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物業管理糾紛中事實服務的認定
近年來伴隨著我國房地產行業的蓬勃、快速發展，物業管理方與業主之間的物業管理糾紛案件數量逐年成倍增長，涉及收取物業服務費的問題在糾紛中占了很大的比例。物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理的基礎是業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，合同標的是“物業服務”，物業服務企業按照合同向業主提供相關服務，業主在享受物業服務的同時向服務提供方支付物業服務費。由于物業服務合同中交易的是服務，而服務質量又是影響物業服務合同正常履行的因素，加之我國現階段的物業服務企業自身管理制度不規范、規章執行不力，服務提供方的服務得不到服務需求方的認可，因收取物業服務費產生的糾紛層出不窮。
一、《解釋》施行之前的糾紛處理概況
在此討論的僅僅是在物業服務合同到期后收取物業服務費糾紛的處理情況。無論如何處理，都有一個不容辯駁的大前提——物業事實服務行為。何為事實服務?物業服務企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業服務企業可以要求業主交納相應的物業服務費用，也正是物業事實服務行為構成了物業服務企業請求權的基礎。在司法案例中，無論業主們對事實服務的概念如何不解和不滿，但是解決糾紛的平臺恰恰是以物業事實服務理論為基礎，物業服務企業和業主也正是在這個平臺上開始撥弄自己的算盤。
物業管理糾紛的解決過程是物業服務企業與業主調解協商的過程，結果勢必會讓原被告雙方均放棄自己的部分利益。物業服務企業一般會將業主拖欠物業管理費而產生的滯納金一并列入訴訟請求，好讓自己在放棄利益時有更大的空間。其實，物業服務企業雖然理直氣壯的起訴業主追討物業管理費，其實他們內心何嘗不知道自己的物業服務確實存在問題，服務質量差必然會導致被眾多的業主們“殺價”，因此物業服務企業就先用滯納金來投石問路。在實踐中，因拖欠物業產生的滯納金比實際未繳的物業服務費高出許多的案例非常多，物業服務企業往往會在與業主們協商半晌后，將放棄滯納金作為己方做出的利益讓步。而在這個過程中，業主要做的便是將物業服務不滿意之處一條一條擺出來，這若干條不滿意正是業主對物業服務費“殺價”的資本。業主常說自己小區的物業服務質量最差，用“沒有最差，只有更差”這句話來評價若干案例中眾多物業服務企業的服務很是恰當。因此，多數物業管理糾紛中的物業服務費問題，正是在業主以物業服務質量存在問題為由不斷“殺價”，物業服務企業放棄滯納金、放棄訴訟費、放棄部分物業服務費等“降價”行為中得以解決。
二、《解釋》施行之后的糾紛處理模式
(一)時間條件
在此我們仍是僅僅討論物業服務合同到期后，物業服務企業以事實服務為由要求業主支付物業服務費的情況。在此時，物業服務企業請求業主支付的物業服務費應當分成兩個階段來看：
其一，在物業服務合同到期之后，物業服務企業請求業主支付物業服務合同未到期時業主未付的物業服務費，這種情況正是本解釋第九條第二款規定的情形——“物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。”該解釋第六條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”值得思考的是該條款的后半段，物業服務企業已經按照物業服務合同之約定履行了合同義務(提供了合同約定的服務)，業主不能以未享受活著無需接受相關物業服務不繳納物業服務費，也就是說物管方履行了合同義務，業主們就應當履行相應的合同義務。
誠然，物業服務企業如果提供了優質的服務，業主自然也難以找尋抗辯理由來拒付物業服務費;但是如果物業服務企業服務存在瑕疵或者缺陷，甚至沒有履行物業服務合同所約定的很大一部分義務，業主以物業服務企業未履行或者未完全履行合同義務作為抗辯理由而不繳納物業服務費的情形，就應當使用該解釋的第三條，該條款規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”在司法實踐中，在業主們以物業服務存在瑕疵或者缺陷作為不繳納物業服務費得抗辯理由時，大多數業主均要求物業服務企業降低物業服務收費標準，對該請求應當如何認定?筆者認為，違約責任可以分為繼續履行、采取補救措施、支付違約金或賠償金等，其中，采取補救措施在商品買賣中常見，比如交付的產品質量不符合約定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。同理，在將“服務”作為合同標的的物業服務合同中，當物業服務企業未履行或者未完全履行物業服務合同時，業主當然可以請求物業服務企業減少“價款”。因此，物業服務企業未履行或者未完全履行合同義務時的違約責任應當包括降低物業服務收費標準來收費。
其二，在物業服務合同到期之后，物業服務企業請求業主支付物業服務合同到期后的物業服務費。在物業服務合同到期后，因業主與物業服務企業未續簽物業服務合同，而業主又因種種原因沒有與其他物業服務企業簽訂新的物業服務合同，此時，雖然在物業服務企業和業主之間沒有物業服務合同，但物業服務企業正是提供物業服務的一方，業主正是“接受”物業服務的一方，恰恰形成了前文所提及的事實服務情形。正因如此，筆者認為物業服務企業請求業主支付這一事實服務階段的物業服務費是可以得到支持的。讓我們再結合該解釋第九條第一款來看，該款這樣規定：“物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。”規定的前半句中包含這樣的內容：業主向物業服務企業預交了物業服務費，當合同到期后，已交納物業服務費的期限卻未到;規定的后半句中“尚未提供物業服務期間的”是業主所請求物業費的條件，換句話說，業主在物業服務合同到期后請求退還預交的物業費時，如果物業服務企業在這個時期提供了事實上的物業服務，業主的請求將會于法無據。
綜上所述，單一的時間條件下，當物業服務合同到期后，物業服務企業以事實服務為理由來請求業主支付物業服務費仍是可以的。若要否定事實服務，還需要具備行為條件。
(二)行為條件
該解釋第十條規定：“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。”
先來看行為主體——業主委員會。業主委員會，是指由物業管理區域內的業主根據業主大會議事規則選舉產生，代表業主利益的組織機構。《物權法》第七十五條規定：“地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”《物業管理條例》第十條規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。”在理論上，因有若干法律法規的規定，業主委員會成立的程序并不復雜，算是有章可循。但在現實中，真正成立業主委員會并不是一件容易的事情，僅僅召開業主大會就會因業主人數眾多、層次復雜等原因存在很大的難度，沒有業主大會便也沒有業主委員會。在此，我們不去探討業主委員會難以成立原因和解決辦法，回到該解釋第十條，當物業服務合同到期后，如果小區業主仍未成立業主委員會又該如何?
再來看業主委員會需要做出的行為。根據該條規定，在物業服務合同到期后，當業主與物業服務企業未續約時，在業主已經或者將要與新的物業服務企業簽定物業服務合同時，業主委員會可以請求前物業服務企業辦理移交手續后退出物業服務區域，如果物業服務企業拒絕退出，而且要求業主支付物業服務合同到期后的物業費時，此時業主就可以理直氣壯地拒絕交納。該條規定對現實中存在的眾多服務質量差，又賴著不肯走的物業服務企業當頭一擊，只要業主們成立業主委員會要求他們走，他們就不得不走，這對物業服務企業不斷提高自身的業務水平，防止物業服務質量下降起到了非常大的作用。但同時，該條規定本身也是一個條件：必須由業主委員會向物業服務企業發出“逐客令”，業主才能對物業服務企業的事實服務說“不”。
(三)行為條件成立的滯后性產生的問題
當物業服務企業與業主之間的物業服務合同到期后，如果業主委員會尚未成立或者雖已成立但因種種原因未及時請求前物業服務企業辦理移交手續后退出物業服務區域時，業主是否應當交納從合同到期起到請求退出時的物業服務費，也就是說在該段時間內物業服務企業與業主之間是否仍存在事實服務行為。筆者認為，業主可以拒絕交納該時段的物業服務費。從該解釋第十條第二款規定來看，物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。筆者認為，條款中“物業服務合同權利義務終止”應當理解為物業服務合同到期后，合同雙方沒有續簽合同或者簽訂新合同時，正是物業服務合同權利義務的終止。因此，物業服務企業請求業主交納該時段的物業服務費，業主可以拒絕。
但是另一個問題會接踵而至：當物業服務合同到期后，業主委員會請求前物業服務企業退出前，如果有業主已經交納了該時段的物業服務費，業主能否請求物業服務企業退還。筆者認為，物業服務企業是物業服務提供方，業主是物業服務使用方，在物業服務合同到期后，業主自愿向物業服務提供方交納物業服務費的行為是對物業服務行為的認可，此時，可以認定在物業服務企業與該業主之間形成了物業事實服務，因此該業主不能要求退還已交納的物業服務費。
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的施行對規范物業服務企業行為和減少物業管理糾紛起到積極的作用，促進了物業服務市場的規范化和制度化。在內容上，該解釋對物業事實服務做出了規定：在特定條件成立時業主可以拒絕交納因物業事實服務產生的物業服務費。但是當特定條件未形成時，物業事實服務仍存在于物業服務企業和業主之間，物業事實服務被淘汰的說法為時尚早。
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