葫蘆島市物業管理辦法「全文」

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葫蘆島市物業管理辦法「全文」

　　《葫蘆島市物業管理辦法》業經2005年8月31日葫蘆島市第3屆人民政府第11次常務會議通過，現予以公布，自公布之日起施行。

　　第一章　　總　則

　　第一條　為加強物業管理活動和規范物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善城市居民的生活和工作環境，根據《物業管理條例》和《遼寧省城市住宅區物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條　本市行政區域內具備物業管理條件的住宅及寫字樓、醫院、學校等非住宅物業，均應實施物業管理;暫不具備物業管理條件的，應通過改造等途徑逐步實行物業管理。

　　第四條　本辦法所稱業主是指房屋所有權人;所稱物業管理，是指由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和管理秩序的活動。

　　第二章　物業職責分工

　　第五條　市城鄉建設主管部門負責全市物業活動的監督管理，主要職責：

　　(一)依法對物業管理企業的資質審批;

　　(二)配合市物價主管部門制定服務收費辦法;

　　(三)制定行業規劃，組織行業培訓，開展業務指導;

　　(四)按照有關規定，收取、使用和監督管理專項維修資金;

　　(五)政府賦予的其他職責。

　　第六條各縣(市)區城鄉建設行政部門負責本行政區域內物業管理工作，主要職責是：

　　(一)貫徹執行有關物業管理的法規、規章,制定相關管理制度;

　　(二)指導成立業主大會、撤銷業主大會和業主委員會作出的違反法律、法規、規章的決定或者責令其限期改正，并通告全體業主;

　　(三)批準符合條件的建設單位采用協議方式選聘物業管理企業;

　　(四)對本行政區域內的物業管理工作進行業務指導;

　　(五)調解、處理和依法裁決物業活動中發生的糾紛;

　　(六)查處物業管理工作中的違法、違紀行為;

　　(七)協助市物業行政主管部門做好專項維修資金的歸集、監督管理工作;

　　(八)組織物業管理區域的物業驗收、交接工作;

　　(九)依法承擔的其他職責。

　　第七條街道辦事處(鄉鎮人民政府)支持和協助物業管理部門做好本行政區域內物業管理、組織協調、宣傳教育和解釋工作;指導社區居委會召開業主大會，組建物業小區業主委員會;監督指導業主委員會和物業管理企業依法履行職責。

　　第八條　社區居委會具體負責所屬各物業區域業主大會的籌備、召開和組建業主委員會;負責物業管理法規、規章及相關標準的宣傳教育工作;調解、處理本轄區內物業活動中發生的糾紛;負責業主委員會成立前和業主委員會換屆期間，物業管理區域內物業活動的組織、管理，接收、保管基礎設施的圖紙及相關資料。

　　第九條　規劃、公安、物價、工商、民政、環保等行政部門，按照各自職責，積極協助做好物業管理工作。

　　第三章　業主及業主大會

　　第十條　業主在物業管理活動中享有《物業管理條例》中規定的權利,并履行相應的義務。

　　業主應當通過建設單位、物業管理企業或直接向業主委員會提供地址和聯系方式。

　　房屋的承租等實際使用者為物業使用人。物業使用人受業主委托，可以行使業主的權利，同時履行業主的義務。

　　第十一條　物業管理區域內的全體業主組成業主大會，行使《物業管理條例》中規定的職責。物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權數比例等方式，推選業主代表參加業主大會會議。

　　一個物業管理區域內成立一個業主大會。

　　第十二條　新建住宅小區交付使用且入住率或出售率達50%以上的，建設單位或其委托的單位應當及時告知縣(市)區物業行政主管部門，縣(市)區物業行政主管部門在接到告知之日起60日內，應指導街道、社區居委會及業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　第十三條　業主籌備成立業主大會時，應當在物業所在地的縣(市)、區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由社區居委會、業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業主大會籌備工作。籌備組業主代表由社區居委會提名，經街道辦事處(鄉鎮人民政府)依據業主委員會委員應當具備的條件審核產生。

　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十四條　籌備組應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)參照市物業行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》和《業主公約》;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

　　(五)做好召開首次業主大會會議的記錄和其他準備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十五條　分期開發建設的物業，其前期物業管理應當以整個物業管理區域為招投標范圍。先行開發的區域銷售并交付使用的物業，符合本辦法規定條件的，應當成立業主大會，業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項做出決定;待后續工程入住率或出售率達到50%以上時，應適時召開業主大會，調整業主委員會及物業管理事宜。

　　第十六條　業主在業主大會會議上的投票權，在省尚未做出具體規定前，按照下列規定執行：

　　(一)住宅房屋按戶計算投票權，一個《房屋所有權證》有一票投票權;

　　(二)非住宅房屋按《房屋所有權證》載明的建筑面積，100平方米(含100平方米)以下的有一票投票權，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權;

　　(三)未售出商品房的投票權屬于建設單位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票權，非住宅房屋按房屋權屬登記機構載明的建筑面積，每100平方米有一票投票權，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權。但單個業主在首次業主大會上所持的投票權數最多不得超過已入住的業主投票權的20%。

　　第十七條　業主可以委托代理人參加業主大會會議，不滿18周歲的業主由其法定代理人或委托代理人出席。代理人應具備下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)有授權委托書。

　　代理人根據業主的授權在業主大會上行使業主的權利，視同本人行使權利，但沒有被選舉權。

　　第十八條　業主大會會議可采用集體討論或書面征求意見的形式，應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　第十九條　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　第二十條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照《業主大會議事規則》的規定,由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)《業主大會議事規則》或者《業主公約》規定的其他情況。

　　應當召開業主大會臨時會議，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣(市)、區物業行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

　　第二十一條　《業主大會議事規則》、《業主公約》和業主大會通過的各項決定，對物業區域內全體業主(包括業主委員會成立后入住的業主)具有約束力;業主轉讓或者出租物業時，對受讓人和物業使用人具有同等約束力。

　　業主大會及業主委員會的決定，應當以書面的形式在物業管理區域內及時公告。

　　第四章　業主委員會

　　第二十二條　業主委員會由業主大會選舉產生，對業主大會負責，是業主大會的執行機構，應當維護全體業主的合法權益，并履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(四)監督業主公約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第二十三條　業主委員會委員應當具備以下條件：

　　(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

　　(二)遵守國家有關法律、法規、規章;

　　(三)遵守《業主大會議事規則》、《業主公約》，模范履行業主義務;

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定組織能力;

　　(六)有必要的工作時間;

　　(七)年齡一般應在65周歲以下且身體健康;

　　(八)無不適宜擔任業主委員會委員的其它情形。

　　第二十四條　業主委員會組成人員為5至11人單數，設主任1人，副主任1至2人。主任、副主任在業主委員會委員中推選產生，每屆任期3年。具體人數根據物業管理區域的大小確定。

　　第二十五條　業主委員會自選舉產生之日起30日內，應向物業所在地縣(市)、區物業行政主管部門備案。同時告知所在地街道和社區居委會，并提供下列材料：

　　(一)業主委員會成員名單和基本情況;

　　(二)《業主大會議事規則》;

　　(三)《業主公約》;

　　(四)業主大會的會議記錄和會議決定;

　　(五)其他相關資料。

　　縣(市)、區物業行政主管部門自受理備案之日起15日內，對符合本辦法第二十二條、二十三條、二十四條規定的，應當予以備案;對不符合規定的應當書面通知申請人并告知不予備案的理由。

　　縣(市)、區物業行政主管部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明，業主委員會應當依法刻制和使用印章,可以設立獨立的賬號。

　　第二十六條　業主委員會會議每年度至少召開兩次;業主委員會召開會議應當有過半數委員出席，做出決定應經過全體委員過半數通過，并予以公布。

　　業主大會及業主委員會會議應設專人做會議記錄，并長期保存。

　　第二十七條　業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;業主委員會不履行其職責或無正當理由推遲、拒絕組織換屆改選導致逾期未換屆的，縣(市)、區物業管理行政主管部門可以通知街道、社區居委會組織召開業主大會進行換屆改選。

　　原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財產移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第二十八條　經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議做出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第二十九條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有犯罪行為的;

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　(六)拒不履行業主義務的;

　　(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第三十條　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財產移交給業主委員會。

　　第三十一條　因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在縣(市)、區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第三十二條　攤入建設成本的物業管理用房及門衛房、自行車棚、文化活動站、共用場地等設施設備所有權屬全體業主。業主委員會可以依據城市規劃和相關行業規章，對本物業管理區域內共用設施、設備、場地提出廣告設置、出租等經營建議，但業主委員會不得從事其它經營活動。

　　第三十三條　業主委員會委員可享受一定的通訊、交通補貼，具體數額、資金來源和使用由業主大會審議決定，但補貼總額不得超過同期物業服務費實收額的5%。

　　第五章　物業管理企業

　　第三十四條　本辦法所稱物業管理企業，是指依法取得獨立的法人資格，具有相應資質，從事物業服務的企業。

　　第三十五條　新設立的物業管理企業辦理資質，應當依法取得工商行政管理部門核發的營業執照后，再向市物業行政主管部門提出申請。物業管理資質等級申請、審批程序依據建設部《物業管理企業資質管理辦法》的有關規定辦理。縣(市)以上物業行政主管部門可通過新聞媒體、網絡信息系統等渠道公開物業管理企業資質、誠信情況等內容。

　　第三十六條　物業管理企業歇業、分立、合并，應當按規定到物業行政主管部門辦理資質變更、注銷手續。

　　第三十七條　外埠物業管理企業進入本市從事物業管理活動的，應當在承接物業管理項目前，將有關情況告知項目所在地的物業行政主管部門，并主動接受其管理。

　　第三十八條　物業管理企業應配備相應的專業技術人員和物業管理人員，物業管理人員應經專業培訓考核合格后，持證上崗。

　　第三十九條　物業管理企業享有下列權利：

　　(一)根據法律、法規、規章等有關規定以及《物業服務合同》的約定，制定物業管理操作規程;

　　(二)按照《物業服務合同》的約定收取物業服務費;

　　(三)制止各種損害物業和妨礙物業管理的行為;

　　(四)享受國家對第三產業的優惠政策;

　　(五)要求業主委員會協助物業管理;

　　(六)選聘專業公司承擔專項管理和維護業務;

　　(七)可以依法實行家政服務等多種經營。但利用共用設施、設備、場地進行經營的，應征得業主大會的同意，并按合同約定的比例取得應得收入。

　　第四十條　物業管理企業應當履行下列義務：

　　(一)嚴格履行《物業服務合同》，為業主提供相應的服務;

　　(二)接受業主委員會和業主的監督;

　　(三)提請業主大會審議本物業管理區域內物業管理的有關操作規程;

　　(四)接受物業行政主管部門的監督管理、財務審查及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區委員會的監督、指導;

　　(五)按照《物業服務合同》的約定向全體業主公布物業服務費用收支賬目;

　　(六)在同等條件下優先聘用本物業管理區域內下崗、失業人員就業;

　　(七)抓好國家園林城市、衛生城市、環保模范城市等公益性活動的落實工作;協助有關部門抓好流動人口的計劃生育工作。

　　第四十一條　物業管理企業與業主委員會簽訂《物業服務合同》時，應根據物業管理區域的規模提供該物業區域每月應收物業服務費的3--6倍款額的財產擔保。

　　財產擔保交由縣(市)以上物業行政主管部門管理，在《物業服務合同》期滿后，物業管理企業完全履行《物業服務合同》約定的內容時，退還物業管理企業;物業管理企業如不完全履行《物業服務合同》約定內容，由縣(市)、區物業行政主管部門會同有關部門、業主委員會聯合確定違約責任，造成損失的，從擔保的財產中扣除。

　　第四十二條　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定;保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害業主的合法權益，不得妨礙國家工作人員依法執行公務。

　　第六章　物業管理區域劃分

　　第四十三條　物業管理區域劃分在省未做出具體規定前，由縣(市)區物業行政主管部門會同規劃等有關部門依據下列原則劃定：

　　(一)充分考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素。住宅物業建筑面積一般應不低于5萬平方米;

　　(二)新建住宅物業一般以建設立項、規劃批準的范圍確定;

　　(三)住宅物業管理區域范圍一般應與社區居委會管轄范圍相適應，不得跨街道劃分;

　　(四)物業管理區域已經劃分且無爭議的，不再重新劃分。

　　第四十四條　建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向縣(市)區物業行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求;縣(市)以上物業行政主管部門應當按照本辦法第四十三條的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

　　規劃行政部門在規劃分期建設工程時，應充分考慮后續工程的配套設施與該區域原有的配套設施相適應。

　　第四十五條　已經劃定的物業管理區域確需做出調整的，由縣(市)區物業行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)聽取業主委員會的意見后，按法定程序辦理。

　　第四十六條　已建成投入使用而未形成物業小區規模的住宅和按房改政策出售的住宅，由縣(市)區物業管理行政主管部門制定管理方案，報同級人民政府批準后組織實施。

　　第四十七條　在已劃定的物業管理區域內進行開發建設的，該區域已實行物業管理的,建設單位不得另行組建物業管理企業，應當與該區域物業管理企業協商其新建物業的管理、移交等有關事宜，并在工程竣工時，移交全部物業及物業資料。

　　第七章　公用設施設備管理

　　第四十八條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護責任，具體界定按各行業有關規定執行。

　　責任未界定清楚的共用設施設備由縣(市)物業行政主管部門會同相關部門現場界定。

　　城市物業區域內公用事業基礎設施管理的具體責任界定，由市物業行政主管部門另行制定。

　　第四十九條　物業管理區域內道路、路燈、步道方磚、園林綠化、環衛設施等基礎設施的責任界定，暫按行業管理部門的規定執行。屬于公用事業管理部門管轄范圍的，由公用事業管理部門負責維修養護，費用由公用事業管理部門承擔;不屬于公用事業部門管轄范圍的則由物業管理企業負責維護，費用在物業管理服務費和物業共用設施設備專項維修資金中列支。

　　水、暖加壓泵房、垃圾轉運站統一由專業部門負責管理，設施設備的運營成本、維修、養護、管理等費用均由水、暖等專業部門負責。

　　物業小區內的市場由主辦單位負責管理。建設、行政、工商、環保、環衛、消防等部門依法對小區內的市場監督管理。

　　第五十條　物業管理區域內由公用事業專業部門管理的上下水管線、道路、方磚、路燈、水、電、暖、園林綠化、環衛設施等，各專業部門可委托物業管理企業維護、管理，并支付相應的服務費用，具體內容由雙方協商確定。

　　第五十一條　新建物業管理區域內的配套設施設備管理應當嚴格執行《物業管理條例》的規定，所有的配套設施設備，建設單位應當按相關規定交由行業部門實行專業管理。

　　建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出配套設施設備登記申請，由房屋權屬登記機構在房地產登記冊上予以記載，不發房屋權屬證書;已建住宅小區內的供水、供暖加壓泵房、臨時用電等配套設施遺留問題由縣(市)區政府協調，逐步交由相關單位實行行業管理。

　　第八章　物業管理與服務

　　第五十二條　一個物業管理區域由業主大會委托一個物業管理企業實施管理。

　　第五十三條　業主大會應通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，招標可以自行組織，也可以委托專業招標機構辦理招標事宜。

　　投標人少于3個或建筑面積不足5萬平方米的物業管理區域，經縣(市)、區物業行政主管部門批準，業主大會或建設單位可采取協議方式選聘具有相應資質的物業企業。

　　具體物業管理招投標管理辦法由市物業行政主管部門另行制定。

　　第五十四條　業主委員會和物業管理企業如一方不準備續簽《物業服務合同》的，應當自《物業服務合同》期滿60日前通知對方。物業管理企業應當在《物業服務合同》終止時，辦理并向業主委員會移交下列手續：

　　(一)移交《物業管理條例》第二十八、三十八條規定的內容;

　　(二)結算物業服務費用;

　　(三)移交全部物業管理檔案資料和有關賬目;

　　(四)移交共用的設施、設備、場地;

　　物業管理企業在辦理上述手續時，不得損壞、遺失、隱藏、銷毀有關資料;縣(市)、區物業主管部門應派人監督。

　　前期物業管理有關資料的移交，參照本條規定執行。

　　第五十五條　物業管理企業可以將本物業管理區域內市政設施、園林綠化、環衛設施、保安、電梯等專項服務業務委托給專業服務企業管理，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

　　第五十六條　本行政區域內的私有住(用)房、公有用房、商業用房以及福利方式分配的公有住房等，已實行物業管理的均應當收取物業服務費。

　　第五十七條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及與物業管理企業資質等級、服務內容、服務質量相適應的原則制定。具體內容按市政府價格主管部門會同市物業行政主管部門聯合制定的《物業服務收費管理辦法》執行。

　　第五十八條　物業服務費由物業管理企業按《物業服務合同》所約定的期限和方式向業主或物業使用人收取，一般預收期限不得超過3個月。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業服務收費實行明碼標價、亮證收費，并在小區醒目位置公示收費項目、收費標準、收費依據、收費范圍及服務內容、服務標準。未公示的收費項目業主可以拒交。

　　第五十九條　物業管理企業成本核算方法及項目按國家發改委、建設部聯合下發的《物業服務收費管理辦法》執行。

　　第六十條　物業管理企業根據業主的委托提供《物業服務合同》以外的服務，服務收費由物業管理企業與業主協商確定。

　　第六十一條　物業區域內業主長期閑置的房屋和已竣工但尚未出售或者未交給物業買受人的房屋，物業服務費由業主和建設單位全額交納。但業主和建設單位與物業管理企業另有約定的，從其約定。

　　第六十二條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取費用。

　　物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第六十三條　物業管理區域內符合下列條件的貧困戶，經業主大會研究同意，社區居委會、街道審查，報縣(市)區物業行政主管部門批準后，物業服務費可適當減免：

　　(一)享受民政部門最低生活保障金的;

　　(二)夫妻雙方下崗并無經濟收入來源的;

　　(三)夫妻雙方年齡均在60歲以上且無子女、無經濟來源、無勞動能力的;

　　(四)夫妻雙方均為殘疾人的家庭并無經濟收入的。

　　具體減免辦法由物業行政主管部門會同財政部門、民政部門、物價部門制定。

　　第九章　物業驗收與移交

　　第六十四條　按照建設單位與物業管理企業分離的原則，新建的物業應當實行專業化、社會化、市場化物業管理。

　　第六十五條　新建物業交付使用時，物業管理企業應當在縣(市)以上物業行政主管部門的監督指導下，按建設部《房屋接管驗收標準》等房屋、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、市政設施、園林綠化、環衛設施等行業竣工驗收標準進行物業驗收;街道、社區居委會應同時參與。對已建成而未通過物業驗收的開發建設小區，物業行政主管部門應限期整改，達到接管驗收的標準。

　　第六十六條　開發建設單位已建或新建的供水、供電、供暖、供氣、通訊、市政、園林綠化、環衛等設施應按本辦法的責任界定范圍和有關行業管理規定移交相關行業部門管理，移交費用按行業部門的有關規定由開發建設單位承擔。

　　未按規定向行業部門移交設施、設備管理權，辦理交接手續，致使物業小區無法實現終端收費和正常管理、使用的，其損耗和增加的成本費用不得向業主攤派，應由開發建設單位承擔。開發建設單位因資金不足等問題致使已建成的基礎設施竣工2年后仍不能移交設施、設備管理權的，應向縣(市)區物業行政主管部門提供移交管理權所需費用的相應財產擔保。

　　第六十七條　分期建設的小區，可視實際情況申請分期驗收，但驗收區應具備居住和使用條件，且驗收區和在建區應有圍墻分隔，待全部建成后進行驗收。

　　第六十八條　未辦理設施、設備交接手續的物業區域不得組織物業驗收，未經驗收或驗收不合格的物業區域，不得交付使用，不得移交物業企業管理，房屋權屬登記機構不予辦理《房屋所有權證》，房地產開發主管部門應暫停審批開發建設單位新的開發項目。建設單位自行將未經驗收或驗收不合格的房屋交付使用、并自行組織物業管理的，業主有權拒交物業服務費，物業區域內物業管理發生的費用全部由建設單位承擔。

　　第六十九條　建設單位應當在縣(市)區物業行政主管部門監督指導下，于首份預售合同簽訂前，參照建設部《業主臨時公約》示范文本制定《業主臨時公約》，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應履行的義務、違反公約應承擔的責任等依法做出約定，并在物業銷售時向業主明示;物業買受人應在簽訂房屋買賣合同時對遵守《業主臨時公約》做出書面承諾。

　　第七十條　建設單位應從首份預售合同簽訂后，對物業區域組織進行前期物業管理，并參照建設部《前期物業服務合同示范文本》簽訂書面的《前期物業服務合同》。

　　《前期物業服務合同》可以約定期限;但在期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》生效時，《前期物業服務合同》終止。

　　第七十一條　建設單位交納的開發項目資本金按10%的比例劃轉到縣(市)以上物業行政主管部門，建立物業保修資本金，用于建設單位責任造成的物業維修。如建設單位維修不及時，則由物業管理企業、業主委員會聯合申請，經縣(市)區物業行政主管部門審查核實后組織維修，費用從保修資本金中扣除。

　　第十章　物業用房與配備

　　第七十二條　建設單位應當在物業管理區域內按房屋總建筑面積4‰的比例配置物業企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)，按此標準提供的面積不足100平方米的按100平方米提供。提供確有困難的，可繳納在本物業管理區域內購買物業管理用房的等額價款。物業管理用房建設費用攤入建設成本，所有權屬于全體業主，并在業主大會成立后無償移交給業主大會。

　　第七十三條　建設單位應按省、市有關規定為社區居委會提供辦公用房。

　　第七十四條　規劃管理部門審查商品房和經濟適用房開發項目時，應在規劃設計總圖和單體方案中，確定物業管理用房和社區居委會用房的位置和面積。物業管理用房的位置應當便于物業管理，設置在沿主街或本區域中心位置的一樓層。

　　第七十五條　建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時，應當提交由物業行政主管部門和街道出具的關于物業管理用房和社區居委會用房配置的認證手續，否則相關部門不予辦理相應手續。

　　第七十六條　未經業主大會的同意，業主委員會或者物業管理企業不得將物業管理用房轉讓或者用于擔保;不得出租或者改變用途。已成立業主委員會的物業管理用房，由業主委員會向房屋權屬登記機構申請辦理業主共有的《房屋所有權證》。房屋權屬登記機構在物業管理用房產權登記時，應當在《房屋所有權證》上標明物業管理用房的位置、面積和用途。

　　第七十七條　已交付使用但建設單位未提供物業管理用房的物業管理區域，如規劃設計已有物業管理用房，無論是否已分攤入建設成本，建設單位必須按本辦法第七十二條規定的標準向業主委員會無償提供。

　　第七十八條　小區物業管理用房被占用的，由街道、社區負責收回;原小區規劃未設計物業管理用房或因建設單位破產、倒閉、無人管理的區域，由縣(市)、區物業行政主管部門會同規劃等相關部門，依法對小區進行重新規劃，選擇適當位置由街道、社區出資或采取市場化運作方式解決。小區物業管理用房規劃受限的由政府購買，產權屬國家所有，按公有住房管理，出租給物業管理企業使用。

　　第十一章　物業的使用與維護

　　第七十九條　業主、物業使用人應當遵守法律、法規、規章的規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　第八十條　物業使用禁止下列行為：

　　(一)擅自改變房屋用途，對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面、門廳、樓梯間、走廊、戶外墻等進行違章鑿、拆、搭等;

　　(二)存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;

　　(三)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;

　　(四)私自占用綠地，損毀樹木、園林和公共設施;

　　(五)超出規定標準的噪音;

　　(六)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂搭亂建、亂倒、亂堆垃圾雜物、亂種植;

　　(七)改變按規劃建設的公共建筑、共用設施的使用性質;

　　(八)未經批準飼養禽畜;

　　(九)未采取防止墜落傷人的保護措施而在陽臺擺放物品;

　　(十)損毀、涂改園林藝術雕塑，占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施從事擺攤設點等活動，影響其正常使用功能;

　　(十一) 在屋頂堆放物品或在陽臺、露臺、樓板上超載鋪設地面材料、堆放物品;

　　(十二)法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。

　　第八十一條　業主或者物業使用人裝修住宅，應當遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理規定》和《業主公約》，事先告知物業管理企業、鄰里，并按要求施工。裝修垃圾由裝修人自行清理或委托清理。

　　第八十二條　住宅的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責補償。

　　因物業維修、裝修造成相關業主、物業使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復并給予適當補償。

　　毗鄰業主、毗鄰物業之間的糾紛按建設部《城市異產毗鄰房屋管理規定》執行。

　　第八十三條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　第八十四條　因物業維修或者公共利益需要臨時占用物業管理區域內的道路、場地的，應當征得物業管理企業與業主委員會同意后，簽訂合同，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當賠償。

　　第八十五條　利用物業設置廣告等經營性設施的，應當征得物業管理企業、業主委員會及相關業主的書面同意，按有關規定辦理審批手續;經批準的，應當與物業管理企業簽訂合同，并支付設置費用。收取的費用主要用于共用設施設備的維修、更新、改造，也可按業主大會的規定使用。

　　利用公用部位、場地設置空調、熱水器等非經營性設施設備，應當征得物業管理企業和相關業主的同意后，按《業主公約》執行。

　　第八十六條　房屋的維修責任，業主自用部分或公用事業部門行業規定應由業主維修的，由業主自行負責;公用及共用部位，公用事業部門界定應當由行業部門維修的，由公用事業部門負責;無規定的，由物業管理企業負責養護、維修。小修費用從物業服務費中列支;大中修費用從物業共用部位、共用設施設備專項維修資金中列支。未設立專項維修資金的區域，共用設施設備的更新、改造和大中修費用由受益業主分攤。

　　第八十七條　物業管理區域內車輛停放管理按《機動車停放收費管理辦法》和《物業服務合同》的約定執行;業主對車輛保管有要求的，由車主或車輛使用人與物業管理企業另行簽訂保管合同。

　　第十二章　共用設施設備維修資金

　　第八十八條　住宅物業、住宅區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照有關規定交納專項維修資金。

　　第八十九條　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第九十條　專項維修資金的收取、使用、管理辦法由市政府另行制定。

　　第十三章　法律責任

　　第九十一條　有下列行為之一的，由縣(市)、區以上物業行政主管部門及相關部門依據《物業管理條例》等有關規定進行處理、處罰：

　　(一)物業小區的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的;

　　(二)建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

　　(三)建設單位、物業管理企業不按規定移交資料或者損壞、隱匿、銷毀物業管理資料的;

　　(四)物業管理企業未取得資質證書從事物業管理或以欺騙手段取得資質證書的;

　　(五)物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

　　(六)物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的;

　　(七)挪用專項物業維修資金的;

　　(八)未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房用途的;

　　(九)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(十)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(十一)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(十二)業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動;

　　(十三)縣(市)、區以上物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的。

　　第九十二條　對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，縣(市)、區物業行政主管部門應依法責令其立即改正;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由責任人承擔。

　　第九十三條　業主、使用人不按時繳納物業服務費的，物業管理企業可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的，可每日加收欠交金額千分之三的滯納金(合同另有約定的從其約定);經催繳仍不交付的，經業主委員會確認，報縣(市)、區物業行政主管部門批準后，將該業主累計欠費記賬存入其房屋產權資料檔案中，由房屋產權登記機構在業主房屋轉讓時代為收取;拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業管理企業可向人民法院提起訴訟。

　　第九十四條　因物業管理企業服務保障差或者因物業管理企業經營不善自動放棄小區物業或無故棄管的，業主大會決定重新選聘物業管理企業或以其它形式組織開展小區物業管理的，經街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣(市)、區物業行政主管部門調查、核實情況屬實的，而原物業管理企業以小區業主欠繳物業服務費等為由，拒絕移交有關資料或拒不提供物業共用部位、共用設施設備管理權的，或者拒不提供物業管理用房的，致使新的物業管理企業無法進住，小區物業管理無法開展，嚴重影響小區業主正常生活的，業主委員會或縣(市)、區物業管理行政主管部門可責令其改正，拒不執行的可以依法申請人民法院強制執行。業主欠繳物業企業的費用，應由物業企業依法申請人民法院執行。

　　第九十五條　違反本辦法規定，開發建設單位未向業主委員會提供物業管理用房的，物業管理行政主管部門可責令其提供。開發建設單位以其它理由拒不提供用房或拒不繳納等額價款的，業主委員會或縣(市)、區物業行政主管部門可以依法申請人民法院強制執行。

　　第九十六條　拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依法予以處罰;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第十四章　附　則

　　第九十七條　暫不具備物業管理條件的區域，可由街道、社區居民委員會實行衛生保潔、下水疏通、小區綠化等基本管理，保證居民基本生活需要。業主委員會成立后有自治能力的，也可實行由業主輪流值班或由業主委員會招聘部分臨時工作人員來完成物業管理。無自治能力的可委托物業管理企業管理，也可委托社區居委會或有關部門進行基本物業管理。

　　第九十八條　政府鼓勵物業企業開展家政式物業服務(除正常的物業服務活動外，還包括對業主自用部分設施設備的維修養護)，解決業主自用部分維修的困難。實行家政式服務的物業，其收費標準由物業管理企業與業主協商確定。

　　第九十九條　政府每年在城建維護費中核定一定比例的經費作為物業管理補助資金，專項用于解決城市物業管理中遺留的疑難問題、處理應急事件。經費由物業行政主管部門專戶存儲，滾存使用。

　　第一百條　本辦法應用中的具體問題由市城鄉建設委員會負責解釋。

　　第一百零一條　本辦法自公布之日起施行，原《葫蘆島市城市住宅區物業管理辦法》同時廢止。

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