房地產價格論文

房地產價格論文1

　　摘要：房地產價格尤其是住房價格是當前社會各界關注的焦點。本文從房價及相關問題入手進行分析，以期幫助讀者進一步認識房價及房價問題的本質，推動住房價問題研究不斷深入。

　　關鍵詞：房地產結構，房地產價格，房地產價格變動因素

　　1房地產市場的結構

　　1.1房地產市場具有較高的市場集中度

　　房地產企業不同于一般的小型企業，房地產企業容易受到地域性的影響。比如北上廣這些大城市地區的房價普遍偏貴，主要是因為這些地區的經濟發展比較快，人口流動大，因而房地產的價格也較高。對于同一個地區，也會有很多不同的房地產商家。但總的來說，一個地區比較有名的房地產商家比較有限，市場的集中程度比較高，因而相比較那些小型的企業，它的壟斷程度比較高，實力較強的壟斷性企業很容易壟斷一個地區的房地產市場。

　　1.2房地產市場具有較高的進入障礙

　　由于房地產市場本身的集中度，房地產市場本身對進入的企業的要求極高。這種進入障礙主要分為行政性市場障礙和經濟性市場進入障礙。行政性市場進入障礙主要是指房地產商想在一個地區開發一個項目必須辦理相應的證明，這些證件的辦理需要涉及到房屋管理、城市規劃、工商管理、國土資源、建設、交通、稅務、節能、環保等多個不同的部門，地產開發之前需要將這些所有需要的證件都辦理好，通過各個部門的審批也不是一件十分容易的事，而且耗費的時間也比較長。在早幾年前，土地的使用權都是實行土地拍賣制度，房地產企業實行的是土地有償出讓制，在這種情況下，很多房地產商獲得了大量的土地，因而使得后續的一些商家想從事這方面的工作卻沒有土地，這種局面的形成，使得房地產價格一直居高不下。

　　2房地產價格及其影響因素

　　2.1房地產價格及其多樣性

　　房地產價格是一個人（或機構）從另外一個人（或機構）手中獲取房地產所必須付出的代價，通常用貨幣來表示。這首先是由于房地產價格形成機制上的多樣性、評估價格、抵押價格，其次是價格產生時點的不一致性[供應價格，再次是房屋屬性的不一致性，最后就是表現形式上的多樣性（平均價格、同質價格、中位數價格、理論價格）。當然，還可以有總價和單價、名義價格和實際價格的區別等等。大家做到一起討論房價問題，必須先在房價的內涵上有一個一致的認識，并以此作為分析討論的基礎。

　　2.2房地產價格的影響因素

　　房地產價格的影響因素，包括了社會因素（人口數量、結構和發展變化趨勢，家庭規模、結構和發展變化趨勢，傳統、文化偏好和潮流），經濟因素（宏觀經濟發展狀況與通貨膨脹，居民人均可支配收入水平，貸款可獲得性與資金使用成本），政治因素。同時房地產本身的屬性特征即物理屬性（區位與鄰里、建筑型式、建筑密度、樓層、朝向、層高、裝修狀況、周邊公共服務設施狀況、基礎設施狀況等等）和法律屬性也對房價產生著巨大的影響。分析房價發展變化規律，必須區分宏觀社會經濟與政治因素變化，以及微觀的房地產屬性特征變化的影響。例如，分析當前房價上升的原因，既要考察宏觀因素的影響，也要考察微觀因素的影響，兩者不能混淆。

　　2.3房地產價格變化的規律

　　房地產價格的變化規律，主要體現在：與宏觀經濟之間保持著長期均衡的關系。決定當前房地產價格的租金、資本化率和預期因素，無一不受經濟基本面指標的影響，房地產價格長期與經濟基本面指標背離，就會形成房地產價格泡沫。例如，日本在1962年-1991年的30年中，GDP增長了17.4倍，但地價和房價則分別上漲了56.1倍和40倍，逐漸積累起了巨大的資產價格泡沫。房地產價格的上升，大部分時間是在抵消通貨膨脹的影響，這是由房地產投資能較好的抵御通貨膨脹風險這個特點所決定的。房地產位置固定的特點，也使得各區域市場的房地產價格變化規律不完全一致，甚至有時有相反方向的變化。

　　3房地產經濟學對房地產價格的解釋

　　房價的影響因素受到多個不同方面的影響。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可轉讓性和有效需求性等因素，都是影響房價變動的主要因素。根據經濟學的角度進行分析，均衡價格理論對房價的形成和波動起著決定性的作用。在市場價格均衡的狀態下，買房者的買房需求等于開發商的供給，此時的狀態剛好達到一個平衡的狀態，有效需求價格與有效供給價格相等，就不存在價格波動的情況。按照均衡價格理論來說，競爭的價格和數量完全取決于供給和需求的均衡點，房價是供需力量的對比關系決定的，取決于供需曲線的均衡點。但是市場上的影響因素多種多樣，因此很難達到均衡的狀態。

　　從房價的形成來看，房價的均衡可以分為短期均衡價格和長期均衡價格。從短期來看，房地產的投資比較大，比一般的企業的投資數額是大得多，房地產的開發時間比較長，這也就決定了房地產的供給彈性比較小，此時的房地產價格主要與市場需求有關，市場需求增加，房價上漲，需求減少，房價下跌。短期內的房價與需求呈正相關系。從長期來看，用經濟學的原理進行分析，房地產的價格在價值規律、供求規律、競爭規律和政府宏觀調控等多重市場的相互作用下，房地產商和購房者都有較多的時間調整自己的決策和行為，房地產供給跟隨需求的變化而變化，最終呈現出均衡價格和均衡數量。

　　4結束語

　　以上可知，房地產企業在某種程度上具有寡頭壟斷企業的優勢，房地產的價格也受到多方面因素的影響。面對房地產行業發展新常態，宏觀政策應繼續加碼穩增長政策，同時引入更加長效的房產稅等措施，進一步促進房地產行業的發展，并推動房地產行業的健康持續。

　　參考文獻：

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房地產價格論文2

　　一、引言自1998年住房制度改革以來，隨著住房分配貨幣化改革的持續推進，我國的房地產消費需求獲得了巨大釋放，房地產市場得到了快速發展。

　　房地產市場的極大繁榮

　　在明顯改善城鎮居民居住條件的同時，也使自身成為國民經濟的支柱產業，我國房地產市場高速發展，尤其是金融危機之后，房地產價格經歷了一輪快速增長。

　　貨幣政策作為我國調控房地產業的重要手段和措施應當對防止房地產價格的異常波動、保持我國房地產市場的長期可持續發展具有重要意義，但有時的調控效果卻不盡如人意。筆者運用我國 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度貨幣供應量、利率和房地產價格指數等數據，通過平穩性檢驗、協整檢驗和格蘭杰因果檢驗探討貨幣政策變量對房地產價格的影響和我國貨幣政策調控房地產價格的效果，并提出提高我國貨幣政策調控房價效果的政策建議，具有較強的理論意義和現實意義。

　　二、近年來房價的走勢

　　我國房改后至20xx 年，國民經濟以每年 7%- 13%的速度增長，同一時期商品房交易額則以每年20%- 30%的速度增長。但房地產價格長期居高不下卻成為我國房地產市場可持續發展的障礙，高房價一方面影響居民的住房需求，另一方面也容易形成房地產泡沫，有時甚至會危害經濟安全。20xx年全國商品房銷售均價為 4695 元/平方米，與 20xx 年相比上漲了 23.5%;20xx 年，在空前嚴厲的調控政策影響下，房地產市場絲毫沒有降溫的跡象，根據國家統計局公布的20xx 年全國房地產市場運行情況顯示，與 20xx 年相比，全國商品房銷售面積、銷售額分別增長10.1%與 18.5%，全國商品房銷售均價為 5034 元/平方米，較 20xx 年上漲 7.2%。20xx 年商品房平均銷售價格為5381 元 / 平方米，20xx 年房地產投資增幅雖然明顯放緩，但是其投資總額依然創下了歷史新高，同比增長了27.9%。

　　在限購、限貸、限價的“三限”政策下，全國平均房價漲幅明顯放緩，同比增長6.9%,增速回落了 0.6 個百分點。

　　三、實證分析的理論基礎(一)平穩性檢驗對于時間序列數據，在進行協整等計量分析之前，首先要進行平穩性檢驗，即分別檢驗被分析的變量序列是否為平穩序列，或者為幾階單整數列。檢驗序列平穩性的標準方法為單位根檢驗，采用常用的 ADF 檢驗，ADF 檢驗基于如下模型：其中，α0為常數項，εi為殘差項，t 為時間因素。原假設 H0：ρ=1，即序列存在單位根;備選假設，即序列為平穩序列。

　　當統計量大于 ADF 臨界值時，則拒絕原假設，即原序列為平穩序列;反之，若統計量小于ADF臨界值，則不能拒絕原假設，需對原序列取一階差分后繼續進行 ADF檢驗，直到得到一組平穩序列時才停止檢驗。這時進行了幾次差分，原序列就是幾階單整數列。

　　(二)協整檢驗協整關系能夠揭示時間序列變量之間是否長期穩定的均衡關系，如果兩個變量是非平穩序列，但是它們的某種線性組合可能是平穩的，這時變量間仍存在協整關系。

　　采用 Johansen 協整檢驗判斷各變量間的協整關系，運用特征根跡檢驗方法確定協整向量數目。利用特征根跡檢驗判斷協整向量數目的統計量為：其中，λi按大小排序的第 i個特征根，T為觀測期總數。原假設Hr0：λr+1=0，即變量間至多有r個協整關系;

　　備選假設Hr1：λr+1>0，即變量間存在r+1個協整關系。當ηr小于某一水平下的臨界值時，則接受原假設;否則拒絕原假設，繼續檢驗 ηr+1的顯著性。

　　(三)格蘭杰因果檢驗經濟變量之間有時會出現一些毫無意義的相關關系，這時判斷一個變量的變化能否成為另一個變量變化的原因就成了重要問題，格蘭杰因果檢驗(Grangercausali-tytests)就是分析時間序列變量之間因果關系的重要方法之一。格蘭杰因果檢驗的模型為：原假設根據F統計量的大小與臨界值的關系可以直接判斷序列{xt}是否對序列{yt}存在格蘭杰因果關系。

　　如果F值大于臨界值，就拒絕原假設，即序列{xt}對序列{yt}存在格蘭杰因果關系;反之，則不能拒絕原假設。

　　四、利率、貨幣供應量與房地產價格關系的實證分析(一)變量選擇與數據說明從理論分析中可以看出，貨幣政策影響房地產價格的傳導變量主要是利率和貨幣供應量。綜合以上背景和因素，筆者選用 20xx 年到 20xx 年的利率、貨幣供應量和房地產價格的季度數據來實證研究我國貨幣政策對房地產價格的影響。

　　具體而言，選擇一年期貸款基準利率代表我國利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應量(M2)作為貨幣供應量的代表，選擇全國房地產銷售價格指數代表房地產價格。

　　為了消除通貨膨脹對貨幣供應量的影響，采用 CPI 季度數據對廣義貨幣供應量(M2)做了平減處理;利率、貨幣供應量和房價指數分別用 R、M和 X表示。為了消除數據高波動性帶來的異方差，在進行實證分析時對相關樣本數據進行取對數處理，得到對數形式的利率、貨幣供應量和房價指數數據，分別表示為LNR、LNM 和 LNX。此計量模型運算與檢驗均通過Eviews5.0軟件進行。

　　(二)利率與房地產價格的關系1.平穩性檢驗。在協整檢驗之前先利用 ADF 單位根檢驗對利率和房價進行平穩性檢驗。檢驗結果見表 1，表中 Δ 表示原序列的一階差分。從檢驗結果可以發現，在5%的顯著性水平下，對 LNR 和 LNX的 ADF 檢驗所得 T統計量值均小于臨界值，不能通過檢驗，即變量原序列為非平穩序列;對原序列一階差分的單位根檢驗表明：在置信水平為 95%的條件下，各變量序列的一階差分為平穩序列。從而兩個序列都是都是一階單整的同階變量，可通過協整檢驗確定兩者的長期均衡關系。

　　2.協整檢驗。采用Johansen協整檢驗方法確定變量間的協整關系，對LNR和LNX的協整檢驗結果如表2所示，檢驗結果顯示利率和房地產價格間存在著兩個協整方程，進一步得到房價和利率間的標準化協整系數為(1，- 0.274)，這說明兩者間為負相關的關系，但房價對利率的敏感性較小。

　　3.格蘭杰因果檢驗。格蘭杰因果檢驗分析變量的滯后項是否能對其他變量產生影響，以避免毫無意義的相關關系。

　　表3為我們展示了LNR和LNX間的因果關系，滯后項根據 AIC信息準則確定為 2 階。由表 3，我們可以認為在長期內利率和房地產價格間存在單向的因果關系。

　　(三)貨幣供應量與房地產價格的關系1.平穩性檢驗。分別對貨幣供應量序列、房價序列和它們的一階差分做 ADF 檢驗，檢驗結果如表 4，結果顯示LNM 和 LNX 均為不平穩序列，兩者的一階差分均為平穩序列，由此兩個序列都是一階單整的。2.協整檢驗。LNM和 LNX 的協整檢驗結果顯示，兩者間存在一個協整方程，標準化協整系數為(1，0.475)，說明兩者間為正相關的關系，并且房價對貨幣供應量的敏感性大于對利率的敏感性。3.格蘭杰因果檢驗。通過對 LNM和 LNX的格蘭杰因果檢驗我們發現，兩者間也存在著單向格蘭杰因果關系，貨幣供應量能引起房地產價格的變化。

　　通過實證研究利率、貨幣供應量和房地產價格的關系，結果表明：(1)利率與房地產價格負相關，貨幣供應量與房地產價格正相關;利率和貨幣供應量均是房價變動的格蘭杰原因，貨幣供應量增加或利率下降均能引起房價上漲。(2)利率和貨幣供應量都與房地產價格存在長期的協整關系，但是房價對貨幣供應量的敏感性大于對利率的敏感性。(3)利率和貨幣供應量都是在經過一定的時間后開始逐漸顯現出對房價的調控效果，而后慢慢減弱。

　　五、政策建議(一)貨幣政策應充分關注房地產價格的波動隨著房地產市場的發展和深化，房地產市場對宏觀經濟的影響越來越深遠。中央銀行應積極關注房地產市場發展和價格波動，并強化房地產價格這一傳導渠道影響實體經濟，以促貨幣政策最終目標的實現。當房地產價格波動產生不利影響時，應及時、合理地運用貨幣政策工具消除房價異常波動所產生的不利影響，維護宏觀經濟與金融穩定。

　　(二)貨幣政策需要具有一定的前瞻性貨幣政策需要具有一定的前瞻性，因為貨幣政策存在時滯。

　　時滯包括內部時滯、中間時滯和外部時滯。后兩個是中央銀行不能控制的。中央銀行可以通過增強對經濟形勢變化的預測能力、提高貨幣政策制定效率、提升決策人員素質等途徑，縮短貨幣政策的內部時滯。建立房地產價格預警機制和將房地產價格納入到通貨膨脹率之中等措施，可以提高央行貨幣政策對房地產價格的關注程度。

　　(三)逐步改善貨幣政策工具運用，提高宏觀調控效率房地產價格等資產價格的變化使貨幣數量或利率等貨幣政策工具的使用與物價的相關性、穩定性有所改變，為此，要按照控制通貨膨脹目標的要求，及時地調整對貨幣政策工具的運用，并注重貨幣政策工具運用的靈活性、微調性。

　　(四)制定合理的利率政策，逐步推進利率市場化目前，雖然我國商業銀行對存貸款利率有了一定的自主定價權，但我國利率并沒有完全市場化，貸款利率有下限規定，存款利率也不允許上浮，名義利率水平不能真實反應市場資金的供求狀況。這種利率政策使利率調整對房地產企業和購房者行為的調控作用不明顯，央行應持續推進利率市場化步伐，從而提高利率對房地產企業和購房者的導向作用，增強貨幣政策調控房價的有效性。

　　(五)合理控制貨幣供應量的增長速度，調整房地產信貸結構近年來，我國貨幣供應量逐年增加，雖然央行采取了提高法定存款準備金率和公開市場業務等貨幣政策回籠基礎貨幣，但對貨幣供應量的影響較小。針對目前房地產價格不斷上漲的情況，央行可以采取控制貨幣供應量的增長速度和調整房地產信貸結構的措施抑制房價上漲。

　　嚴格控制對房地產投機行為的信貸規模，通過提高住房貸款的首付比例和降低個人住房貸款優惠利率等措施抑制投機性房地產需求的增加。

房地產價格論文3

　　摘要：改革開放以來，我國的房地產行業發展迅速，成為我國各地財政收入主要來源，以及我國國民經濟的支柱性產業，在經濟增長和增加就業等方面發揮著極大的作用。然而與此同時房地產市場交易方式和交易秩序混亂以及調控無效導致的房價過高、二三線城市供過于求、去庫存問題等問題，不僅嚴重制約了我國房地產行業的健康發展同時影響了我國經濟的有序發展，成為亟待解決的重大問題。本文從政府對房地產市場的金融政策調控出發，研究政府通過金融政策調控房地產向穩定健康發展。

　　關鍵詞：房地產價格 金融政策 金融調控

　　金融政策對房地產市場的調控是為了讓房地產市場健康、合理發展。金融政策對房地產市場的作用主要有三個方面：保持房價的穩定、結構的基本合理以及供求總量的基本平衡。房價受房地產市場的供求情況以及結構狀況的影響，所以在調控房價時需要對房地產市場供求總量和結構進行調整。經濟學上認為房地產市場的供求關系變化決定了房價的波動。政府對房價進行調控著力點是供求關系。在對房地產市場供求關系進行調控時需要對整個市場上導致供求不平衡的原因進行詳細研究與分析，找出問題的實質，才能把供求調節到合理的區間，從而把房價控制在合理的水平，使其與經濟發展水平相適應。

　　金融政策與房地產市場的緊密聯系

　　（1）金融政策調控房地產價格的必要性

　　第一，我國房價上漲過快，住房供需結構不合理

　　20xx年，我國的商品房銷售面積為120649萬平方米，商品房銷售額達76292億元，商品房平均銷售價格為6323元/平方米。而20xx年我國的城鎮居民人均可支配收入為28844元，20xx年中國商品房房價收入比為2.63倍。20xx年商品房銷售面積128495萬平方米，商品房銷售額87281億元，商品房平均銷售價格為6793元/平方米，同比增長7.4%。20xx年全國城鎮居民可支配收入為31195元，同比增長8，2%。20xx年，商品房銷售面積157349萬平方米，商品房銷售額117627億元，商品房平均銷售價格為7476元/平方米，同比增長10%。20xx年城鎮居民人均可支配收入33616元，同比增長7.6%。之前我國的住房建設部提出建設小康社會，在住宅方面的家庭標準是普通家庭是100-120平方米，照此標準我國每個普通家庭只依靠一個人的收入購房難度很大，貸款買房則無形增加了家庭生活的壓力。過高的房價不僅影響居民的生活水平還會影響到整個社會的和諧穩定。

　　第二，房地產市場投資（投機）行為嚴重，房屋空置率高

　　房地產屬于投資大，使用年限比較久的耐用商品，根據國際通行慣例，商品房的空置率在5%-10%之間比較合理，商品的供求平衡對國民經濟以及社會的健康發展非常重要，空置率在10%-20%之間屬于危險區，而在20%以上就表明商品房積壓嚴重。正常的空置率有利于抑制房價的過快上漲，但是由于近年來我國投資環境不斷惡化和我國物價水平不斷上漲導致的過高的通貨膨脹導致貨幣貶值，投資者為了獲利只能把錢投入房地產。在20xx年我國房地產開發投資額為950356億元，20xx年為95979億元，20xx年達102581億元，金額及增速均高于很多其他行業。持續不斷的資金流入促成房價增速過快，消費無力，很多城市出現了房屋空置問題，甚至出現所謂的“空城”或者“鬼城”。據《中國家庭金融調查報告》顯示，我國的自有住房率達到了9成，超過20%的家庭擁有多套房，但空置率近22.4%。

　　第三，房地產行業促進國民經濟發展的重要作用

　　我國的房地產行業研究和起步較晚，但是經過這些年的努力開發，已經成為了我國國民經濟的重要組成部分，成為我國國民經濟的重要支柱行業，房地產的開發面積和銷售面積不斷增加，房地產的從業人數和開發企業不斷上漲，房地產的增加值占GDP的比重不斷提高。另一個方面，房地產與其他行業關聯性和擴散性很強，它在發展的同時也會帶動上下游的行業的發展，對國民經濟的貢獻率越來越高。

　　（2）我國金融政策的發展歷程及特點

　　1993年到1997年：房地產發展起步，投資火熱。從事房地產開發的公司數量不斷增加，與之相關的地皮、鋼材、項目等行業在市場上也異常活躍，以致出現通貨膨脹以及經濟運行問題。中央政府采取雙緊政策和緊縮財政支出以及收緊銀根（提高利率、達減少貸款和提前收貸）的政策，同時發布了《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》一系列文件，達到了調控的效果但是房地產業仍元氣大傷，進入了發展的低谷期。

　　1998年到20xx年：房地產成為了國家經濟的增長點，核心是房改。期間政府實施了積極的財政和貨幣政策，如國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》；對消費者出臺按揭貸款買房首付不低于30%，貸款最長不得超過20年的規定，后續提出禁止零首付并對個人商業用房貸款做出了規定，住房公積金貸款期限從20年延長到了30年；對企業開發商自有資金的比例不低于項目總投資的30%的限制條件；公積金存貸款利率以及存貸款利率進行了下調。

　　20xx年到20xx年：金融政策調控以緊縮為主，抑制房地產投資過熱。20xx年6月政府加強了房地產信貸的控制，出臺了121號文件，規定四證取得后方能發放貸款，同時還提高了第二套住房的首付比例；7月出臺針對開發商出售房屋征收房地產稅的規定；9月21號起存款準備金率從原來的6%調高至7%。20xx年對存款準備金率進一步進行了上調，同時繼續加強對信貸業務的管理。20xx年對房地產加強融資管理并提高房貸利率，房地產的一些優惠政策相繼取消。20xx年9次上調存款準備金率，5次加息。

　　20xx年-20xx：全面應對金融危機的沖擊，房地產金融資產以扶持為主。20xx年4次下調利率并3次下調存款準備金率，其中1.08個百分點利率調整力度為近年來力度最大的一次。20xx年6月，銀監會出臺了了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求嚴格執行二套房貸款政策。

　　20xx年至今：房價增長過快，金融政策持續收緊。20xx年六次上調存款準備金率，每次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，到20xx年年底調高至18%；出臺國十一條，明確二套房貸首付不能低于40%；商業銀行9月起暫停發放居民家庭購買第三套以及以上住房貸款。

　　20xx年1月，存款類金融機構人民幣存款準備金率上調0.5個百分點，1月26號出臺“新國八條”規定貸款購買第二套住房的家庭首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。盡管如此，20xx年房地產基建投資仍保持著近16%的增速，因此20xx年的調控政策應更加嚴格，針對房地產市場可能出現的泡沫，加強穩定房價以及抑制投機性購房等方面的調控。

　　（3）我國金融政策對房地產價格影響的特點

　　我國房地產自從市場化運作之后發展快速，從最初的以理論和實踐探索發展到根據市場的反應進行調控，我國在房地產市場發展過程中出臺的金融政策發揮著很大的作用，這些政策取得了一定的效果，但是后期房地產市場投資資金以及房價依舊保持上漲，這可能與政策的滯后性有關，政策并沒有達到理想效果。

　　金融政策對房地產價格的作用機理

　　（1）利率對房地產價格的影響

　　在金融政策對房地產的調控中，利率是一個重要工具，是金融調控中貨幣政策的重要組成部分，利率的高低影響購房的成本，央行會根據房地產市場過熱或衰退的程度，運用利率對基準利率水平和利率結構進行調整從而影響房地產市場的供求。房地產市場對利率的變動反應靈敏，利率的降低意味著購房者可以減輕房貸壓力，同時意味著儲蓄收益變低，更多的人將更多的錢投入房地產市場買房保值。

　　對于投資者而言，加息對投資者的回報影響也很大。利率提高導致需求減少，理性的投資者會將投資轉移到其他行業，導致開發商投入減少，抑制了房地產市場的發展。利率的傳導機制表現如下：

　　需求渠道：金融政策→利率（i）↓→儲蓄存款（sa）↓、消費（c）↑→購房需求（d）↑→房地產價格（p）↑

　　供給渠道：金融政策→利率（i）↓→投資（I）↑→住房供給（su）↑→房地產價格（p）↓

　　（2）信貸對房地產價格的影響

　　房地產信貸控制指中央銀行通過商業銀行等金融機構向開發企業提供開發貸款、向客戶提供房地產抵押貸款的管理措施。房地產發展對信貸的依賴越來越大，央行通過調整商業銀行的信貸影響商行的信貸結構和規模，從而調整整個房地產市場的供求關系及房價。方式主要有調整再貼現率、公開市場操作、存款準備金等貨幣政策。購房者從商業銀行貸款，銀行如果放貸額高則個人即期出資少，放貸款低則個人即期出資就多。信貸的規模針對發放貸款的數量而言，而結構則是針對發放貸款的用途而言。這兩者影響著居民的購房選擇，從而也影響著房價，是調控房價的一個有效手段。信貸的傳導機制可以表示為如下：

　　需求渠道：金融政策→銀行貸款（L）↓→購房需求（D）↓→房地產價格（p）↓

　　供給渠道：金融政策→銀行貸款（L）↓→住房供給（su）↓→房地產價格（p）↑

　　（3）貨幣供應量對房地產價格的影響

　　西方經濟學中認為，貨幣供應量的變動可以通過利率的變動實現。國家貨幣供應量的變化會影響各市場主體的行為，也會影響房地產市場的供求和房價。我國市場化程度雖然不斷提高但利率并未完全市場化，所以貨幣供應量對利率的影響并不完全。除了利率的影響，在貨幣供應量增加后，物價上漲，人們會把多余的錢用于消費支出。物價的上漲表現在房地產市場的方方面面，如材料費用的上漲，所有成本的上漲將導致后期的房屋價格上漲。當國家增加貨幣供應量時，投資者和開發商對房地產投入將增加，同時市場需求也相對旺盛，成交量也會提高。而當貨幣供應量減少時，企業資金減少，有可能導致資金鏈斷裂，工程半途而廢，出現爛尾樓，房地產行業萎縮。

　　結論與啟示

　　本文探討了我國金融政策對我國房地產市場的影響。在實際運用金融政策進行調控時往往得不到預期的效果，為了改善這一狀況，我們應該從五個方面著手：第一，加快房地產金融體系化建設，拓寬融資渠道，進行金融創新。我國要發展專業性金融機構與非專業性金融機構應該大力發展資本市場，進一步拓寬融資渠道，建立健全針對房地產的金融監督體制，發展房地產基金、住宅基金和房地產信托或對房地產抵押貸款證劵化等衍生品進行融資，進一步減少房地產對商業銀行的依賴，減少銀行壞賬，降低商業銀行的風險。另外我國可以發展房地產金融中介機構，政府通過建立完善的金融體系與法律體系來培育維持擔保、保險、信托和評估等各類房地產金融中介機構。第二，金融政策調控中應考慮調控時滯的存在。首先建立和完善調控信息系統，對于市場的信息和情況時刻進行數據收集、加工、完善和處理。其次建立和完善宏觀調控的決策體制，簡化工作，同時提高決策能力和決策效率，及時果斷的做出決策才能跟上市場的變化。第三，各個地區進行區別對待，實現貨幣政策一致性和靈活性的統一。不同地區的房地產市場發展存在的問題不盡相同。有些問題可能是在開發商上，而有些問題可能是出在地方的土地供給上。在實施政策時要全方位考慮，多做調查研究，更要防止所謂的“上有政策，下有對策”的現象，避免“一刀切”，防止房地產價格大起大落。第四，加強金融政策與其他政策的協同配合。房地產調控工作非常復雜，需要多方面政策的配合調控才能達到效果。金融政策主要運用信貸、利率和其他的融資工具，在調控房地產市場的投資行為、供應情況以及穩定房價效果較好。而財政政策則是通過稅收以及財政的支出進行調控，它主要是一個再分配的過程，實際運用中應加強財政政策與金融政策的結合。第五，加強監管，實現合理營業利潤。我國房地產突然放開之后，由于心理因素以及政策導向，大量開發商和資金涌入了房地產，導致其他行業的發展受到了限制，如科技業、醫藥行業等真正可以推動社會發展的行業資金和人才不足。政府必須對房地產加強監管，“限貸”、“限購”、“國十條”、“國八條”等措施都沒有從根本上改變房地產發展的現狀，需要從根本改革，運用各種金融政策和稅收政策抑制房地產的瘋狂發展，同時鼓勵各地的政府對土地的利用進行合理的規劃，做到透明性、公開性的土地管理制度，并鼓勵社會資金投資其他產業。

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