淮安市物業管理實施細則

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淮安市物業管理實施細則

　　淮安市物業管理實施細則，自2003年8月1日起施行，下面是小編整理的淮安市物業管理實施細則全文，歡迎閱讀!

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》(以下稱條例的指兩條例)的規定，結合本市實際情況，制定本實施細則。

　　第二條本市行政區域內的物業管理活動適用條例，條例沒有規定或者規定比較原則的，適用本細則。

　　本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　第三條本市行政區域內的各類物業應按照“分類入軌、遞次推進”的原則，逐步建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。

　　第四條新建住宅區應當實行物業管理，在開發建設中應綜合考慮物業管理和社區建設的需要。

　　(一)在規劃設計方案中必須按有關規定安排物業管理服務用房、社區服務用房、公益性文體活動用房、廣播電視用房、公廁、郵政設施、安全防范設施、活動廣場以及其他配套的共用服務設施。規劃部門在審批規劃設計方案時，應征求物業管理主管部門的意見;

　　(二)在施工圖設計方案中安排供水、供電、供氣、供熱等一戶一表，與住宅樓同時規劃、同步設計、同期建設;

　　(三)規劃部門在核發建設工程規劃許可證時，建設部門在審查批準施工圖設計文件時，應當按照各自職責加強監督，嚴格把關。正在施工建設的住宅區，應按照上述要求進一步完善規劃設計方案和施工圖設計文件，做好組織實施工作。

　　第五條建筑面積5萬平方米以上的原有住宅區，配套設施比較齊全的，應當實行物業管理;配套設施不全的，應在當地人民的政府組織下，有計劃地進行綜合整治，提高配套水平，逐步創造條件，實行物業管理。整治區域內按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環衛、綠化等部門和單位維修養護的市政公用設施和相關設施設備，應由相關部門和單位負責整治。

　　暫不具備實行物業管理條件的單位生活大院，繼續由原產權單位組織維修、管理和整治;原產權單位也可以委托社區統一管理。

　　零星分散住宅(含不達規模的住宅區、原產權單位已不存在的生活大院等)由所在社區統—管理。街道辦事處和鄉鎮人民的政府成立相應的社區管理委員會，負責轄區內零星分散住宅管理區域的劃分、組織協調、指導監督等工作。

　　第六條兩個以上物業產權人、配套設施比較齊全的大廈和工業區等其他物業，應當實行物業管理。

　　第七條市、區(含經濟開發區、外向型農業綜合開發區)、縣房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，負責組織實施本細則。

　　各級建設、規劃、城管、綜治、公安、司法、民政、財政、物價、工商、稅務、電力、電信、郵政、市政、園林等部門和單位，應當在各自的職責范圍內，協同實施本細則。

　　第八條物業管理納人社區建設統一管理，建立“條塊結合，以塊為主”的管理機制，街道辦事處、鄉鎮人民的政府負責轄區內物業管理日常的指導與監督工作，其主要職責是：

　　(一)加強對轄區內物業管理工作的領導，指導和監督社區管理委員會、業主委員會和物業管理企業開展工作;

　　(二)會同物業管理、規劃、建設等行政主管部門，參與新建住宅區的綜合驗收和物業管理配套設施驗收，對未按規劃建設配套共用服務設施或存有質量問題，有權提請有關行政主管部門予以糾正;參與轄區內住宅區的整治工作;

　　(三)會同物業管理行政主管部門組建轄區內業主委員會;參與物業管理招投標工作;對物業管理企業資質年檢和新成立物業管理企業資質提出初審意見;協助做好住宅區共用部位、共用設施設備專項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對專項維修資金的使用提出初審意見;

　　(四)指導社區管理委員會、人民調解委員會和社區居委會等組織及時協調處理物業管理矛盾糾紛;

　　(五)協助物價、物業管理行政主管部門，做好對住宅區物業管理服務等級、公共服務費價格的審批工作，并提出初審意見;

　　(六)協助城管、環保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區違法建設拆除、環境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。

　　第九條物業管理企業按照國家和省規定享受第三產業優惠政策，各級人民的政府應當扶持物業管理行業。物業管理企業享受下列稅費優惠政策。

　　(一)物業管理企業自開業之日起，免征所得稅1年。免稅期滿后當年安置待業人員占企業原從業人員總數30%以上的，減半征收所得稅兩年;

　　(二)未享受過企業所得稅減免的物業管理企業安置失業人員和其它企業下崗職工達到從業人員總數60%，經勞動部門認定，稅務部門審批，免征所得稅3年;企業安置失業人員及其它企業下崗職工，達到企業職工總數10%，經勞動部門認定，稅務部門審批，3年內每年減征所得稅 16.6%;超過 10%的每增加 5個百分點，3年內每年再減征所得稅8.3%;

　　(三)安置下崗職工人數占企業總人數60%以上的物業管理企業自其領取稅務登記證之日起，3年內免征營業稅，城市維護建設稅和教育附加隨營業稅一同免征，3年內免收工商行政性收費;

　　(四)物業管理企業代有關部門收取的水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租不計征營業稅。物業管理企業受托管理的社會保障性質的經濟適用房(安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房)的物業管理公共服務費列人代辦項目，不計人納稅基數，使用物業管理專用票據;

　　(五)物業管理企業3年內享受下列優惠政策：免繳物價調節基金、糧食風險基金、防洪保安基金、優待金、殘疾就業保障金，緩繳人防基金。

　　第二章業主自治管理

　　第十條物業管理區域應按規定建立業主自治管理組織。

　　業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主多于100戶的，可推選業主代表，組成業代表大會(以下統稱業主大會)。住宅區一般以每棟或每單元為單位推選l-6名業主代表。

　　業主代表應是熱心公益事業、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協調能力和議事能力、積極維護業主利益和帶頭履行業主義務的產權人。業主代表應由業主大會籌備委員會組織推薦候選人，經民主選舉產生。

　　業主大會的議題應提前告知業主或業主代表，業主大會決定的事項應及時在本物業區域內公布。

　　第十一條業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建筑面積計算，建筑面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿100平方米的為1票。

　　第十二條住宅區內已交付使用的物業建筑面積未達到30%，但使用已超過1年的，應當參照召開首次業主大會與選舉產生業主委員會的程序和辦法召開首次臨時業主大會，選舉產生臨時業主委員會。臨時業主委員會行使業主自治管理相應的權利和義務。

　　住宅區符合成立業主委員會條件時，應依照條例和本細則規定及時組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　第十三條首次業主大會(含首次臨時業主大會，下同)由建設單位和接受委托的物業管理企業負責具體籌備工作，物業所在地區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民的政府應及時給予指導，并成立以業主為主體的，街道辦事處、鄉鎮人民的政府、派出所、建設單位、受托的物業管理企業、社區居委會和業主代表組成的首次業主大會籌備委員會。

　　首次業主大會籌備委員會負責做好下列工作：

　　(一)協商確定召開業主大會或業主代表大會的形式、時間、地點和內容;

　　(二)確定召開業主代表大會的，協商確定業主代表人數，組織推薦業主代表候選人，審查業主代表候選人資格，組織民主選舉業主代表。產生的業主代表應當在物業管理區域內公布;

　　(三)協商業主委員會(含臨時業主委員會，下同)組成人數，并按業主委員會成員條件推薦業主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業管理區域內公布;

　　(四)起草業主委員會選舉辦法、章程和業主公約草案，并在大會召開前15日發給參加會議的成員征求意見;

　　(五)做好召開首次業主大會的各項會務準備工作;

　　(六)主持召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　第十四條首次業主大會除了行使條例中規定的職權外，還應審議通過以下事項：

　　(一)業主大會和業主委員會議事規則;

　　(二)業主委員會日常工作權限;

　　(三)業主委員會選舉辦法;

　　(四)物業管理企業的選聘辦法;

　　(五)物業的有關公共管理規定;

　　(六)選舉產生業主委員會。

　　第十五條首次業主大會選舉產生的業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民的政府初審同意后，自選舉產生之日起三十日內到物業所在地區、縣物業管理行政主管部門申請登記確認。業主委員會申請登記確認應當提交下列材料：

　　(一)業主委員會登記確認表;

　　(二)業主代表、業主委員會選舉辦法及選票;

　　(三)業主大會審議通過的主要事項。

　　第十六條物業所在轄區的街道辦事處、鄉鎮人民的政府及社區居民委員會負責業主委員會的日常管理工作，指導業主委員會開展工作。符合條件的住宅區業主委員會、社區居民委員會負責人可依法相互兼職。

　　第十七條業主委員會可以通過推選產生主任1名和副主任若干名，一般為兼職。住宅區規模達5萬平方米以上的可設專職主任，其它物業是否設專職主任由業主大會確定。

　　業主委員會主任和副主任可以獲得一定數量的津貼。津貼標準由業主大會決定。

　　第十八條業主委員會不得從事經營活動。業主委員會的活動經費、業主委員會主任和副主任的津貼來源于本物業管理區域內專項維修資金增值部分、公共設施收益或其它渠道。

　　第十九條業主委員會依據條例的規定履行職責，督促全體業主、使用人遵守物業管理的法規、規章、制度和業主公約;幫助物業管理企業實施本區域的物業管理，配合物業管理企業解決在實施管理服務中的重大問題;接受物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民的政府的指導和監督，積極配合社區建設管理。

　　第二十條業主委員會主任享有下列主要權利：

　　(一)負責召開業主委員會會議;

　　(二)經業主委員會授權，核簽物業維修等項目的費用，代表業主委員會對外簽約或簽署文件;

　　(三)業主委員會授權的其他事項。

　　業主委員會主任應當履行下列義務：

　　(一)遵守物業管理法規、規章、規范性文件的規定和業主公約、業主委員會章程，辦事公正、負責;

　　(二)完成業主委員會交辦的工作;

　　(三)代表業主委員會處理事務;

　　(四)接受行政管理部門的培訓和指導。

　　第二十一條業主代表、業主委員會委員每屆任期由業主大會約定，可以連選連任。業主代表、業主委員會任期屆滿3個月前，街道辦事處、鄉鎮人民的政府應當指導、督促換屆選舉。業主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，參照召開首次業主大會的方式成立換屆選舉工作籌備委員會。

　　物業管理企業應當配合做好業主委員會換屆選舉的日常事務性工作。

　　第二十二條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，社區居民委員會依法履行自治管理職責時，業主應當接受社區居民委員會的管理。

　　第二十三條各級人民的政府應維護和支持業主自治組織依法行使自治權力。對于阻礙和影響自治組織依法行使自治權力的各種行為，應當堅決予以勸阻和制止，涉及違法行為的應當依法處理。

　　第三章物業管理企業

　　第二十四條物業管理企業應在取得企業法人營業執照之日起30日內，向所在地區、縣物業管理行政主管部門申領資質證書。

　　區、縣物業管理行政主管部門按照有關規定對申領資質證書的物業管理企業進行資質等級審查，并報上級主管部門核定資質等級。物業管理企業領取資質證書后，方可從事與資質相應的物業管理服務活動。

　　已領取國家統一制發的物業管理企業資質等級證書的外地物業管理企業，來本市從事物業管理活動的，應當到市物業管理行政主管部門備案。

　　第二十五條物業管理企業資質實行年檢制度。年檢重點是物業管理企業前期物業服務協議或物業服務合同、物業管理服務質量、從業人員持證上崗、業主和業主委員會對物業管理企業的評議、年度工作業績、財務報表、資質登記的有關事項變更以及執行法律法規政策等方面的情況。

　　第二十六條物業管理行政主管部門應加強對物業管理從業人員培訓，提高從業人員整體素質，實行持證上崗。

　　第四章物業管理服務

　　第二十七條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，報物業所在地區、縣物業管理行政主管部門備案。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　《業主臨時公約》至業主大會審議通過的業主公約生效時終止。

　　第二十八條新建住宅區物業銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業提前介人，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務協議，承擔前期物業服務。房地產開發主管部門應當把物業管理提前介入作為核發商品房預(銷)售許可證的前置條件。

　　新建住宅區物業出售時，物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業服務協議。該協議中約定的物業具體服務事項、服務質量要求、服務費標準及其它事項應與物業管理企業和建設單位之間簽訂的前期物業服務協議中有關內容相一致。

　　第二十九條新建住宅區物業交付使用之日以前發生的前期物業服務費用由建設單位承擔;自新建物業交付使用之日至前期物業服務協議終止之日發生的前期物業服務費，由建設單位與物業買受人在物業買賣合同中約定承擔。

　　前期物業服務協議至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時終止。

　　第三十條業主委員會成立后應當及時續聘或者通過招標方式重新選聘物業管理企業，并簽訂物業服務合同。

　　第三十一條前期物業服務協議和物業服務合同中必須約定物業管理具體服務事項、服務質量要求、服務費標準、服務費收取辦法、服務期限、裝飾裝修管理服務以及其它事項。

　　物業服務事項應包括以下內容：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理;

　　(二)共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理;

　　(三)日常環境衛生管理服務，包括公共場所、物業共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運等;

　　(四)協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。其中安全防范和交通車輛管理必須明確約定具體的服務標準和責任;

　　(五)物業裝飾裝修的管理服務;

　　(六)管理與物業相關的工程圖紙、住用戶與竣工驗收等檔案資料;

　　(七)組織開展社區文化娛樂活動;

　　(八)根據業主和物業使用人要求，提供的特約服務。

　　物業管理企業應當自前期物業服務協議和物業服務合同簽定之日起十五日內，將合同報物業所在地區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民的政府備案。

　　第三十二條物業管理服務應當保持物業管理區域內房屋及共用設施設備完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：

　　(一)按照國家、省和本市規定的技術標推和行業規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務;

　　(二)在業主使用房屋前，將物業的共用部位、共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關規定告知業主;

　　(三)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護;

　　(四)發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業服務合同的約定進行維修;

　　(五)接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理;

　　(六)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊;

　　(七)每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支賬目，接受審核;

　　(八)建立公開征詢業主意見制度，定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;

　　(九)發現違反條例、本細則或業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會、社區居委會和有關行政機關報告;

　　(十)按照物業服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項;

　　(十一)物業管理企業應當在社區居委會的指導和監督下協助做好社區管理、社區服務的相關工作。

　　第三十三條物業管理行業應當推行行業規范和服務標準，積極開展物業管理達標創優活動，提高整體管理水平。建立物業管理服務等級評定制度，鼓勵物業管理企業采用先進的管理服務標準，提高管理服務質量。

　　第三十四條普通住宅的物業管理公共服務費，應按照政府指導價標準在前期物業服務協議或者物業服務合同中約定，并由物業管理企業按照約定向業主收取;其他物業的服務費由當事人在前期物業服務協議或者物業服務合同中協商確定。

　　第三十五條建立合理公開、質價相符的物業管理服務政府指導價格體系。按照物業管理行業服務內容進行項目分類，按照分類項目制定等級服務質量標準，按照本地社會成本測算各個服務項目等級標準價格。向社會公開政府指導價的定價原則、定價方式、價格構成及具體內容和標準。讓業主和業主委員會根據自己的服務要求和承受能力，自主選擇服務項目、服務等級，自主選聘物業管理企業。

　　第三十六條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位向業主或者使用人提供的服務，應當按戶計量，直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業管理企業代收代繳有關費用，確需委托的，應當與物業管理企業簽訂委托合同，實行有償服務。物業管理企業代收代繳有關費用時，不得價外加價，也不得向業主另外收取手續費用。

　　第五章物業的使用和維護

　　第三十七條新建物業在規劃建設時，應當制定物業管理實施方案并在物業開工前報區、縣物業管理行政主管部門備案。建成后，建設單位應及時向市、區、縣物業管理行政主管部門申請進行物業管理配套設施驗收，未經驗收不得交付使用;驗收不合格的，應在規定的期限內做好整改工作。

　　建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有，由托管的物業管理企業使用;按淮發[2002]82號文件要求，提供相應的社區服務用房。

　　物業管理服務用房、社區服務用房、幼托所(園)、文體活動用房、菜場、浴室、公廁、停車庫(場)、垃圾中轉站、活動廣場和綠地等配套設施，應當按照設計用途使用，不得改變用途;確需改變的，應當依法辦理相關手續。

　　第三十八條物業管理企業接管物業時，應當與委托方按照市物業管理行政主管部門制定的物業接管驗收辦法進行接管驗收。

　　建設單位應當向物業管理企業移交下列相應的物業產權資料和技術資料：

　　(一)產權資料：項目批準文件、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、拆遷安置資料等;

　　(二)技術資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備和附屬配套設施、地下管網的竣工圖等竣工驗收資料，設施設備安裝、使用和維修保養的技術資料;工程開工竣工報告;圖紙會審記錄(復印件);供水、供氣、供暖的試壓報告;隱蔽工程驗收簽證;竣工驗收證明書等;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其它資料。

　　房地產開發建設單位不能或不提供上述資料時，按照住宅區綜合驗收不合格處理。

　　物業服務合同或者前期物業服務協議終止時，物業管理企業應當將物業檔案資料移交給物業管理委托方或者其指定的物業管理企業。

　　第三十九條新建物業進行接管驗收時，業主委員會、物業管理企業應與建設單位明確物業的質量問題處理方式。

　　第四十條物業管理區域內的住宅不應改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃和房屋安全的要求，應當征得相鄰業主、業主委員會和物業管理企業的書面同意后，報經規劃部門批準。工商行政主管部門在核發營業執照時，凡涉及將住宅改變為經營場所的，應將規劃、城管部門的批準手續作為前置條件。

　　第四十一條業主或使用人裝修物業，應遵守國家、省和市有關裝飾裝修的管理規定，實施白蟻預防處理，應當事先告知物業管理企業，并與其簽定物業裝飾裝修管理服務協議。

　　物業裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內容;

　　(二)裝飾裝修工程的實施期限;

　　(三)允許施工的時間;

　　(四)廢棄物的清運與處置;

　　(五)物業外立面設施、防盜窗、空調及太陽能等的安裝要求;

　　(六)禁止行為和注意事項;

　　(七)管理服務費用;

　　(八)違約責任;

　　(九)其他需要約定的事項。

　　物業管理企業應當按照物業裝飾裝修管理服務協議實施管理。發現違反協議和有關規定的行為，應當立即制止，并督促改正;對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關部門依法處理。

　　第四十二條因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復和賠償。

　　第四十三條任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意，與物業管理企業簽訂書面協議，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。

　　第四十四條一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(簡稱專項維修資金)。

　　專項維修資金主要來源：

　　(一)新建商品房(其中包括拆遷安置房，下同)和經濟適用房(安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房)，由建設單位按房屋使用性質和樓層分別繳交專項維修資金：非住宅及7層以上(含7層)住宅按售房款(或按物價部門核定的銷售價格)3%的比例提取專項維修資金;6層以下(含6層)住宅按每平方米建筑面積32元的標準提取專項維修資金;

　　(二)公有住房出售時由售房單位繳交專項維修資金，具體標準按有關規定執行;

　　(三)從地方政府城市維護費中計提5%作為維修資金。

　　專項維修資金是商品房成本的構成部分，不計征營業稅。

　　任何組織和個人不得減免專項維修資金。

　　第四十五條依據第四十四條第二款第(一)(二)項籌集的專項維修資金屬業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　依據第四十四條第二款第(三)項計提的維修資金，專項用于配套設施不全的原有住宅區的整治改造，為實行物業管理創治條件。

　　第四十六條專項維修資金由房產行政主管部門代管，代管費用按所代管的專項維修資金增值部分2%計算。所代管的專項維修資金，應當定期接受業主委員會和財政部門的檢查與監督。

　　專項維修資金應當存入政府指定的銀行，專戶存儲，專款專用。

　　第四十七條新建商品房的建設單位應當在辦理新建商品房屋所有權初始登記前，足額交納專項維修資金;在辦理商品房所有權初始登記時，應當向房產登記部門提供交款憑證。

　　第四十八條房屋共用部位、共用設施設備維修需要使用專項維修資金時，應由物業管理企業編制維修工程預算，經業主委員會審核后報經專項維修資金主管部門批準。工程竣工后，由業主委員會組織驗收、審核工程決算。

　　專項維修資金不敷使用時，由業主大會研究決定續籌方案，業主應當按照業主大會的決定交納物業維修費用。

　　第四十九條房屋在國家規定的保修期滿以后的維修、更新費用，按照下列規定承擔：

　　(一)房屋室內部分的維修、更新費用。由業主自行承擔;

　　(二)物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，由全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;依照本細則設立專項維修資金的，在專項維修資金中列支。

　　物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，區、縣房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民的政府應當督促限期維修。

　　第六章投訴

　　第五十條物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民的政府應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主、使用人和物業管理企業等對違反條例和本細則行為的投訴。投訴接待的地點、時間應予以公布。

　　第五十一條街道辦事處、鄉鎮人民的政府受理投訴后，應當及時調查處理。投訴人對處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關提出書面復核要求。

　　區、縣物業管理行政主管部門受理投訴后，應當在5日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查核實，并自受理投訴之日起30日內將處理意見回復投訴人。

　　投訴人對區、縣物業管理行政主管部門的處理意見有異議，可以向市物業管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業管理行政主管部門應當自受理之日起30日內，將復核意見回復投訴人。

　　第五十二條投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，物業管理行政主管部門應當自受理之日起5日內，移送有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　第七章法律責任

　　第五十三條業主、使用人違反業主公約、業主臨時公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約、業主臨時公約的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　第五十四條物業管理企業和業主未按照本細則規定和物業服務合同約定履行義務的，當事人一方可以向業主委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民的政府和物業管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第五十五條對于業主、使用人不遵守規章的行為，經教育不改的，社區居委會、業主委員會可以把他們的行為公示出來。

　　業主未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金，必要時也可以采取適當的限制性服務措施，或向人民法院起訴。

　　不能及時足額交納物業服務費的業主，不得當選為業主代表和業主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業服務費的業主代表和業主委員會組成人員經教育不能改正的，可依法罷免。

　　一個物業管理區域內物業服務費收繳率連續3個月以上達不到50%的，物業管理企業可以向業主委員會提出解除合同。如果兩個月內收繳率仍達不到50%的，經物業所在地區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民的政府同意后，物業管理企業可以自行退出，由業主另聘物業管理企業。

　　第五十六條資質年檢不合格的物業管理企業，物業管理行政主管部門應責令其限期整改;整改仍不到位的，應降低其資質等級，直至吊銷其資質證書。

　　第五十七條違反本細則第四十四、四十七條，房產行政主管部門依據《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(蘇建房[2000]22號、蘇財基[2000]3號)的有關規定，不予辦理房屋產權證書。蘇建房[2000]22號、蘇財基[2000]3號文件中“住宅共用部位、共用設施設備維修基金”即本細則中“專項維修資金”。

　　第五十八條對物業管理區域內未經規劃部門審批進行建設的建筑物、構筑物或其它設施以及違反市容環境衛生、市政管理等法律、法規、規章規定的行為，業主委員會和物業管理公司應當及時予以制止，制止無效時，應當向城市管理行政執法部門報告，由其依法處理;違反建設工程規劃許可證規定進行建設的各類違法建筑物、構筑物和其它設施，由城市規劃管理部門依法處理，有關部門應當配合查處。

　　第五十九條違反本細則規定，依法應當由工商、物價、財政、公安、規劃、建設、環保、園林等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

　　第八章附則

　　第六十條本細則中有關業主、使用人、物業、物業管理區域、物業共用部位、物業共用設施設備等用語的含義，條例已有規定，從其規定。

　　第六十一條本細則自2003年8月1日起施行，《淮陰市城鎮住宅區物業管理暫行辦法(淮政發[1997]134號)同時廢止。

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