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2016房地產經紀人制度與政策考點
2016房地產經紀人考試時間為2016年10月15日、16日。YJBYS小編下面為你準備了2016房地產經紀人制度與政策考點，希望對你有所幫助。
(一)補償對象
為保證被拆除房屋的所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋所有人即被拆遷人給予補償。
(二)補償方式
房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。
貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。
房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的市場評估價與調換房屋的市場評估價進行結算、結清產權調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有了調換房屋的產權。但拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
例題：拆除城市規劃區內國有土地上的非公益事業房屋的附屬物，其補償方式是( )。(2005年房地產經紀人制度試題)
A.產權調換 B.貨幣補償
C.產權調換和貨幣補償相結合 D.產權調換，不找差價
答案：B
解析：拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
(三)補償標準
《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是——等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，用房地產市場評估的辦法確定。
我國房地產市場評估經過多年的發展，已經形成比較科學、完善的體系，評估能夠準確地確定被拆遷房屋的市場價值。通過評估確定被拆遷房屋的價值，是利用市場的手段，確保被拆遷人的實際損失能夠準確、合理得到補償的最好辦法。
補償標準以“物”(房屋)為主，更能充分體現等價有償這一民事法律關系基本原則。過去在拆遷補償中過多考慮了“人”的因素，造成拆除同一標的物，因居住人口不一，導致補償標準不一，實際上是要求拆遷這一民事行為的一方當事人，承擔本不應由其承擔的社會責任，替政府進行社會保障，違背了民事法律關系的一般原則。《拆遷條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標準，既符合法理要求，也便于操作。
《拆遷條例》規定以原房屋的房地產市場評估價確定其價值，符合市場經濟的客觀要求，從法津制度上體現了保護被拆遷人的財產權。
“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在市場或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、學校、醫院)的距離，周圍環境、景觀等。區位對房地產價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的差別。
“用途”是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證書未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。產權檔案也未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法征得規劃等部門同意，是否取得合法手續為依據，如原設計用途為經營性用房的，以取得營業執照作為確認其為營業性房的依據;如原設計為住宅，改為營業性用房的，不但要有營業執照，還應當有規劃部門同意變更的依據。
“等因素”包括被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區位用途、建筑面積、成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率等都應在評估時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數，或者確定統一的系數。對于房屋內部裝修，因每戶裝修的標準各不相同，裝修的年代也各不相同，如果在評估時考慮裝修，可能會加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行，所以對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協議時協商確定。
房地產價格評估是指房地產估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，選擇適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
此外，在評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設施。如一個四合院的價值與沒有院落、但具有同樣建筑面積的房屋的補償是不一樣的;一個有停車位的賓館與一個有相同建筑面積、但沒有停車位的賓館價值是不相同的。這些都應當在評估時予以充分考慮。
例題：在城市房屋拆遷中，貨幣補償的金額，按照被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以( )確定。 (2004年房地產經紀人試題)
A.房屋重置價格 B.房屋評估價格
C.房地產市場價格 D.房地產市場評估價格
答案：D
解析：《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是--等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，用房地產市場評估的辦法確定。
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