況記錄表
4.消防設備設施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制定消防應急方案
1)消防管理制度
2)火警、火災應急方案
3)消防通道暢通
4)定期進行消防巡視,檢查維護消防設施、器材等資料
5)護衛隨時巡查營業房消防設施
6)義務消防隊員消防演練
5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記。
1)機動車停車場管理規定
2)機動車停車場登記
3)護衛巡邏記錄
4)護衛工作考核標準
5)交通指揮管理規范有序
6.非機動車輛管理制度完善,按規定位置停放,管理有序。
1)非機動車管理規定
2)按規定位置停放、管理有序
3)護衛工作考核標準
第五節環境衛生管理
1.環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。
1)環衛設備臺帳
2)垃圾箱、果皮箱
3)清潔工作清潔小區環境衛生資料
2.清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員明確的責任范圍,實行標準化保潔。
1)清潔衛生工作標準及考核辦法
2)清潔衛生工作考核表
3.垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺
1)消毒滅蠅工作資料
2)定期投鼠藥資料
4.房屋共用部位共用設施設備無蟻害。
5.小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物,小區內衛生照片等資料。
6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現象、樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔。
7.商業網點管理有序,符合衛生標準,無亂設攤點、廣告牌和無亂貼、亂畫現象。
8.無違反規定飼養寵物、家禽、家畜。
9.排放油煙、噪音等符合國家環保標準、外墻無污染。
第六節綠化管理
1.小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置恰當。
2.綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用等現象。
3.花草樹木長勢良好,修繕整齊美觀,無病蟲害,無折損現象、無斑禿。
4.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
第七節精神文明建設
1.意義,健康向上的社區文化活動,創造條件,積極配合,支持并參與社區文化建設。
a提高業主自治自律行為宣傳教育資料
1)經常進行政府有關法律法規宣傳教育資料
2)建立業主產權區域建設,愛護小區公共設施資料
b小區安全文明消防宣傳欄告示檔案資料
c小區住戶參與文化娛樂活動資料
d培訓護衛消防安全知識,培訓資料
第八節管理效益
1.管理服務費收繳率為98%以上
1)20xx年3月至,收費報表
2.提供便民有償服務,開展多種經營,便民服務項目資料及照片。
1)20xx年3月--20xx年月的財務報告
3.本小區物業管理經營狀況。向小區住戶公布物管費收支報告
資料
a業主檔案資料的.內容
1]業主情況登記表、照片、身份證復印件
2]業主臨時公約承諾件
3]前期物業管理服務協議
4]室內裝修管理協議書
5]消防安全責任書
6]業主裝修檢查記錄表
7]室內裝修申報表
8]裝修申報所提供的平面圖、管線圖等
9]裝修違規的整改通知書
10]業主與物業管理處達成的書面協議
11]業主在物業使用過程中產生的重要的有影響的事件的記錄
12]其它
小區物業管理制度9
一、物業接管驗收管理制度
1、驗收前的準備工作
本驗收管理制度是指由xx網絡能源有限公司新廠房項目招標組向深圳市xx物業管理有限公司進行的物業驗收和移交工作。
xx物業組織項目專業人員組成驗收小組參加驗收工作。
驗收小組根據提供的圖紙，按照項目設計要點、竣工圖、設施清單、所有設施設備出廠合格證書、設備調試運行記錄、試驗報告等進行驗收。
2、驗收的實施
驗收小組在驗收過程中，可先按專業分工及標準、計劃、設備清單進行單項驗收，然后再進行綜合驗收；實物的驗收，主要應核查設備和主要部件的規格、型號、制造廠，并清點數量、安裝位置等。
3、驗收后的處理工作
驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據驗收報告，寫出物業的綜合性驗收評定意見書，呈交項目招標組。對存在問題的設備、設施寫出書面報告，上報項目招標組。管理處負責人代表物業管理接收單位同物業的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續。驗收小組要會同項目招標組簽字生效，將全部、檔案資料移交給管理處存檔。
4、驗收后不合格的處理工作
對在驗收發現存在問題的設施、設備，管理處制訂整改落實措施，并報項目招標組和xx物業審核。
5、設備驗收
驗收的條件是設計圖紙與設備的規格型號、數量符合；主要設備、設施安裝位置與安裝質量符合；設備或系統的技術性能應與設計要求符合，檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業的其它配套系統、設施進行驗收，驗收結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。
二、公共設施維護管理制度
1、管理處負責廠區內公用設施、設備的日常管理、檢查維護，確保設施、設備處于良好運行狀態。
2、公用設施、設備標識系統規范完整、準確無誤。
3、廠區內疏散指示器、安全出口不得損壞。
4、廠區內的設備、設施損壞，須及時修理和更換。
5、市政公用設施、設備如發生損壞，立即通知市屬有關部門維修或更換。
6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用 設施、設備。
三、臨時用電、用水管理規定
1、臨時用電計劃申請
1）施工前，由施工單位或根據施工項目和用電量大小，向管理處遞交臨時用電計劃申請表。
2）臨時用電計劃申請表中，應列明所使用電動設備的名稱、功率和數量。
3）管理處派技術人員對其機械電氣設備進行檢查核實。
4）申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批準申請。
2、臨時用電管理規定
1）凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材，必須符合國家有關產品質量規定和安全要求。
2）在管理處技術人員指定的地點接線，并安裝漏電保護開關、用電計量表、施工配電盤（箱）。
3）電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。
3、臨時用電施工限制
1）不影響廠區內機電設備的正常運作。
2）不超出供電負荷量允許范圍。
3）噪音很大的電動工具，嚴格按規定時間進行操作，不影響業主的正常作息和生活。
4、禁止以下行為：
1）亂拉亂接電線。
2）超出設計負荷的臨時用電，未經申請用電計劃的用電。
3）直接將電線插入插座的用電行為。
5、管理處管理權限
1）有權勸阻或制止違章操作。
2）有權對業主單位進行巡視檢查。
3）有權對所使用的`電動設備工具隨時進行檢查。
4）對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發生。
6、臨時用水管理
1）施工前，施工單位或業主單位根據施工項目和用水量，向管理處預先申請臨時用水。
2）使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。
3）禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施。
四、投訴處理和分析制度
1、凡業主對管理處管理、服務方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話或面談），均需進行接待、記錄，同時應做好相應記錄。
2、管理處接到投訴后，在預約時間內向業主答復采取何種補救處理措施，答復時間最長不超過一天。
3、管理處按照業主投訴的內容，安排相應人員解決問題，并將結果反饋給客戶服務中心。
4、對重大問題的投訴，相應人員不能處理的或需統一協調的問題，直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。
5、客戶服務中心應通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結果，未解決的，責成有關部門/管理處迅速處理。
6、對業主的投訴，應即時作出分析總結，對反復出現的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發生類似問題。
五、意見調查和回訪制度
1、公司品質管理部每半年進行一次業主意見調查。業主意見調查應列明業主對以下方面的滿意程度：
1）安全管理
2）綠化管理
3）清潔服務
4）四害消殺服務
5）投訴或意見處理
6）停車場管理
7）設備設施管理
8）電梯管理
9）維修服務
10）服務態度
2、品質管理部對回收的意見表進行統計分析，并將結果按調查表的回收份數、總的滿意率以及分項滿意率、業主對物業管理的意見、建議（共性、個性的意見）等書面交給管理處。
3、對存在的問題，管理處主任提出整改意見，責成有關人員限期解決。
4、對業主的誤解，應進行必要的耐心解釋。
5、業主意見調查結果及整改方案應向業主公布，接受監督。
6、相關職能部門應定期對業主進行回訪。
7、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。
8、回訪中，對業主單位的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。
9、業主意見評價統計計算方法
1）統計計算應根據已發放和回收的調查表進行。
2）統計計算符號
n- 發放的調查表總數
h- 回收的調查表總數
x- 調查表的調查項目數
y- 每份調查表評價滿意的項數
o- 評價滿意的項目總數
a- 回收率： %；
k- 滿意率： %；
3）統計計算公式
a=h÷n×100%
o=σy=y1+y2+y3+……+yn
k=o÷x×n×100%
六、維修管理制度
1、管理處接到的業主維修的訴求后，必須在5分鐘內安排相關維修技術人員到現場實施維修。
2、維修工到現場后，要做到：
1）自覺維護管理處及業主的權益，不做損害管理處名譽的事情。
2）不要不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術人員匯報并請求支援解決。
3、維修工進入現場維修時，應主動征求業主意見，盡量恢復維修前的。原貌原樣，如有改動，應征求業主的同意后方可進行。
4、維修工進入現場維修時，應進行仔細檢測，判斷出發生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。
5、維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘲笑取鬧。
6、維修工作完成后，維修工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。恢復各物品的原貌（位置）。
7、全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業主看，試驗次數不少于3次，同時要給業主講解應注意的事項，如果業主有不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至業主滿意為止。
8、確認一切正常后，維修工應禮貌地請業主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業主單位現場時，應禮貌地謝謝業主支持、配合與諒解。
9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。
10、在維修完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。
七、垃圾收集與處理管理制度
1、垃圾的分類處理
1）工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。
2）生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內，量大的垃圾應直接運送到小區內的垃圾中轉站內。清潔工應在規定時間內收集垃圾桶內的垃圾并轉運至垃圾中轉站。
2、垃圾中轉站的垃圾應日產日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數。
3、清潔人員應負責垃圾中轉站周圍的衛生。保證垃圾中轉站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。
1）負責每天一次沖冼垃圾中轉站地面。
2）每天應對垃圾中轉站進行一次消殺工作。
4、垃圾中轉站的衛生標準：
1）地面無散落垃圾，無污水，污漬；
2）墻面無粘附物，無明顯污跡；
3）垃圾做到日產日清；
4）所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛生、四周無散積垃圾；
5）可作廢品回收的垃圾應另行堆放；
6）垃圾站應保持清潔無異味，每天應定時噴灑藥水，防止發生蟲害；
7）按要求做好垃圾袋裝化。
5、垃圾車撒落在小區內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。
6、綜合管理員應按相關標準檢查清潔工的工作情況，并記錄。
八、衛生消殺管理制度
1、綜合管理員應根據季節的變化制定出衛生消殺工作的管理。
2、消殺工作計劃應包括以下內容；
1）消殺對象；
2）消殺區域；
3）消殺方式藥物計劃；
4）消殺費用預算。
3、消殺區域包括：樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區域。
4、消殺方式以噴藥消殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。
5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。
6、消殺作業完畢，應將器具、藥具統一清冼保管。
7、消殺工作標準
1）檢查倉庫或廠區生產車間，目視無明顯蚊蟲在飛。
2）檢查和樓層及轉角垃圾桶擺放處，目視無蒼蠅滋生地。
3）檢查樓內和污水井、無害蟲出現。
4）抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%，鼠洞每2萬平方米不超過1個。
8、消殺工作的管理與檢查
1）消殺工作前，綜合管理員必須詳盡地告訴作業人員應注意的安全事項。
2）綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。
3）綜合管理員現場跟蹤檢查，確保操作正確。
九、受傷/急癥等緊急救援措施
1、若有發生受傷或急癥等人員，旁人應根據原因緊急采取相應措施或打電話給管理處救援。
2、管理處人員應使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環境中，并細心呵護。
3、管理處在救援傷者時，同時撥打120尋求援助，說明具體方位。
4、管理處應派護管員到廠區門口等待醫務人員的到來。
十、火警應急措施
1、發生火警，切勿急燥，保持鎮定。通知監控中心或撥打火警電話119。
2、緊急關閉電源、管理處人員應緊急疏散廠區內的人員。
3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。
4、遇到濃煙，應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。
5、用滅火設備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險中。
6、迅速脫離火災現場，請牢記不要搭乘電梯。
十一、停水/停電的應急措施
1、當接到相關部門停水/停電通知時，應以書面形式提前通知業主，做好相應的準備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。
2、當遇到突然停水時，管理處應打電話給政府相關部門咨詢，同時并以電話/廣播等方式快速通知業主，后再以書面形式補辦。
3、當遇到突然停電時，應起用另一回路電源，若無雙回路，發電機30秒之內自動啟動，保證廠區的弱電系統正常運行。
4、突然停電時，被困在電梯有人員應通知管理處專人進行解困。解困后，將電梯降至首層。
5、突然停電時，應以電話/廣播等形式通知業主，然后再以書面形式通知業主。
6、突然停電時，應急時派專人檢查廠房內的所有設備。
小區物業管理制度10
總則
第一條為規范小區機動車的停放與行駛，維護小區環境，保障小區內各方的合法權益，根據國務院<物業管理條例>、<上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定>和<浦東新區住宅物業管理區域機動車停放收費管理規定>等法律法規，結合本小區實際情況，特制定本辦法。
第二條本辦法由金橋灣清水苑小區(以下簡稱:小區)業主大會討論通過，委托小區物業公司組織實施。
物業公司對車輛的管理是履行<物業管理合同>，小區內所有車輛使用人應接受物業公司車輛管理人員(以下簡稱:車管員)的行駛管理與停放引導。
第三條小區車位實行有償使用，車輛使用人在小區泊車應交納停車費。小區車輛管理制度。停車費收入歸小區全體業主共有。物業公司應有專人進行停車費管理，公開賬目，并定期結算與公示收支情況。根據維修基金管理的有關規定，停車費收入在扣除車輛管理成本和業主大會授權使用的費用后的結余部分納入小區維修基金賬戶，每年一次分攤到業主賬戶。欠繳或侵占停車費是損害全體業主利益的行為。
第四條將小區業主共有的停車位供車輛使用人停車的行為關系，不含有對車輛保管的義務與責任。提供良好的停車條件，營造有序的活動場所是小區各方共同努力的目標。
車輛進出管理
第五條小區安裝停車場管理系統(以下簡稱:系統)實行車輛智能化管理。小區車輛管理制度。所有車輛進出小區必須持清水苑小區車輛ic卡(以下簡稱:ic卡)刷卡通行。車輛在通過大門道閘時必須一車一桿逐一進出，不得尾隨前車沖卡。
第六條ic卡分為月卡、充值卡和臨時卡三種。實行一車一卡制。ic卡不得轉讓或一卡多車。車卡不一致的車輛不準進出小區。
第七條月卡僅限小區居民及小區內單位工作人員持有，申辦車位登記手續時領取，在有效期內使用。
第八條實行來訪車輛登記制度。來訪車輛應登記后領取臨時卡，刷卡進入。駛離時在小區出口處驗卡后交卡付費。小區居民和單位也可以選擇使用充值卡，以免每次現金繳費驗卡和進入登記的.麻煩。固定車位車主不得使用充值卡。來訪車輛當天再次進出小區憑繳費收據免繳費。
第九條前來小區執行公務的警車等車輛后出入小區可免繳費。
第十條領取月卡和充值卡需繳押金20元，無卡或ic卡遺失、超期和損壞的車輛無法進出小區，應及時辦理相關手續。ic卡遺失、損壞應支付損失費30元。
第十一條非小區居民接送幼兒園入托幼兒的車輛不能進入小區。各類大中型車輛，裝載有毒、易爆易燃等物品的車輛不經允許禁止進入小區。
第十二條小區車位滿位，車管員應及時告示并拒絕其他外來車輛進入小區。
車輛行駛管理
第十三條小區主干道實行單向行駛。長島路北大門為進口，只進不出;臺兒莊路西大門為出口，只出不進。司機必須依照交通標識的指示路線行駛，不得逆向而行。
第十四條為了保持小區的安寧，小區內車輛不準鳴喇叭;晚間行車禁止使用遠光燈;小區道路上不得試剎車、練習駕車、修理或清洗車輛等。
第十五條進出小區內車速不得超過每小時5公里。
車輛停放管理
第十六條車位的設置。停車位分為固定車位與臨時車位二種，統一編號。固定車位標有車牌號，供小區居民和單位工作人員停車。臨時車位無車牌號標志，主要供外來車輛停車。
第十七條車輛的停放。小區車輛必須停放在指定的固定車位或臨時停車位內。未經車管員同意，來訪車輛不得占用固定車位。車位內不得停放自行車、電動車或堆放其他物品。
第十八條車位的申請。無欠費記錄的車輛使有人，小區居民可持房產證或房屋租賃合同、車輛行駛證或購車發票等到物業公司辦理固定車位申請登記手續;小區內單位工作人員持工作證或單位證明、車輛行駛證或購車發票辦理固定車位申請登記手續。
按登記先后順序，先到先得原則安排車位。每套住宅居民只能擁有一個固定車位。對確需第二個固定車位的居民戶，經批準后可以申請登記，按第二個固定車位的停車費標準繳費。但無車位居民應優先考慮。
第十九條車位的登記。車位申請確認后，車位使用人應及時辦理登記手續:簽訂車輛停放協議，繳費，領取停車證(置于車輛擋風玻璃右側內)與ic卡。手續辦理不完備不能領取停車證與ic卡，也不得使用固定車位。
第二十條車位的變更。變更固定車位使用人僅限本戶居住人，經物業公司同意后并按規定辦理變更手續。
第二十一條車位的退還。車位為全體業主的共有資源，業主產權轉讓、租賃戶更變等，應及時到管理處辦理退還手續，不得擅自轉讓車位。一旦發現，將收回原使用車位并取消雙方車位申請資格。車位退還后如再次申請須另行申請登記。
小區物業管理制度11
1、小區停車場實行日夜24小時值班制度，由小區秩序維護員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。
2、本小區停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3、車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的`指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。
4、車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。
5、駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6、管理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續，核實停車場車輛內登記記錄相符，并列簽字交接。
7、停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
小區物業管理制度12
為了保證公司會所的管理質量和服務水準,指導員工的行為規范,特制訂本制度。
第一章 宗旨
第一條 "會所"顧名思義即為"聚會的場所",它是以康樂為主要內容,它是為顧客(社區居民)提供運動、健身、保健、休閑、娛樂、聚會的社會場所。
小區會所的經營宗旨在于使業主享受到親和力和親切感,讓業主有做主人的感覺,成功會所應該是業主私家客廳的延伸。
第二條 社區會所經營的目的在于豐富小區住戶的日常文化,體育生活,加強住戶之間的溝通和聯系,體現小區充滿生機,蓬勃向上的生活氣息,成為業主們娛樂休閑、交流的中心,成為他們業余生活不可缺少的一部分。
xx下屬各小區會所都是其小區業主之私家會所,旨在為全體業主提供一個健身、娛樂、休閑和交流的高尚場所,為小區釀造一種健康文明、積極向上的文化氛圍。
第二章 會員消費
第三條 小區會所實行以會員制為主的管理模式,會所內所有設施只提供給本小區之業主、住戶及嘉賓娛樂。
第四條 凡小區會所的業主/住戶,可憑業主卡自動入會,成為會所的會員,優惠享用會所內各類娛樂設施(正常價格的六折優惠)。
第五條 經業主或相關人員推薦之嘉賓,可享受正常價格的八折優惠,也可按規定繳納相應的入會費,而后享受會員的待遇(正常價格的六折優惠)。
第六條 前來會所消費娛樂的會員,請向總臺出示住戶卡(本小區住戶)或貴賓會員卡,以驗明身份,并把住戶卡或貴賓卡暫留總臺,等消費完畢回總臺結完帳時,再交還本人。(若已辦理了其他消費卡如月卡、次卡等,則可憑消費卡消費。)
第七條 會員在會所娛樂消費時,應遵守本會所之各娛樂點之管理制度,接受會所管理人員的指導。
第八條到本會所消費的會員,年齡不小于十二周歲,不大于六十五周歲,超越這個年齡段的須在適齡的家屬陪同下,方可娛樂消費。
第九條 會員前來會所消費,應穿著得體,男的不得赤膊,女的不得穿過于裸露的衣服。
第十條 會員在消費期間請勿:吸煙、大聲喧嚷、打鬧、追逐、隨地吐痰,以免影響他人健身娛樂。
第十一條 會員在會所娛樂,應愛護會所內的設施,一旦損壞公共財物,須按規定價格賠償。
第三章 人員素質與員工培訓
第十二條 會所管理人員的素質要求:
1、較高的政治思想素質
會所管理人員必須正直、誠實,具有完善而高尚的人格;堅持原則,勤奮、敬業、愛崗,具有良好的職業道德;嚴于律己,勇于承擔責任;對工作充滿信心。
2、有一定的領導才能
能有效利用和控制會所人、財、物等資源,充分調動員工的積極性與創造力,營造良好的集體氛圍,為顧客創造最佳最優質的服務,為會所創造良好的經濟效益。
3、有一定的`專業文化知識和專業技能
會所服務,涉及到文化、心理、運動、審美等方面,只有具備一定程度的文化修養,才能從會所的內外裝修、裝飾、設施到全體服務人員身上反映出服務意識,營造出理想的會所氛圍,給客人提供視覺、聽覺上的良好享受。同時,會所管理人員在于顧客交往中彬彬有禮、談吐高雅、思維敏捷,以自己廣博的見識來吸引,為顧客提供優質服務。
作為會所管理人員應了解會所各項目的活動規則、要求、原理,并在運行中保持良好運轉。
4、具有經營意識
會所管理人員應有經濟頭腦,具有較強的應變能力,有較強的公關意識,建立良好的客際關系,知法懂法。
第十三條 會所服務人員的素質要求:
1、敬業勤奮,精力充沛熱情周到為客人提供服務
2、會所工作時間長,工作較為枯燥乏味,因此會所服務人員應有良好的服務意識、健康的身體和充沛的精力。
2、熱情周到為客人提供服務會所服務人員應具備開朗的性格(性格外向),熱愛自己的工作,提高對專業的興趣。
3、有一定的專業文化知識和專業技能一定的專業文化知識,有利于準確的理解和快速掌握各種設施、設備的運行原理、使用、維護、保養知識及各項目的活動規則,也有利于與顧客的交流。
4、有一定的應變能力。
在意外情況出現時及時采取措施控制局;善于用各種形式解決問題。
第十四條 員工培訓包括職業道德培訓和專業技能培訓。
1、職業道德培訓包括:員工的職業榮譽感、職業態度、敬業精神、道德規范、團結協作精神、行為規范。
2、專業技能培訓包括:專業知識、技術、服務技能等。
第四章 工作紀律
第十五條 考勤:正常上班時間為14:00~22:00,周末和節假日為10:00~23:00。不準遲到早退或擅離崗位,若有特殊情況確需請假,須提前向負責人提出申請,經同意并安排人員頂崗后方可離開。
第十六條 值班:若碰到特殊情況需早晨提前上班(顧客預定打網球),或晚上拖后延時,部長應及時安排人員值班(以輪流方式安排)。
第十七條 保潔:員工上班后的首要工作為清潔衛生(時間30分鐘),服務員在營業時間應確保本清潔責任區內的地面臺面、玻璃門窗、設施設備等無塵光潔、擺放整齊,空氣清新。在一天的營業時間里及時整理、及時清潔。
第十八條 到崗:清潔完畢,各崗位服務員必須在本服務崗位做好各方面的準備,精神飽滿、訓練有素地等待營業的開始。
第十九條 在崗:在規定上班的時間內,各崗服務員必須堅守崗位,為顧客提供周到服務。不得擅自離崗或串崗,除有特殊情況,在部長的旨意下,可到別的崗位協作服務。
第二十條 職責:各崗位員工對本崗位器材和設備的完好率負責在服務中及時發現器材的損壞并當面向顧客指出,向會所負責人報告,便于索賠。若服務員不能及時發現器材或設備的人為損壞或遺失,則視為嚴重失責,損壞或遺失的器材須由此崗位服務員按原器材成本價加倍賠償。
第二十一條 會所員工須嚴格遵守《會所員工行為規范》。
第二十二條 會所員工須嚴格遵守:
1、嚴格執行上下班時間和操作規程,不得私自提前或拖后打掃衛生;工作時間外不得在會所滯留(值班員工除外)。
2、除保潔時間外,各崗位員工必須保證各娛樂點全天候整潔衛生。
3、不得在開單后就置顧客于不顧,必須確保顧客在娛樂的全過程中得到完善的服務。
4、不得擅自離開工作崗位,若有特殊情況不得不暫時離崗,需提前跟主管請示,得到應許后,方可走開。
5、上班時間不得隨便接打私人電話,即便有意外情況,通話時間也以三分鐘為限。
6、會所員工及親朋好友不得在會所免費消費。在特殊情況下,有顧客邀請指點切磋時,不得越崗進行陪客,不得影響其他項目的服務。
7、上班時間不得聚眾聊天,不得接待親朋好友。
8、嚴格執行主管的安排,接受主管的指正批評,不得當面與主管爭吵或強詞狡辯。
9、不得在員工中搬弄是非、搞幫派。
10、嚴格要求公司各項規章制度,按規定程序作業。
第五章 服務流程
第二十三條 迎客:由負責人在總臺門口站立迎客,道歡迎詞:"歡迎光臨!", 身體微鞠躬,面含微笑,并把客人引到前臺。
第二十四條 開票:前臺小姐站立迎客,道歡迎詞:"歡迎光臨!"、"您想消費哪一項娛樂項目"而后詢問顧客是否會員(憑住戶卡或住戶附卡),采用那種消費方式(一次消費、次卡消費、月卡消費等),若一次消費,則開一式三聯的票,把顧客聯交付顧客,若以卡消費,則查看核對卡的期限(次卡在背面蓋上小章),按規定辦理(留下卡在總臺,等顧客消費完畢再歸還顧客),后由部長把顧客引到消費地點。
第二十五條 消費:各消費點的服務員站立門口迎客,致辭:"歡迎光臨",后接過總臺開出的消費單(顧客聯),把顧客引消費點,對器材的使用方法作簡短的解說,根據顧客的具體需求再作對應服務。
第二十六條 驗單:顧客每次消費完畢離開前,各消費點服務員應對器材進行驗收,若有損壞,按會所管理規定給予賠償。
第二十七條 結帳:晚十點半,負責人查看各消費點顧客情況,確認無顧客后,由各點服務員與總臺結帳,并在日收入帳上簽字,再由負責任核實,在一天收入總帳上簽字認可。
第六章 設施、設備管理
第二十八條 會所設施、設備的配置應和會所規模、檔次、發展商的實力、業主的構成等相適應.
第二十九條 會所應保證其設備完好率達到100%。
第三十條 會所工作人員必須熟悉各種設備的性能、特點、使用方法、使用要求,制定科學的操作規程、維修保養計劃與制度,提高設備的使用效率,保證設備、設施正常運行和日常使用安全,延長使用壽命,降低經營成本。
第七章 安全管理
第三十一條 會所應每周定期對設施設備、用具用品進行消毒。
第三十二條 在配置設備時應考慮安全性能和保護設計,并必須配備有關質檢部門的產品合格證書。
第三十三條 設置設施設備時要注意電器線路敷設的規范、安全,同時必須注意安全接地。
第三十四條 要了解、檢查設備動作時容易發生碰撞或造成使用者傷害的部位有無安全裝置,如跑步機的緊急制動連線,攀巖機下的軟墊等。人體接觸部位構件要避免粗糙或有楞角。安全扶手、重力支架等部件要安全穩固。
第三十五條 對任何帶有危險可能的康樂項目,必須有明顯、完好的安全說明牌,告知客人其危險及安全注意事項,并配有專業人員在現場進行安全檢查,認真檢查客人是否進行安全的活動,監督和制止客人帶有危險性的康樂活動方式。
第三十六條 會所的消防管理工作,要貫徹"預防為主,防消結合"的方針。消防工作的組織管理必須從負責人到服務人員,形成一個全員管理的局面。貫徹落實國家有關部門"公共娛樂消防安全管理規定",切實把消防安全工作落實到實處、提高消防意識,加強安全管理,每半年對電器線路進行定期的安全檢查。
第三十七條 每天營業結束后,會所工作人員應對工作場所進行全面的檢查,注意煙頭等安全隱患,按規定切斷電源。
小區物業管理制度13
1.0目的
規范工程維修部管理工作，確保工程維修部管理高效有序。
2.0適用范圍
適用于xx城服務中心工程維修部的管理工作。
3.0職責
3.1服務中心經理負責審批工程維修部的年度工作計劃，并組織監控工程維修部的總體工作質量。
3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施與控制，并對年度、月度工作進行總結。
3.3工程維修部員工依照各相關規程按計劃進行工作。
3. 4工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0程序要點
4.1工程維修部人員:工程維修主任1人，維修技工3人。
4. 2維修技工對設施、設備分管責任崗位實行每月輪流制。
4.3設施、設備分管責任制:
供配電1人;電梯系統1人;水景系統、泳池系統、給排水系統1人;智能安防、門禁系統、消防系統1人;公共設備、設施的維修、維護由所有工程維修部人員實施。
4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯絡、日常工作。
4. 5周例會
4.5.1實行每周五例會制，每周五下午17:00準時舉行例會。
4.5.2用例會時間全面了解本周的工作完成情況，并計劃好下一周的工作安排和需要協助的部門。
4.5.3每周四下午由主任組織培訓專業知識。
4.6考核
4.6.1考核的目的是為了獎勤罰懶，考核的原則是公平、公開、公正;
4.6.2工程維修主任根據每人當月的工作表現和成績進行考核評分，并將考核結果上報服務中心經理審核。
4.6.3工作業績和月考核積分相對應，月考核積分與個人經濟利益掛鉤。
4. 7維修原則
4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后，在10分鐘內派維修工到達現場，一般性故障處理不超過1小時;
4.7.2公共設施、設備維修:小修不過夜，中修1-3天，大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業主簽收;
4.7.4語言規范，服務熱情。
4. 8通訊保證
4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態，以便聯絡。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯絡，使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯絡;
4.8.3遇突發事故(如臺風、洪水、重大設備設施故障時等)，在接到中控室的'呼叫后應立即與中控室聯絡，并5分鐘內趕赴現場處理。
4. 9物品管理
4.9.1維修人員領用材料進行維修作業時，必須認真填寫《物資領用登記表》，加強成本意識;
4.9.2使用公用工具必須及時歸還，公用工具每月由倉管員清點;
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預算。
4. 10值班制度
4.10.1執行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;
4.10.2值班員應盡量保證當天的《工作聯系單》當天解決處理，遇無法維修或需要購買材料的維修事項，應及時匯報維修主任，并跟蹤轉交給誰進行維修，直至維修終結，確實保證不出現'壓單'現象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。
4.11工作調度
4.11.1工程維修主任根據服務中心或中控室的通知，隨時抽調本部門人員開展臨時重要工作;
4.11.2工程維修主任根據維修部人員的變動或實際工作需要，進行輪流責任的調整。
5.0支持性文件
無
6.0質量記錄
6.1 《物資領用登記表》----qp-09-04-f001
小區物業管理制度14
加強檔案資料管理，有助于保存住宅小區(大廈)的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的`溝通、聯系。
(一)管理內容：
1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等;
2、業主檔案：所有業主購、租房合同(復印件)，業主基本情況登記表、裝修申請表等;
3、財務檔案：逐年形成的財務收支報表、物業維修基金使用報表等;
4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等;
5、管理資料：綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
(二)管理措施：
1、制定檔案制度，并嚴格執行;
2、專人管理(由負責內勤的管理員擔任)，專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密;
3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%;
4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。
小區物業管理制度15
為規范物業管理中給排水管理服務工作，明確給排水管理工作內容，特制訂如下管理制度：
一、管理責任
1、管理服務中心維修組負責給排水系統的運行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實施。
2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內的供水系統，如：水管、水箱、水泵，開關閥門及分閥門位置。
3、實行設備管理責任制，劃分各類設備管理責任人。
4、管理服務中心主任負責給排水管理工作的監督和檢查。
二、巡視制度
1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛生。
2、發現水管爆裂時，必須盡快關上相應的閥門，大水管爆裂時應將總閥門關閉，并即時發出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。
三、保養制度
1、注意水箱的保養，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封，每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。
2、救火用的輸水設備，要經常檢查，如有損壞，應立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。
四、檢修制度
1、經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規定填寫相關記錄。
2、供水設備每年按保養計劃進行保養，保養情況按年度保養計劃填寫。給排水設備，除了按年度保養計劃保養外，還必須按規定進行正常的巡視檢查，以便及時發現設備在運行中出現的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規要求，實施定期維修保養。
五、正常給排水
1、管理服務中心維修主管負責給排水的技術指導、監督和檢查，負責樓宇供排水設施設備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水。
2、運行維修人員在設備發生故障時應立即報告主管領導并積極進行搶修。
六、正常停水
1、當接到自來水公司的'停水通知后，應立即通知客戶服務中心，并做好記錄。
2、當按計劃保養必須停水時，應提前一天將停水的范圍和時間通知客戶服務中心，在得到客戶服務中心的許可后方可進行保養。
3、由于工程的需要，對消防系統停水時，必須通知消防人員后，由消防人員進行操作，并做好相關記錄。
七、水質保障
1、每年組織專業人員對生活水箱進行兩次清洗，并按規定取得《供水衛生許可證》及衛生防疫部門的水質化驗合格證明。
八、異常情況處理
1、樓宇外墻的公用下水管渠發生破裂，應立即維修，以免污水流出影響環境衛生。
2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修。
3、安裝及維修樓宇外的供水系統設備，應與自來水公司聯系修理。
4、樓宇內的水表發生故障時，應告知用戶，并立即檢修。
5、接到自來水公司發出的停水通知時，應及時向住戶發出通知，使住戶有所準備。
6、化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清理，并將檢查清理結果進行記錄。
7、當發生突然停水事件時，客戶服務中心應及時與自來水公司取得聯系，了解恢復供水的時間，主動與客戶服務中心聯系，幫助做好對客戶的解釋工作。
8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養記錄在相應的檢修保養記錄表中。
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