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文化旅游產(chǎn)業(yè)融資方法案例分析
旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以簡單概括為以資源利用為前提、市場營銷為支撐、資本投入為杠桿。我國對旅游資源開發(fā)的投入，從以政府為主，逐步加大了民間資本和資本市場的力量，并正在向以后者為主導(dǎo)的方向過渡。那么，下面是小編為大家整理的文化旅游產(chǎn)業(yè)融資方法案例分析 ，歡迎大家閱讀借鑒。
1旅游資源開發(fā)中的融資方式
旅游資源開發(fā)，應(yīng)以一個(gè)市場化的企業(yè)作為主體，我們可以稱為開發(fā)商。開發(fā)商可以是國有企業(yè)，也可以是股份有限公司或民營企業(yè)，但應(yīng)該是有限責(zé)任制的。
開發(fā)主體至少應(yīng)擁有資源的開發(fā)經(jīng)營權(quán)(一般為50年)，亦可擁有土地使用權(quán)，以及土地上除文物保護(hù)單位外的相關(guān)建筑物的所有權(quán)。
開發(fā)商以自有資金投入企業(yè)，并擁有以上資產(chǎn)，由此形成了開發(fā)主體的資本構(gòu)成。以此構(gòu)成為依托，開發(fā)商可以從八個(gè)方面進(jìn)行融資。
1、銀行信貸
銀行信貸是開發(fā)商主要的融資渠道。對旅游資源開發(fā)，可以采用項(xiàng)目信貸的方式借款。項(xiàng)目信貸要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發(fā)商可使用以下資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押：土地使用權(quán)、相關(guān)建筑物的所有權(quán)、開發(fā)經(jīng)營權(quán)、未來門票或其他收費(fèi)權(quán)等等。目前，銀行尚無完善的對旅游資源開發(fā)進(jìn)行貸款的金融工具，但已有企業(yè)嘗試開發(fā)經(jīng)營權(quán)、未來收費(fèi)權(quán)等質(zhì)押的辦法，并取得了成功。
商業(yè)銀行：質(zhì)押、抵押
政策銀行：國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行
賣方信貸：設(shè)備進(jìn)口
擔(dān)保公司
世界銀行貸款
國家間支持性貸款
2、私募資本融資
開發(fā)商對自身的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組改制，設(shè)立股份有限公司。開發(fā)商以股份有限公司的主發(fā)起人身份，向社會(huì)定向招募投資人入股，共同作為發(fā)起人，形成資本融資。
開發(fā)商也可以先成立自己絕對控股的有限責(zé)任公司或股份有限公司，再向社會(huì)定向募股，以增資擴(kuò)股的方式，引入資本金。
戰(zhàn)略投資人
搭車投資人
資產(chǎn)整合
3、整體項(xiàng)目融資
開發(fā)商在開發(fā)中，設(shè)立為若干個(gè)項(xiàng)目，并制作單個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書，按照投資界規(guī)范的要求、準(zhǔn)備招商材料。依據(jù)招商材料，開發(fā)商可以向境內(nèi)外的社會(huì)資金進(jìn)行招商，其中可以采用BOT等多種模式，也可合成開發(fā)、合資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)等。
4、政策支持性融資
充分利用國家鼓勵(lì)政策，進(jìn)行政策支持性的信貸融資，包括：旅游國債項(xiàng)目、扶貧基金支持、生態(tài)保護(hù)項(xiàng)目、文物保護(hù)項(xiàng)目、世界旅游組織規(guī)劃支持、國家及省市旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金等。
5、商業(yè)信用融資
若開發(fā)規(guī)劃有足夠吸引力，開發(fā)商有一定信用，開發(fā)中的工程建設(shè)，可以通過墊資方式進(jìn)行。一般情況下，工程墊資可以達(dá)到30%–40%，若有相應(yīng)的墊資融資的財(cái)務(wù)安排，墊資100%也具有可能性。
商業(yè)信用可以表現(xiàn)在很多方面，若開發(fā)能與開放游覽同步進(jìn)行，則可對旅游商品、廣告宣傳、道路建設(shè)、景觀建設(shè)等多方面進(jìn)行商業(yè)信用融資。
6、海外融資
海外融資方式非常多，包括一般債券、股票、高利風(fēng)險(xiǎn)債券、產(chǎn)業(yè)投資基金、信托貸款等等。海外融資目前受到一些政策限制，但仍有很多辦法可以開展。這需要一家海外投資銀行作為承銷商，全面進(jìn)行安排和設(shè)計(jì)。
7、信托投資
新的《信托法》出臺(tái)以來，信托投資公司已經(jīng)擁有了很大的運(yùn)作空間，并創(chuàng)造了一些新的金融工具。其中，以項(xiàng)目和專題方式發(fā)行信托投資憑證，引起了各方面的興趣。我們正在策劃發(fā)行西部旅游信托憑證，把西部旅游項(xiàng)目打包，通過信托憑證，向社會(huì)集資。
8、國內(nèi)上市融資
由于存在門票收入不能計(jì)入上市公司主營業(yè)務(wù)收入的限制，目前資源開發(fā)類旅游企業(yè)較難直接上市。但通過將收入轉(zhuǎn)移到索道等交通工具，以及以賓館、餐飲、紀(jì)念品等項(xiàng)目包裝為基礎(chǔ)的企業(yè)，仍可走上市的道路，也可以吸引上市公司作為配股、增發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資。
綜上所述，旅游資源開發(fā)中的融資運(yùn)作，仍處于十分原始的階段。創(chuàng)造金融工具是金融界應(yīng)努力的方向，但旅游企業(yè)及相關(guān)旅游管理部門，應(yīng)該組織多方專家合作，研究如何將旅游資源的價(jià)值進(jìn)行資本化，予以量化評估，從而使資源可以作為資本，發(fā)揮其撬動(dòng)融資的功效。
2古城融資方案——以平遙古城為例
平遙歷史上曾經(jīng)執(zhí)中國金融之牛耳，有“匯通天下”之稱，目前卻面臨資金短缺的困境，資金不足已經(jīng)成為遺產(chǎn)保護(hù)與旅游發(fā)展中直接面臨的重大瓶頸。如何謀求多元化的融資格局，破解“巧婦難為無米之炊”的尷尬局面，已經(jīng)成為平遙面臨的首要問題。按照“多渠匯流”的原則，根據(jù)旅游業(yè)投融資的趨勢和規(guī)律，結(jié)合平遙的實(shí)際和特點(diǎn)，本次規(guī)劃提出“九龍治水”的融資綜合解決方案。即：“跑錢”方案、“借錢”方案、“引錢”方案、“融錢”方案、“兌錢”方案、“匯錢”方案、“轉(zhuǎn)錢”方案、“募錢”方案、“擠錢”方案。
1、爭取國家和省市加大扶持(“跑錢”方案)
抓住中央實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，國家高度重視加強(qiáng)世界遺產(chǎn)保護(hù)、山西省強(qiáng)力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和加快旅游業(yè)發(fā)展等機(jī)遇，積極爭取中央、省市政府的資金扶持。
(1)爭取理由
鑒于以下三個(gè)理由，申請上級政府加大扶持：
①世界文化遺產(chǎn)的保護(hù)，是中央和省市縣政府共同的責(zé)任。世界遺產(chǎn)保護(hù)所需投資巨大，平遙縣不能獨(dú)立承擔(dān)。近年來，上級政府對平遙給予了不斷的支持，但規(guī)模比較小，與世界遺產(chǎn)保護(hù)的實(shí)際需求相比，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從1996年至2001年，平遙縣用于文物保護(hù)、維修和景點(diǎn)開發(fā)的資金共有4450多萬元，其中中央、省市補(bǔ)助的資金只有450多萬元，僅占10.1%，比例明顯偏小。
②平遙目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較薄弱，遺產(chǎn)保護(hù)面臨巨大壓力。平遙2000年財(cái)政總收入才剛剛上億，盡管縣委縣政府竭盡全力，仍然杯水車薪，沒有能力更多地對遺產(chǎn)保護(hù)進(jìn)行投入。
�、蹖κ澜邕z產(chǎn)的保護(hù)，使平遙傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)受到很大限制，財(cái)政收入因此縮減，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年，因調(diào)整結(jié)構(gòu)，地方財(cái)政收入縮減上千萬元。為了對世界遺產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，煤炭等平遙的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致財(cái)政承受很大壓力。
(2)面臨機(jī)遇
首先，中央提出全面建設(shè)小康社會(huì)，構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略，重點(diǎn)加大“三農(nóng)問題”的解決力度，并具體加大了對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的投入，必將推進(jìn)對平遙旅游配套環(huán)境整治的資金投入。其次，國家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，必然會(huì)加大對中部發(fā)展的投入，旅游業(yè)作為中部崛起的先鋒產(chǎn)業(yè)，也必然會(huì)受到國家的關(guān)注和扶持。再次，山西省、晉中市通過煤炭及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)具備了一定的資金積累，并積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，探索生態(tài)補(bǔ)償措施，客觀上構(gòu)成了省市政府加大對平遙旅游業(yè)扶持的條件。
(3)投資重點(diǎn)
根據(jù)政府投資走向，重點(diǎn)投資于以下難以獲得直接收益的公共領(lǐng)域：
①交通等公共基礎(chǔ)設(shè)施及公共事業(yè);
�、诔擎�(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)是古城的管線、上下水、城市垃圾及污水處理等建設(shè)項(xiàng)目;
③大氣、水源等環(huán)境治理項(xiàng)目;
�、芪奈锉Ｗo(hù)，重點(diǎn)投資進(jìn)行古城墻、鎮(zhèn)國寺和雙林寺的保護(hù)和維修;
�、萆鷳B(tài)建設(shè)工程，構(gòu)建縣域完整的綠化系統(tǒng);
�、奕肆Y源開發(fā)，重點(diǎn)是遺產(chǎn)保護(hù)和旅游從業(yè)人員培訓(xùn)。
(4)配套措施
為爭取國家、省市政府的投資，需要做好三個(gè)方面的配套工作：
�、贍幦∮�(jì)劃單列，加大上級扶持力度，放寬地方執(zhí)行權(quán)限。鑒于世界遺產(chǎn)保護(hù)的特殊性和旅游業(yè)發(fā)展所面臨的特殊困難，建議山西省將平遙設(shè)置為計(jì)劃單列縣，在項(xiàng)目申報(bào)、轉(zhuǎn)移支付等方面給予特殊扶持。
�、诖蚝谜呓M合拳，充分利用各種配套優(yōu)惠政策和各種資金渠道。全面、充分地利用農(nóng)業(yè)、林業(yè)、能源、環(huán)保、扶貧、中部、文化項(xiàng)目等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，形成政策洼地;全面整合各方面投資渠道，形成規(guī)模投資。同時(shí)，系統(tǒng)地改善平遙遺產(chǎn)保護(hù)與旅游發(fā)展的總體環(huán)境。
�、鄹鶕�(jù)投資走向，做好項(xiàng)目前期工作。積極策劃和籌備一批既符合國家、省市投資重點(diǎn)，又結(jié)合平遙特點(diǎn)的項(xiàng)目，抓緊項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的編制，特別要關(guān)注古城內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
2、加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作(“借錢”方案)
平遙遺產(chǎn)保護(hù)和旅游業(yè)發(fā)展所需資金數(shù)額巨大，無法單純依靠政府投入予以解決，需要按照經(jīng)營城市的思路，充分盤活資產(chǎn)存量，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，強(qiáng)力推進(jìn)有收益的公共服務(wù)設(shè)施及環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)。
(1)資金渠道
隨著國內(nèi)金融業(yè)的快速發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的資金存量有了較大的增長，商業(yè)銀行、政策性銀行的投資能力不斷提升。旅游業(yè)作為投資的熱點(diǎn)，越來越受到金融機(jī)構(gòu)的青睞，可以充分利用這一優(yōu)勢開辟融資渠道。同時(shí)，隨著我國利用國際資金能力的提高和投資領(lǐng)域的進(jìn)一步開放，國際金融機(jī)構(gòu)在華投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，為旅游業(yè)拓展國際融資渠道創(chuàng)造了條件。
具體資金渠道包括：向商業(yè)銀行(如工商銀行、建設(shè)銀行)申請抵押;向政策性銀行(如國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及進(jìn)出口銀行)申請貼息貸款;賣方信貸;通過擔(dān)保公司進(jìn)行融資擔(dān)保;申請世界銀行貸款、亞洲開發(fā)銀行;申請國家間援助性貸款(如FAO、NNDP等)。
(2)融資方式
對于旅游資源開發(fā)，主要可以采用以下方式融資。
�、匍T票質(zhì)押。以未來門票或連同其他收費(fèi)權(quán)作為質(zhì)押，向銀行貸款。
②景區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)抵押。景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)作為一項(xiàng)資產(chǎn)當(dāng)作質(zhì)押進(jìn)行信貸。
�、弁恋氐盅�。將國有的土地使用權(quán)抵押項(xiàng)目信貸，尤其是由于旅游相關(guān)開發(fā)引起大幅度增值的景區(qū)周邊的土地。
�、芙ㄖ锏盅�。將相關(guān)建筑物的所有權(quán)作為抵押進(jìn)行貸款。
景區(qū)的抵押或質(zhì)押項(xiàng)目信貸一般要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發(fā)商使用國有資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，銀行或其他金融機(jī)構(gòu)則通過相應(yīng)金融工具對旅游資源的開發(fā)進(jìn)行貸款，包括比較靈活的小額信貸方式。
實(shí)際操作中，如果景區(qū)的開發(fā)規(guī)劃有足夠吸引力，同時(shí)開發(fā)商具備一定的信用，開發(fā)中的工程建設(shè)也可通過墊資方式進(jìn)行。墊資比例一般為30%–40%，如果有相應(yīng)的墊資融資財(cái)務(wù)安排，墊資比例甚至可達(dá)100%。如項(xiàng)目開發(fā)能與開放游覽同步進(jìn)行，還可對旅游商品開發(fā)、廣告宣傳、道路建設(shè)、景觀建設(shè)等多方面經(jīng)營內(nèi)容進(jìn)行商業(yè)信用融資，主要包括：墊資建設(shè)、代銷商品、門票抵扣、預(yù)售預(yù)賣、時(shí)權(quán)融資等。
(3)投資重點(diǎn)
�、儆惺找娴氖姓A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如煤氣、自來水、污水排放、垃圾處理等。
�、诳梢詭硗恋卦鲋岛推渌嚓P(guān)收益的市政基礎(chǔ)設(shè)施，如綠化項(xiàng)目、道路交通等。
③房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和物業(yè)管理等土地開發(fā)項(xiàng)目，如商業(yè)、景區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。
�、芫皡^(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
(4)配套措施
為了有效地實(shí)現(xiàn)與金融機(jī)構(gòu)合作的融資目標(biāo)，需要采取以下措施。
�、俪闪①Y產(chǎn)信貸公司，明確借貸主體，目前可以利用現(xiàn)有的旅游開發(fā)公司。
�、诿鞔_資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，剝離劣質(zhì)資產(chǎn)，分離出可用于借貸的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目抵押資產(chǎn)。
�、奂哟笄捌诠ぷ鞯牧Χ�，研究平遙的資產(chǎn)體系及相應(yīng)的政策扶持措施。
3、加大項(xiàng)目對外招商引資力度(“引錢”方案)
平遙旅游開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值很高，投資回收有較好的保障，招商引資應(yīng)成為融資的重點(diǎn)之一。
(1)有利條件
�、俾糜伍_發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)開始成為投資的熱點(diǎn)，大量游資正在向旅游領(lǐng)域匯集。
�、谄竭b具備較大的游客基數(shù)，投資項(xiàng)目具有較好的市場支撐。
③平遙的旅游服務(wù)體系尚有很大的發(fā)展空間，適合商業(yè)資金的進(jìn)入。
�、芷竭b作為世界遺產(chǎn)地，旅游資源開發(fā)潛力很大，具有較大投資回報(bào)空間。
(2)招商引資方式
景區(qū)通過政府招商部門、旅游企業(yè)的招商部門、專業(yè)招商機(jī)構(gòu)、關(guān)聯(lián)企業(yè)及關(guān)聯(lián)人、專題招商會(huì)、參加招商會(huì)、專用招商網(wǎng)站、其它媒體傳播招商等渠道發(fā)布招商信息，與開發(fā)商取得聯(lián)系，根據(jù)項(xiàng)目和開發(fā)商的情況，確定具體的招商引資方式。
�、僬心既牍扇谫Y
開發(fā)商以股份有限公司的主發(fā)起人的身份，向社會(huì)定向招募投資人入股，共同作為發(fā)起人，形成資本融資。
�、诙ㄏ蚰脊扇谫Y
開發(fā)商先成立自己絕對控股的有限責(zé)任公司或股份有限公司，再向社會(huì)定向募股，以增資擴(kuò)股的方式，引入資本金。具體方式有：戰(zhàn)略投資人、搭車投資人、資產(chǎn)整合等。
�、壅w項(xiàng)目融資
開發(fā)商在開發(fā)中，設(shè)立為若干個(gè)項(xiàng)目，并制作單個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書，按照投資規(guī)范的要求、準(zhǔn)備招商材料，并依據(jù)招商材料，向境內(nèi)外的社會(huì)資金進(jìn)行招商，其中可以采用BOT等多種模式，也可合成開發(fā)、合資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)等。
(3)配套措施
①加大投資開放力度，積極推進(jìn)經(jīng)營城市。投資項(xiàng)目開放，引進(jìn)外國資金，制定優(yōu)惠政策，探索多種合作模式，加強(qiáng)政府的協(xié)調(diào)職能。
�、诟纳仆顿Y環(huán)境，樹立親商、富商的理念，轉(zhuǎn)換政府職能，建立服務(wù)性的、誠信的政府。
③搞好項(xiàng)目包裝與招商資料的準(zhǔn)備，具體材料包括：項(xiàng)目建議書、商業(yè)計(jì)劃書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目策劃及旅游目的地規(guī)劃、具體合作意向、各項(xiàng)優(yōu)惠政策、基本法律文件等。
4、充分利用資本市場融資(“融錢”方案)
隨著旅游業(yè)的發(fā)展和資本市場的發(fā)育，通過資本市場融資已成為旅游開發(fā)可選擇的融資方式之一，迄今為止，中國資本市場上已有旅游上市公司47家，其中景區(qū)類旅游上市公司13家。資本市場也應(yīng)是平遙旅游開發(fā)的資金來源之一。
(1)資本市場融資方式
�、賴鴥�(nèi)上市融資
�、诤Ｍ馊谫Y——海外融資有多種方式，包括一般債券、股票、高利風(fēng)險(xiǎn)債券、產(chǎn)業(yè)投資基金、信托貸款等。海外融資目前受到一些政策限制，但具體操作時(shí)仍可通過多種方法加以運(yùn)作。
③信托融資——新《信托法》出臺(tái)以來，信托投資公司已經(jīng)擁有了比較大的運(yùn)作空間，并創(chuàng)造了一些新的金融工具。其中，以項(xiàng)目和專題方式，發(fā)行旅游信托投資憑證，將旅游項(xiàng)目打包，向社會(huì)集資的方式，比較適合平遙的實(shí)際。
(2)現(xiàn)狀特點(diǎn)
國內(nèi)上市融資的方式已經(jīng)受到了各方的廣泛關(guān)注，省市縣各級政府都將平遙旅游開發(fā)公司的國內(nèi)上市列入了工作日程，但利用資本市場上其他融資方式的工作尚未啟動(dòng)。
(3)面臨障礙
①資源開發(fā)類旅游企業(yè)存在門票收入不能列入公司主營業(yè)務(wù)收入的限制，影響平遙旅游開發(fā)公司直接上市。
�、谶z產(chǎn)類旅游資源能否轉(zhuǎn)讓開發(fā)經(jīng)營權(quán)，目前存在爭議，操作規(guī)則不明。
③當(dāng)前資本市場不景氣，融資效果受到影響。
(4)配套措施
�、賰�(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。從主要依賴門票收入的景區(qū)開發(fā)經(jīng)營模式，向賓館、民居旅館、餐飲經(jīng)營、旅游交通、旅游紀(jì)念品產(chǎn)銷等多項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移資本和收入，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力。
②創(chuàng)新遺產(chǎn)地管理模式。在提高景區(qū)管理效率的同時(shí)，合法規(guī)避遺產(chǎn)保護(hù)的紅線。
③積極探索資本市場上新的融資方式。研究和嘗試海外融資和信托融資的可能和效果。
5、創(chuàng)新模式盤活民居資產(chǎn)(“兌錢”方案)
當(dāng)代人的生活方式和居住觀念正在發(fā)生著深刻的變革，旅游與房地產(chǎn)結(jié)合，創(chuàng)造各種旅游住所，已經(jīng)成為景區(qū)深度開發(fā)的趨勢。
(1)存量資產(chǎn)
平遙古城內(nèi)，沿街共坐落著3797座具有濃厚地方風(fēng)格和歷史風(fēng)貌的傳統(tǒng)民居，地方政府擁有其中超過60%民居的產(chǎn)權(quán)。
(2)盤活方式
以“我在古城平遙有個(gè)家”為主題，策劃系列拍賣、發(fā)售和招租等活動(dòng)，具體方式如下。
�、佼a(chǎn)權(quán)融資——包括：產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)售、項(xiàng)目公司拆分產(chǎn)權(quán)發(fā)售等。
②出售部分產(chǎn)權(quán)——包括：分時(shí)度假等。
�、鄣诙v地——包括：第二居所、企業(yè)第二總部(或企業(yè)莊園)等。
④租賃融資——包括：設(shè)備租賃、資產(chǎn)租賃、土地租賃、房屋租賃等。
�、菝窬邮詹亍ǎ何幕窬邮詹�、主題民居收藏等。
(3)配套措施
�、俪闪ｉT的民居資產(chǎn)管理公司，統(tǒng)一盤活和管理民居資產(chǎn)。
�、趯ΜF(xiàn)存民居資產(chǎn)進(jìn)行分類登記，策劃對應(yīng)的盤活方式。
③改善古城內(nèi)的居住環(huán)境。
�、軇�(chuàng)新居民管理方式，如發(fā)行“平遙綠卡”，賦予民居使用者平遙古城的永久居留權(quán)，但同時(shí)要注意兼顧和保持古城內(nèi)的傳統(tǒng)居住文化。
�、葸x擇中高端人群入住古城內(nèi)的民居。
6、鼓勵(lì)當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y(“匯錢”方案)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民間資本的投資能力愈加可觀。景區(qū)的旅游開發(fā)，比較適合當(dāng)?shù)孛耖g資本的投入。積極鼓勵(lì)平遙及其周邊的群眾投資平遙旅游開發(fā)，匯集零散的小額投資，集腋成裘，是一條有效的融資渠道。
(1)基礎(chǔ)條件
①當(dāng)?shù)鼐用駜?chǔ)蓄率較高，近年來隨著居民收入的增長，儲(chǔ)蓄額也有了較大的增加，有可能匯集較大數(shù)量的民間資本投入景區(qū)開發(fā)。2003年，平遙人均儲(chǔ)蓄存款達(dá)3937元，全縣城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到18.96億元。
�、诋�(dāng)?shù)鼐用裨谖幕瘋鹘y(tǒng)上有投資經(jīng)商的習(xí)慣。
�、燮竭b旅游服務(wù)體系中尚存在大量的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，方便當(dāng)?shù)厝罕妼⒆陨淼馁Y本與勞動(dòng)力相結(jié)合。
�、苊禾康犬�(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的積累，使當(dāng)?shù)孛耖g閑散資本的規(guī)模有了比較大的擴(kuò)張。
�、莠F(xiàn)階段國內(nèi)其他民間投資領(lǐng)域的效益不高，為平遙旅游業(yè)降低了融資的機(jī)會(huì)成本。
(2)投資重點(diǎn)
重點(diǎn)引導(dǎo)當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y到投入小、見效快、回報(bào)穩(wěn)定、經(jīng)營方式靈活的領(lǐng)域中。
�、俾糜尾惋嫛ǎ翰宛^、酒吧、茶社、咖啡館等
�、诼糜谓煌āǎ郝糜慰瓦\(yùn)公司、景區(qū)內(nèi)部交通等
�、勖窬勇灭^——包括：民俗客棧、農(nóng)家樂等
�、苈糜紊唐贰ǎ郝糜渭o(jì)念品銷售、民間手工藝品制作等
⑤旅游娛樂——包括：民俗表演、曲藝演出、特色娛樂服務(wù)等
�、蘼糜尉包c(diǎn)——包括：小型景點(diǎn)的開發(fā)等
�、呗眯猩纭ǎ盒⌒偷牡亟由绲�
⑧其他適宜的旅游配套服務(wù)——包括：游客咨詢等
(3)配套措施
�、僬獮槊耖g資本開發(fā)的旅游項(xiàng)目提供公平的經(jīng)營環(huán)境。尤其在宣傳營銷、利潤分配、支持保障等方面，要與國營開發(fā)項(xiàng)目一視同仁。
�、诓扇°y行小額信貸、政府貼息等方式，提供必要的資金扶持。鼓勵(lì)當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y平遙旅游開發(fā)。
③開放投資領(lǐng)域，采取政府特許經(jīng)營的方式，鼓勵(lì)投資利潤相對較高的領(lǐng)域。如古城內(nèi)的景點(diǎn)開發(fā)。
�、苤贫▋�(yōu)惠政策，向當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y開發(fā)的旅游項(xiàng)目做適當(dāng)政策性傾斜。如在用水、用電、土地專用、稅收等方面進(jìn)行優(yōu)惠。
�、輲椭�(dāng)?shù)赝顿Y平遙旅游業(yè)的群眾成立民間團(tuán)體，進(jìn)行行業(yè)互助，爭取群體利益，開展行業(yè)自律。如平遙本地旅游投資者協(xié)會(huì)。
�、迬椭俪稍鲑Y擴(kuò)股、社會(huì)募股、合伙經(jīng)營等開發(fā)形式，豐富當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y平遙旅游業(yè)的方式。群眾個(gè)人的資金有限，在無力單獨(dú)開發(fā)旅游項(xiàng)目的條件下，多種形式為其參與投資提供了可能。
⑦加大對當(dāng)?shù)芈糜尉蜆I(yè)和創(chuàng)業(yè)者的培訓(xùn)力度，提高其從旅游業(yè)中獲利的能力。
7、設(shè)立遺產(chǎn)保護(hù)及旅游發(fā)展基金(“募錢”方案)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，公眾對珍貴的文化傳統(tǒng)日益重視，各種類型的人類文化遺產(chǎn)保護(hù)基金不斷涌現(xiàn)，國家也出臺(tái)了支持性的相關(guān)政策。在這一背景下，充分利用世界文化遺產(chǎn)的品牌，設(shè)立“遺產(chǎn)保護(hù)及旅游發(fā)展基金”，成為現(xiàn)實(shí)的可能。
(1)資金來源
①通過基金爭取到的銀行貸款、各級政府的資金扶持及個(gè)人投資。專項(xiàng)基金是整合各種資源優(yōu)勢，開拓融資渠道的良好方式之一。
②通過鄉(xiāng)情、文化傳播、遺產(chǎn)保護(hù)等聯(lián)絡(luò)載體募集到的個(gè)人和單位的捐贈(zèng)�；鸸芾聿块T要給予捐贈(zèng)方榮譽(yù)或情感上的回報(bào)。
�、蹃碜员镜芈糜纹髽I(yè)等基金收益方的計(jì)提。
(2)投資領(lǐng)域——“遺產(chǎn)保護(hù)及旅游發(fā)展基金”重點(diǎn)支持以下領(lǐng)域。
�、偈澜邕z產(chǎn)及其他文物古跡的保護(hù)修繕，及其前期的研究論證與對保護(hù)修繕方案的制定。
②旅游項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。
�、勐糜问袌龅男麄鞔黉N、旅游產(chǎn)品的開發(fā)。
④旅游特色項(xiàng)目的貸款貼息。
�、菰O(shè)立政府旅游賠償基金，對受到侵害的游客進(jìn)行賠付。
(3)配套措施
①嚴(yán)格貫徹財(cái)政部、國家旅游局頒布實(shí)行的《旅游發(fā)展基金管理暫行辦法》，確保資金的合理使用。規(guī)定基金交由平遙縣國資辦負(fù)責(zé)管理，專戶存儲(chǔ)、專款專用，對資金的使用要注意合理性、效應(yīng)性和前瞻性。
�、诮⒄鞑块T的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，確�；鸬目茖W(xué)運(yùn)作�；饎�(dòng)用前先由縣旅游局按照年初批準(zhǔn)的計(jì)劃和項(xiàng)目進(jìn)展的情況提出資金申請，經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，再由國資辦予以列支。資金投入使用后，縣旅游局實(shí)施項(xiàng)目和資金的管理，并對資金的使用效果進(jìn)行有效反饋與監(jiān)督，縣審計(jì)局年末對年度基金使用情況進(jìn)行審計(jì)，確�；鹩玫綄�(shí)處，起到實(shí)效。
拓展：
文旅項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)賦能與融資落地剖析
首先，文旅項(xiàng)目投入大，長短期現(xiàn)金流不平衡現(xiàn)象突出。以文旅小鎮(zhèn)為例，其規(guī)劃開發(fā)是一個(gè)投資回收周期很長的項(xiàng)目，基本遵循“筑巢引鳳”的套路，先大量基建，后開始招商引資。在開發(fā)投資早期，動(dòng)輒幾十、上百億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資必須在兩三年內(nèi)完成，與此同時(shí)，早期企業(yè)進(jìn)駐較少、土地增值較慢，加之減租、免稅等一系列優(yōu)惠措施，項(xiàng)目只會(huì)有少量經(jīng)營收入，具有明顯的大額現(xiàn)金流缺口，如何彌補(bǔ)未來盈余與現(xiàn)階段投入需求之間的缺口，很多文旅項(xiàng)目沒有提前進(jìn)行謀劃和平衡。
其次，業(yè)態(tài)策劃單一導(dǎo)致經(jīng)營收入不穩(wěn)定，無法支撐長期融資。許多文旅項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一，單純依靠“旅游”甚至“地產(chǎn)短期變現(xiàn)”，沒有真正的產(chǎn)業(yè)收入。文旅是順經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)業(yè)，作為中長期項(xiàng)目貸款的償債來源，其經(jīng)營收入對游客流量和人均消費(fèi)依賴度過高，僅僅依靠門票收入、旅游餐飲服務(wù)區(qū)域租金、商業(yè)店鋪?zhàn)饨稹V告費(fèi)、停車費(fèi)等，經(jīng)營收入波動(dòng)性太大，對于整個(gè)項(xiàng)目的償債能力評估非常不利，導(dǎo)致項(xiàng)目的長期融資很難實(shí)現(xiàn)。
再次，投融資主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上有缺陷，是項(xiàng)目無法持續(xù)經(jīng)營的重要因素。文旅項(xiàng)目在投資合作過程中，往往是基建部分歸政府投資，商業(yè)部分和產(chǎn)業(yè)部分歸企業(yè)投資。這種投資結(jié)構(gòu)經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致政府基建融資不暢，企業(yè)自有資金不足，產(chǎn)業(yè)部分投資強(qiáng)度不足或運(yùn)營能力缺失。與此同時(shí)，從事旅游的經(jīng)營主體一般為輕資產(chǎn)型企業(yè)，在申請項(xiàng)目長期貸款過程中，資信實(shí)力評估很難達(dá)到，在沒有統(tǒng)籌考慮投資、建設(shè)、運(yùn)營、管理全產(chǎn)業(yè)鏈參與主體的情況下，很難達(dá)到真正的落地目標(biāo)。
以產(chǎn)業(yè)融合理念進(jìn)行業(yè)態(tài)策劃與定位。以“特色文旅+產(chǎn)業(yè)融合”的理念進(jìn)行產(chǎn)業(yè)策劃，是解決文旅項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一的有效路徑，引進(jìn)實(shí)體產(chǎn)業(yè)可以為整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位賦能。森山健康小鎮(zhèn)策劃了以仙草石斛種植、加工、銷售一體化為特色，以一、二、三產(chǎn)融合為理念，布局“文旅+康養(yǎng)+農(nóng)業(yè)+工業(yè)+研學(xué)”等幾個(gè)產(chǎn)業(yè)的融合模式。其中，仙草石斛產(chǎn)業(yè)布局是項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)營的基石，產(chǎn)業(yè)研學(xué)是項(xiàng)目引流的特色，文化旅游與康養(yǎng)旅居結(jié)合是項(xiàng)目延伸發(fā)展的核心。以多元業(yè)態(tài)反哺文旅，全面提升文旅項(xiàng)目的內(nèi)涵和服務(wù)能力，可為項(xiàng)目的快速發(fā)展和可持續(xù)經(jīng)營注入強(qiáng)大生命力。
以爭取長期資金為目標(biāo)統(tǒng)籌項(xiàng)目“可融資”內(nèi)容。政策性貸款資金因其期限長、利率低、還款條件優(yōu)越，成為適配大型文旅融合項(xiàng)目的融資方式之一。在統(tǒng)籌項(xiàng)目融資上，應(yīng)緊緊圍繞政策性資金投入導(dǎo)向，以“投資自平衡”為前提，遵循“產(chǎn)業(yè)為主+基建配套+商業(yè)自籌”的思路，精心篩選項(xiàng)目“可融資”內(nèi)容，以推進(jìn)項(xiàng)目融資落地。森山健康小鎮(zhèn)重點(diǎn)圍繞仙草石斛及融合延伸產(chǎn)業(yè)，策劃了鐵皮石斛博覽園、森山百草園、國學(xué)館、中醫(yī)藥博物館、銅山禪寺、念恩塔、硅化木地質(zhì)公園、院士林等項(xiàng)目，特別是突出大健康產(chǎn)業(yè)和中醫(yī)藥文化體驗(yàn)來打造文化旅游的特色，打造五養(yǎng)公社（養(yǎng)生、養(yǎng)老、養(yǎng)心、養(yǎng)源、養(yǎng)趣），借助義烏“世界小商品之都”的優(yōu)越區(qū)位，弘揚(yáng)和傳播獨(dú)具特色的中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，進(jìn)一步增強(qiáng)文化自信。
設(shè)計(jì)多元化經(jīng)營方式統(tǒng)籌各子項(xiàng)目收入來源。項(xiàng)目的收入來源與整體回報(bào)機(jī)制設(shè)計(jì)是關(guān)鍵，必須深入分析不同子項(xiàng)目的經(jīng)營特點(diǎn)，靈活匹配各個(gè)子項(xiàng)目的經(jīng)營模式，并依托項(xiàng)目投資主體的專業(yè)能力，綜合統(tǒng)籌自營、合作經(jīng)營、租賃等多種經(jīng)營模式，豐富項(xiàng)目經(jīng)營收入來源，平滑項(xiàng)目的整體現(xiàn)金流。森山健康小鎮(zhèn)依托項(xiàng)目核心投資方森宇集團(tuán)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營實(shí)力，以提升項(xiàng)目償債現(xiàn)金流的穩(wěn)定性為目標(biāo)，在針對不同子項(xiàng)目的經(jīng)營模式及回報(bào)機(jī)制設(shè)計(jì)上，綜合考慮和平衡來自森宇集團(tuán)的農(nóng)業(yè)和設(shè)施租賃收入、項(xiàng)目自營設(shè)施和門票收入、項(xiàng)目合作經(jīng)營收入、康養(yǎng)相關(guān)收入、研學(xué)服務(wù)收入等，對項(xiàng)目整體收入來源的穩(wěn)定性進(jìn)行有效支撐。
統(tǒng)籌項(xiàng)目投資主體結(jié)構(gòu)，提升項(xiàng)目運(yùn)營水平和融資增信。文旅項(xiàng)目的投資主體選擇，很大程度決定了項(xiàng)目的可持續(xù)與融資成功率。其一，扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)投資方是核心：必須有產(chǎn)業(yè)投資方加持，方可保障項(xiàng)目自身的穩(wěn)定經(jīng)營。其二，地方政府大力支持是前提：良好的營商環(huán)境和配套基礎(chǔ)設(shè)施的融資支持，既是給予金融機(jī)構(gòu)的信心支持，也是對項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營的最大助力。其三，政企聯(lián)合運(yùn)作是最佳路徑：文旅融合項(xiàng)目公益性和經(jīng)營性兼具，無論是環(huán)境塑造、基礎(chǔ)建設(shè)、投資開發(fā)、融資運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、招商運(yùn)營、項(xiàng)目管理，都離不開政府與企業(yè)的開放合作、通力配合。
每個(gè)成功的文旅項(xiàng)目都會(huì)有自身獨(dú)特的資源稟賦和運(yùn)作特點(diǎn)。歸結(jié)起來，但凡成功的文旅項(xiàng)目，無不在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)與特色文旅融合、經(jīng)營模式與投資主體耦合、融資節(jié)奏與資金平衡契合上，擁有可借鑒的“三合”亮點(diǎn)。森山健康小鎮(zhèn)的成功實(shí)踐，為文旅融合項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)策劃和融資落地提供了現(xiàn)實(shí)樣板。自2016年規(guī)劃開發(fā)以來，森山健康小鎮(zhèn)系統(tǒng)謀劃、綜合統(tǒng)籌，在其4.06平方公里的區(qū)域內(nèi)，以51.8億元投資規(guī)模，開啟并完成了“一核、一軸、五片”的布局與建設(shè)開發(fā)。2019年，小鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)全年收入453萬元，前來參觀、學(xué)習(xí)的達(dá)20萬人次，其中接待研學(xué)人員15萬人次。小鎮(zhèn)在整個(gè)建設(shè)、運(yùn)營中將帶動(dòng)周邊就業(yè)8000余人。同時(shí)，小鎮(zhèn)在助力鄉(xiāng)村振興和弘揚(yáng)中醫(yī)藥文化上多有建樹，已獲得國家“第二批國家農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園”“全國林業(yè)科普示范基地”“農(nóng)業(yè)農(nóng)村部創(chuàng)意農(nóng)業(yè)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室”“浙江省優(yōu)秀院士專家工作站”“省級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)創(chuàng)建名單”等榮譽(yù)，并陸續(xù)成功申報(bào)義烏市、金華市和浙江省級“中小學(xué)生研學(xué)實(shí)踐教育營地”。
受新冠疫情影響，“新基建”潮流和中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑶熬氨豢春�，同時(shí)也為大型文旅項(xiàng)目注入了新的內(nèi)涵和生命力。“文旅+康養(yǎng)+農(nóng)業(yè)+研學(xué)”的深度融合，以產(chǎn)業(yè)鏈延伸提升項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，將成為文旅項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)賦能和融資落地的重要路徑。
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