土地估價的基本理論

土地估價的基本理論

　　土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。下面是小編幫大家整理的土地估價的基本理論，歡迎大家分享。

　　土地估價的基本理論

　　第一節 地租的概念及表現形式

　　地租是直接生產者在農業(或其他產業)中所創造的生產物被土地所有者占有的部分，是土地所有權借以實現的經濟形式。后一句是一切形式地租的共同點。

　　根據地租產生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

　　資產階級經濟學對地租有兩個方面的定義，按照定義把地租分為契約地租(商業地租)和經濟地租(理論地租)兩類。近代西方經濟學擴充了地租概念，將其分為廣義地租和狹義地租。

　　第二節 馬克思主義地租地價理論(本章重點)

　　1、概念和特點

　　資本主義地租以土地私有制為前提，是土地所有者憑借土地所有權不勞而獲的收入，其特點在于土地所有權和使用權的分離。

　　2、級差地租理論的基本內容

　　(1)級差地租的概念。指租用較優土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯系。分析級差地租的前提假設。級差地租形成的自然條件、原因和源泉。

　　(2)級差地租的形式及產生條件。按形成基礎不同，馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租ⅰ和級差地租ⅱ。

　　3、絕對地租理論的基本內容(聯系級差地租復習)

　　絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所獲得的地租。產生原因是土地所有權壟斷。它的實質和來源同樣是農業工人創造的剩余價值。

　　4、壟斷地租

　　由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租，它來自社會其他部門工人創造的價值。

　　5、礦山地租

　　指工業資本家為取得采掘地下礦藏財富的權利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。

　　6、建筑地段地租

　　指工商業資本家和房地產業資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農業地租為基礎，又與農業地租有區別。

　　第三節 西方地租地價理論

　　1、資產階級古典經濟學家的地租地價理論

　　(1)威廉配第的觀點：《賦稅論》的地租概念，關于級差地租的最初概念，對土地使用權總價值的獨到見解。

　　(2)弗朗斯瓦魁奈的觀點：重農學派的地租觀表現為“純產品”學說，“純產品”的概念及存在條件。

　　(3)亞當斯密的觀點：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關于級差地租的觀點。

　　(4)大衛李嘉圖的觀點：《政治經濟學與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區分，李嘉圖的地租實際上是級差地租，級差地租產生的條件，農產品市場價格的決定，不同條件形成的三種級差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。

　　2、資產階級庸俗經濟學家的地租地價理論

　　(1)法國的讓巴蒂斯特薩伊的觀點：理論基礎是“生產三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。

　　(2)美國的托馬斯羅伯特馬爾薩斯的觀點：反映在1815年發表的《關于地租之性質及其進步的研究》中，地租的概念，剩余部分產生的原因。

　　3、西方新古典主義城市地租理論

　　(1)新古典主義關于地租、地價論述的幾個特點

　　(2)政策因素與地租和地價

　　包括土地利用規劃(實質性規劃政策和程序性規劃政策)和城市基礎設施政策

　　(3)地租模型——阿蘭索的地租模型

　　突出貢獻：空間的考慮、區位平衡概念、城市地租計算的理論方法

　　通過基本公式、滿意程度函數、買價曲線來分析家庭(企業)的區位平衡

　　土地市場取得平衡的條件以及平衡區位地價公式

　　對阿蘭索地租模型的評價

　　第四節 地租理論在土地估價中的指導作用

　　1、絕對地租是土地價格存在的根源

　　2、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素

　　3、壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要原因

　　第五節 區位理論

　　1、土地區位的概念

　　區位就是自然地理區位、經濟地理區位和交通地理區位在空間地域上有機結合的具體表現

　　2、農業區位論——杜能

　　(1)杜能“孤立國”理論的前提;(2)杜能區位理論的基本經濟分析p+t=v-e=k(k表示常數);(3)杜能圈：六種耕作制度 ; (4)杜能圈的修整模型

　　3、工業區位理論——韋伯

　　(1)基本假設

　　(2)關于運輸成本定向工業區位的分析

　　絕對重量、相對重量、原料指數

　　(3)勞工成本影響工業區位趨向的分析

　　(4)聚集與分散因素影響工業區位的分析

　　4、中心地理理論——克里斯塔勒

　　(1)幾個基本概念 (2)假設條件 (3)六邊形市場區

　　(4)市場等級序列(5)中心地體系的基本模型

　　市場原則——k=3

　　交通原則——k=4

　　行政原則——k=7

　　5、影響土地區位的主要因素

　　(1)社會經濟因素

　　包括繁華程度、交通狀況或通達程度、基礎設施和公用設施的完備程度、人口密度等

　　(2)自然因素

　　包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環境質量等

　　(3)行政因素：城鎮規劃

　　6、區位理論在土地估價中的作用

　　(1)區位是決定城市土地利用價值的重要因素

　　(2)區位是衡量地租、地價的主要標尺

　　拓展：土地附著物的估價

　　土地定著物估價是指對依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、水井、地上地下管線、墳墓等，青苗、樹木、魚塘等土地定著物的估價。一般而言，土地定著物的估價發生在土地所有權或使用權發生轉移的過程中，例如土地征用、拆遷等，此時需要對土地定著物進行估價。

　　土地附著物估價的基本方法

　　1、 土地定著物估價的基本方法：

　　(1) 補償標準法：在實際評估過程中，根據合法原則，在確定土地定著物屬于補償的范圍后，直接套用政府的補償標準進行評估即補償標準法。

　　(2) 比較法：收集補償案例、同估價對象進行比較并進行各種因素修正，最后得到估價對象的價格。

　　(3) 成本法：從成本的角度去考慮土地定著物的價值，即土地定著物的擁有者花費了多少成本建造、制造或創造，從而形成該土地定著物。在采用成本法評估土地附著物時，其成本包括投入的資金成本、資金利息，以及是否存在相關稅費等。

　　(4) 收益補償法：在采用收益補償法進行評估時，重要的是確定純收益及收益年限。一般來說青苗補償費的標準是，一般農作物最高按一季產值計算，果樹類一般按剩余掛果年限確定。收益補償法與收益還原法不同，因為土地定著物的收益補償法更多的體現的是一種補償性質。

　　土地附著物種類及價格特征

　　1、 土地定著物種類：土地定著物包含地上附著物和地下附著物，其中地上附著物包括各類建筑物、構筑物、青苗、樹木、魚塘，地下附著物包括地下管線、墳墓、水井。

　　2、 土地定著物價格特征：

　　(1) 一般不包含所占用土地的價值;

　　(2) 更多的是體現一種補償性質。

　　考點3：土地附著物估價的基本原則

　　1、 土地定著物估價的基本原則包括：

　　(1) 合法原則;

　　(2) 公平原則;

　　(3) 替代原則;

　　(4) 有則補之，無則不補原則和屬誰補誰原則。

　　不同土地附著物估價的程序

　　1、 土地定著物估價的程度：土地定著物估價的程序與土地估價、建筑物估價的程序基本一致，即：

　　(1) 獲取估價業務;

　　(2) 受理估價委托及明確估價基本事項;

　　(3) 擬定估價作業方案;

　　(4) 收集估價所需資料;

　　(5) 實地查勘估價對象;

　　(6) 選定估價方法測算;

　　(7) 確定估價結果;

　　(8) 撰寫估價報告;

　　(9) 審核估價報告;

　　(10) 出具估價報告;

　　(11) 估價資料歸檔。

　　2、 進行土地定著物估價的注意事項：

　　(1) 實地查勘一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘土地定著物的產權人陪同，將有關問題、情況和數據記錄在實地查勘記錄表上。

　　(2) 當出現委托人與被查勘土地定著物的產權人有利益沖突時，可要求委托人與產權人事先做好溝通，或者是自己向產權人說明情況，爭取理解。

　　(3) 實地查勘記錄表在查勘后，必須有相關人員的簽字認可，倘若被查勘土地定著物的產權人不同意簽字，應由無利害關系的第三人見證，并在評估報告中作說明。

　　(4) 評估人員要在估價報告中對土地定著物的合法性進行說明，同時對實地查勘的情況也要進行說明。

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