農村土地流轉調研報告
在生活中，接觸并使用報告的人越來越多，報告成為了一種新興產業。那么什么樣的報告才是有效的呢？以下是小編收集整理的農村土地流轉調研報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
農村土地流轉調研報告1
為全面了解當前農村土地經營權流轉情況，加強對農村土地承包經營權流轉工作的指導，前段時間，我們就農村土地承包經營權流轉工作進行了專項調查。
一、基本情況
XX縣位于山西省晉中地區中部，是一個傳統的農業大縣，全縣轄9個鄉鎮，197個行政村，其中：農業人口20.85萬人，涉及農戶6.67萬戶，全縣總耕地面積39.81萬畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬畝，簽訂土地承包合同6.67萬份。據不完全統計，20xx年底，我縣簽訂土地流轉合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2 %，近年來我們還規范了農村土地流轉臺帳，建立完善了全縣的農村土地承包經營及流轉管理機構。
二、土地流轉合同簽訂及流轉調查情況
隨著國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現出一些新的特點，主要表現在以下幾個方面。
(一)、從流轉形式來看，主要有以下幾種流轉形式。
1、轉讓。指農戶之間土地承包經營權剩余期限的轉移。有些農戶因無力繼續承包土地，與其他戶協商一致，經村委會同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關系，出讓方與村委會在轉讓土地上的承包關系即行終止。這種流轉形式的好處是出讓方可以有更充足的時間從事非農產業;受讓方可以根據自己的需要，轉入土地擴大經營規模。我縣共轉讓土地4139.79畝，占總流轉面積的53.6 %。
2、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶間一定期限內土地使用權實現轉移。轉包期限一般由雙方協商確定，但不超過承包合同的剩余期限，轉包方與發包方的原承包關系不變。20xx年底，我縣共有轉包土地20xx.14畝，占總流轉面積的27%。
3、互換。即農戶之間土地承包經營權剩余期限的相互轉移。互換的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要。互換后，互換地塊的土地承包權、經營權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務關系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉面積的13.5%。
4、出租。主要指農戶與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶與用地單位之間進行，農戶自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協商確定，但不超過承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉面積的1.4%。
5、其它。農戶將全部或部分承包土地使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的土地使用權作為分紅依據，入股收入按經營效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉面積的4.4 %。如XX縣小白鄉白燕村有400多戶，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
白燕村最早的土地流轉形式是以租地的形式流轉，他們意識到土地流轉的意義在于增產、增效、增收。就白燕村來講，該村支書張云利所辦的XX縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農民代種地，全部種他的樹苗，農民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農民隨時可以撤股。現在白燕村40%的就流轉給了張云利，全村有350人長期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶他們的地。本村的20xx年寫有書面協議，本村的一聯，外村的一式兩聯。
張云利的基地帶動公司，公司帶動合作社，重點搞工程，注冊資金在1000萬元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉搞一個苗木鄉鎮，把小白鄉建成苗木基地鄉，把他的苗木建成太谷的生態植物園、苗木精品基地。針對土地流轉，他指出：土地流轉要規范，上面要出臺一些政策，關于流轉合同、鑒證方面都要規范。
(二)、從土地流轉去向來看，主要是農戶之間的流轉居多，我縣共有流轉土地面積7717.99畝，其中流入農戶面積4768.78畝，占流轉面積的62 %;流入企業面積2635.51畝，占流轉面積34%。流轉土地用于種糧4172.81畝，其中流入農戶土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉面積54%。
(三)、從土地流轉的分布情況來看，我縣土地流轉主要集中在平川鄉鎮，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過流轉形成大面積土地耕種的現象;二是免征農民稅收的同時，國家又給農戶種糧進行了補貼，農戶科技種植大棚，形成了部分農戶之間土地的互換。
三、土地流轉中存在的問題
(一)流轉合同不規范
從簽訂情況看，我縣農村土地的流轉在國家免征稅費后，形成了農民承包耕地的流轉不經過村委同意的事實，造成了農戶之間土地流轉不簽訂書面的流轉合同。
(二)由于多年來農戶土地自行流轉情況多，造成了原來稅費改革前農戶自行流轉的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現，形成土地流轉事實存在但無證據、無依據的現象，使土地流轉合同糾紛難以處理。
(三)由于國家的規劃建設，形成城郊農戶土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農戶自行流轉的合同由于利益的分配問題也引發了農戶之間的土地流轉合同糾紛的出現。
(四)宣傳力度不夠，農戶之間土地流轉由于法律意識差，不懂法，形成農戶自行流轉合同及手續不完善，同時也給自己留下了發生糾紛的隱患。
(五)流轉文書管理不完整。我縣存在土地流轉臺賬管理不規范，個別鄉鎮沒有建立土地流轉臺賬，大部分存在協議簽訂后，沒有在農經部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒有備案，至使農經部門對全縣土地流轉的真實情況難掌握。全縣的土地流轉協議在鄉鎮存檔備案率極低，一旦發生土地糾紛，由于無依據，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。同時也不利于縣農經辦對開展農村土地流轉工作的指導。
(六)小農思想束縛影響流轉。土地是農民賴以生存的最基本的生產資料，是農民的“命根子”，特別是我縣近年來征用土地頻繁，大多農民盯牢征地補償款。農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經營，也不愿將土地流轉出去。特別是取消農業稅實行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，又開始收回原有承包地自己耕種，另外，多數農民小農經濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業怕擔風險，務工經商怕丟地權，滿足于守土經營或交親戚耕種比較放心。
(七)土地流轉難成規模。土地使用權流轉具有不穩定性，主要是因為非農產業的不發達和非農就業機會不多，外出務工就業相對不固定，經商風險較大，農民創業本領不強，技能素質不高，年齡結構偏大，農業收入仍是許多農民家庭收入的主要形式，由此，許多農民不愿放棄承包土地，分散種植與規模經營成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉是在農戶間自發進行的，缺乏專業組織引導土地流轉，組織化規模經營機制不健全，難以改變土地分散種植經營的局面。
四、土地流轉的目標思路及工作措施
家庭聯產承包責任制極大地解放了農村生產力，有力地推動了農業農村經濟的發展。但隨著社會主義市場經濟體制的.逐步確立和傳統農業向現代農業的過渡，這種分散經營的小農生產與現代農業對規模經濟、產業化經營的要求越來越難以適應。實踐表明，結合城鄉統籌發展，實行農村土地適度規模經營，對調整農村產業結構、轉移農村剩余勞動力、促進農業產業化、加快鄉鎮企業發展和小城鎮建設等都具有重要作用，是實現家庭承包經營責任制與現代農業順利對接的有效途徑，是今后農村改革的方向選擇。土地適度規模經營的發展應加強以下幾個方面：
(一)加快土地承包經營權流轉。針對我縣農戶土地經營規模小，土地分片細碎化等現象;以及二、三產業帶動農村剩余勞動力轉移及效益性農業的實際需要，要加強農村土地承包經營權的流轉，為發展現代農業規模經營提供了土地資源的有效配置，為引進人才、資金、技術、管理提供了載體。要在明確所有權、穩定承包權的基礎上，搞活土地使用權，把農村勞動力從土地上解放出來，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產出率為目的實現土地有序流轉。
(二)按照因地制宜、發揮優勢、相對集中、形成規模的原則，搞好優勢農產品區域布局規劃，加大農業優勢產業布局調整，推行優勢產業向最適宜區域集中，形成具有區域特色的產業群和產業帶，從而促進土地適度規模經營。土地合同糾紛仲裁處理情況
(三)加強土地流轉糾紛管理。針對我縣出現的新的土地流轉糾紛問題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農業部批準為農村土地糾紛仲裁試點縣，加強土地的進一步規范管理，近期，我縣在原有的農村承包合同仲裁委員會的基礎上，成立了XX縣農村土地糾紛仲裁委員會，各鄉(鎮)成立了農村土地糾紛調解委員會，使我縣的土地糾紛過正在逐漸步入正規化的軌道。
同時，根據縣委、政府要求，積極起草農村土地經營權流轉管理意見及流轉程序，進一步加強農村土地經營權流轉的管理，完善農村土地經營權流轉程序，提高農戶土地流轉的法律意識，成立農村土地流轉中心，規范土地流轉辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉逐步走上規范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現的土地流轉糾紛高潮，加強土地流轉糾紛案件的調處工作，也是保障我縣城鄉統籌發展，土地適度規模經營的有力支持。
農村土地流轉調研報告2
最近，我就全市農村土地流轉情況進行了專題調研。總體上看，我市農村土地流轉發展態勢良好，但存在的問題不容忽視，必須加大力度，規范管理，促進我市土地流轉健康有序發展。
一、當前我市農村土地流轉的現狀和特點
近年來，我市把積極推動農戶承包土地的經營權流轉，作為調整農業產業結構、發展現代農業和規模農業的主要措施來抓，取得了較好的成績。截止20xx年底止，全市農戶承包土地經營權流轉面積達98.37萬畝，占全市農用地總面積的10.7％；出讓承包土地經營權的農戶達到9.07萬戶，占全市農戶總數的12.91%，全市農村土地流轉呈現流轉形式多樣化、經營主體多元化、地區發展差異化的特征。
1、流轉形式多樣化。表現為轉包轉讓的比重最大，租賃次之，其余依次是入股和拍賣。一是轉包。這是一種短期的、季節性的流轉方式，一次流轉時間一般在一年以內。如茶陵縣煙稻產業區烤煙種植一般采用這種流轉方式，上半年烤煙種植大戶轉包部分農戶承包耕地種植煙葉，下半年由原承包戶繼續種水稻。轉包占全市農村土地承包權流轉總面積的36.24%。二是租賃。為目前我市承包土地流轉的主要形式之一。租賃期限一般在二年以上，耕地租賃不能超過承包期，"四荒"資源及林地租賃可達到30年，甚至更長。目前租賃占全市農村土地承包權流轉總面積的28.52%。三是"股份制"。也有叫股田制。承包農戶以自己的承包耕地經營權作為股份，融入合作社或農業企業，實行按股分紅；勞力參與生產，領取工資。承包農戶獲取股份分紅和勞務工資雙重收入。如攸縣網嶺鎮北坪村金嶺農民經濟合作社。全村24個組中20個組，450戶農戶、1600余畝連片耕地加入合作社。
合作社保證每年400斤稻谷/畝的最低保底收入返回給農戶，農戶還可以享受60%的合作社分紅。四是拍賣。村組將種植條件差，常年無人耕種的"四荒地"收歸集體，由集體統一連片重新開發，收入歸集體所有，開發后也可成片拍賣發包，這是丘崗地開發的主要形式。"四荒"資源、水面或原村級集體所有的土地使用權也是通過拍賣，拍賣期可達到50年或更長。五是托管、互換等其他形式達18.66萬畝，占18.97%
2、經營主體多元化。表現為農業生產專業大戶、農民專業合作社、農業龍頭企業和其他經濟單位成為流轉土地的受讓主體。一是專業大戶經營流轉土地。全市受讓100畝土地以上的經營大戶有359家，經營100畝耕地以上的經營大戶有97家，經營林地面積在1000畝以上的大戶有43家，農業生產專業大戶的流轉土地占總面積的11.8%。二是專業合作組織經營流轉土地。全市有146家農民專業合作組織參與了土地經營流轉。如攸縣大和諧農業生產服務專業合作社由11個村50名社員自愿聯合組建，擁有水稻種植面積3000畝，糧食加工企業3家，規模種植示范戶30戶，不僅壯大了合作社，也為出租土地的農戶人平增收近200元。三是農業加工企業經營流轉土地。全市先后有129家農業加工企業采取"公司+基地"的模式，積極融入農村土地流轉，經營受讓土地4.9萬畝，建設農業產業化基地。如醴陵市保豐農業發展股份公司以市農業局為技術依托，實行機械化操作，今年發展優質稻、瓜果、蔬菜1762畝，明年將擴大到3000畝，有力推動了農業規模經營發展。四是其他經濟主體經營流轉土地。由于工商企業參與農村土地流轉，初步形成了股份制企業和個體、私營企業等不同市場主體共同參與、投資農村土地流轉市場的格局。據初步調查，目前全市土地流入的家庭和工商企業、事業單位等達10萬多戶，涉及的農戶達到8萬之多。
3、地區之間的差異化。表現為經濟發展越活躍，農村土地流轉需求越旺盛，土地流入經營的形式越多，效益越高。首先是流轉規模差異明顯。從全市五縣市來看，流轉面積最大的攸縣達15.4萬畝，占農用地總面積的6.16%；相對最少的炎陵縣流轉面積2.9萬畝，僅占農用地總面積的1.42%，相差5個百分點。其次是流轉的價格相差較大。由于受地域、用途、效益和非農產業比重等因素影響，流轉價格差異很大。全市農村耕地流轉畝均租賃價格達到200元/畝·年；最高、最低的分別為80元/畝·年和500元/畝·年，上下相差6倍多。流轉林地價格最高、最低的分別為3元/畝·年和30元/畝·年，上下相差10倍。從各區縣市內部分析看，越是農業生產效益高的地方流轉價格高。第三是土地流入經營形式差異明顯。就城郊而言，土地流轉的需求相對十分旺盛，受讓主體更加多樣化，在流轉后經營形式上形成了以休閑農業為主，加工業、市場服務業、規模種養業等共同發展的格局，其土地流轉的效益相對較高，有的高達800元/畝。
二、當前制約農村土地流轉的主要因素
經調查分析，當前制約農村土地流轉主要存在四個因素。
1、觀念滯后、社保不力--流轉意愿不強。一是少數農民思想保守。受小富即安思想或對政策理解不透的影響，擔心土地長期流轉于自身利益不利，不敢與經營戶簽定長期流轉合同。特別是一些近城農民考慮建設征地利益問題，寧可拋荒也不愿流轉給別人耕種。二是部分農民對土地依賴性強。長期以來，農民都是以土地作為生存和就業的保障。特別是一些年齡偏大、缺乏務工技能的農民，更是依靠土地養家糊口。三是農民就業和社會保障乏力。一些進城務工經商的農民，擔心崗位和社會保障不穩，把土地作為今后生活的退路。甚至連一些長期在城市工作、甚至有住房的農民，也不敢放棄土地。如xx縣一吳姓農民，在xx做蔬菜生意十七年，收入十分可觀，全家均在城市生活，但家里的土地只是委托親屬耕種，對放下土地仍有顧慮。
2、規章缺少、監管缺位--流轉規范不夠。當前我市土地流轉中的不規范行為突出表現為"三多三少":農民自行流轉多,報村鎮批準備案少；口頭協議多,書面協議少；協議責權不明的多,明確的少。調查顯示,目前全市有流轉合同的僅占25%,真正責權明確、條款完整、內容全面的合同流轉少之又少。其原因：一是缺乏操作性強的流轉規則。如沒有相應的具體的規范操作程序，統一編制的流轉合同書，科學的土地流轉價格體系等等，使土地經營權流轉無從下手。二是缺乏中介組織服務平臺。全市僅醴陵清水江等個別鄉鎮開始成立農村土地流轉服務中心外，絕大部分縣市區、鄉鎮農村土地中介機構一片空白，土地流轉供求雙方信息不暢。三是缺乏有效管理和監督。雖然《農村土地承包法》明確規定縣級以上地方政府農業、
林業等行政主管部門分別負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理，鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村土地承包及承包合同管理，但受多方面影響，相關部門和鄉鎮只對土地矛盾糾紛進行處理，而對農村土地流轉缺乏有效的引導、規范與監管，土地流轉大多處于自發狀態。
3、層次較低、方式單一--流轉效益不高。突出表現為"三低"。一是土地流轉比重低。據調查，目前全市耕地、林地、水面、荒土流轉比重分別為11.2%、6.7%、11.1%和6.5%，流轉的土地真正進入了專業化生產、公司化經營的只有11%左右，遠落后于江浙等東部先進地區。二是流轉層次低。當前，農村土地流主要是轉包、出租兩種方式，占流轉總面積的60%以上，農民只得到單一而且低廉土地租金，農民收益較低。而股份合作等新形式全市僅2.7萬畝，為流轉總量的3%。三是流轉集中程度低。土地分戶經營的分散性、兼顧性與土地流轉的計劃性、規模性之間的矛盾，土地流轉集中程度低。有時往往因為一戶或幾戶條件談不妥，就使業主難以實施土地成片規模流轉。全市最大種糧大戶攸縣符和平租賃耕地810畝，分散在新市、大同橋兩鎮21個村的125戶農戶，土地流轉的分散,降低了農業規模效益。
4、設施較差、主體不足--流轉基礎不牢。一是基礎設施條件較差。全市仍有相當部份的農田水利設施落后，特別是山區農田的交通、地塊狀況很不利于土地規模經營。二是經營主體規模不大。受農村經濟發展水平影響，農業產業化發展滯后，作為土地流轉主體之一流入方--龍頭企業、種養大戶總量明顯不足，全市參與土地流轉的農業加工企業僅129家、合作組織146家，不能滿足全市大規模土地流轉的需求。三是承包關系的不穩性。部分村級組織隨意調整土地，無視"土地延包三十年不變"的政策，"三年一小調，五年一大調，一年調一次"。這些造成維系農戶與承包經營戶、業主之間土地承包關系的協議無法生效和履行，導致承包關系不穩定，阻礙土地流轉進程。
三、對推進我市農村土地流轉的措施和建議
1、積極探索，創新流轉方式。要在穩定完善農村家庭承包經營制度，按照"三個不得"，即不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益的.原則，鼓勵多形式流轉土地。農戶在流轉承包土地時，可以采取轉包、轉讓、出租、互換、入股以及其它法律法規規定的方式進行。要大膽創新、學習借鑒各地先進經驗，積極探索農戶自愿聯合流轉、農戶委托流轉、土地股份合作社等多種土地流轉形式。如保豐公司采取的以土地入股、以現金抵租、以實物抵租、公司免費租種早稻，晚稻返回農戶耕種的租用模式。支持集體經濟組織參與土地流轉。如醴陵市清水江鎮土地流轉托管中心模式。充分發揮農村合作經濟組織在土地流轉中的作用。如攸縣北坪金嶺合作社以農戶土地承包經營權入股進行合作生產，連片開發經營流轉土地的模式。打破行政區域，鼓勵以整村、聯村為單位進行土地流轉，如新市鎮種糧大戶符和平租用新市、大同橋兩鎮21個村125戶農戶810畝耕地的聯鎮聯村租賃規模化發展模式。同時探索有效的流轉辦法。如外出務工的農民可以通過集體經濟組織托管承包土地，可由村集體代為流轉，流轉收益歸原承包方；鼓勵從事二三產業的農民在自愿的基礎上將承包土地的剩余承包期一次性流轉出去，接轉方經原承包者同意可以將取得的土地再流轉等。總之，只要符合"三個有利于"、符合"三個不得"原則，就要不拘形式，不論性質，大膽闖、大膽試，創造土地流轉新路子。
2、加強管理，推動流轉有序進行。一是抓緊制定流轉發展規劃。尤其依據產業發展規劃做好土地流轉工作。各鄉鎮、村的土地流轉要圍繞設施農業、休閑觀光農業、特色農業等抓好布局。106國道和主要公路沿線的農業走廊和特色種植基地、休閑農業觀光園、科技示范園和"一村一品"專業村等作為土地流轉發展的重點，形成"村為點、鎮為線、區為面"的土地流轉新格局。二是保障流轉雙方的利益。積極開展換發承包土地經營權工作，力爭在今年底之前完成全市農戶土地承包經營權換發證工作；同時，加快推進集體林權制度改革。嚴格農村土地流轉的民主程序和行政報批程序，依法簽訂土地流轉合同并建立備案制。加強土地流轉收益分配的管理，嚴格控制土地流轉的經營內容，依法保護流轉雙方利益，促進土地流轉健康有序進行。
3、扶持引導，促進土地向大戶集中。要盡快出臺扶持農村土地流轉相關政策性文件，制定并落實好土地流轉中用電、用地、稅收等優惠政策。一是加大財政扶持力度。各級財政每年要在支農資金中安排一定額度，用于鼓勵農村承包土地流轉，壯大規模經營主體，培育重點產業、發展龍頭企業及興辦各類合作經濟組織。對農村合作經濟組織入股土地以及規模經營大戶流轉集中土地達到一定規模給予一次性獎勵。對縣市區農村土地流轉進行目標考核，重點培育一批農村土地股份合作社。二是強化金融信貸支持。各級金融部門要制訂支持農村土地流轉的信貸政策，允許農業產業化龍頭企業、農民專業合作組織和規模經營大戶采取土地承包經營權證進行抵押貸款。對業主流轉開發初期緊缺的資金，銀信部門應積極給予信貸支持。允許土地規模經營企業和種養大戶修建直接用于種養業生產、管理、服務的非永久性建筑物，并給予收費優惠。三是整合涉農資金和資源。進一步整合各部門的涉農資金，促進涉農項目資金向土地流轉大戶、龍頭企業和專業合作組織傾斜。對土地流轉開展較好的地方，優先安排土地整理項目和農業綜合開發項目，著力提高涉農資金的使用效率。
4、夯實平臺，規范土地流轉運作。建立健全政府和市場兩個流轉服務平臺。政府平臺主要是建立健全農村土地流轉的專門機構。建議縣級經管局加掛土地流轉服務中心牌子，鄉鎮成立土地流轉服務站，村級成立土地流轉托管站，賦予其職權，負責抓好農村土地流轉指導、協調、監管工作，包括出臺土地流轉的具體實施意見；加強流轉審批程序、合同簽訂簽證、流轉登記備案及檔案管理等工作；建立協調處理機制，調處農村土地流轉中的各類矛盾和糾紛；培育流轉紀經人、健全土地流轉社會保障制度等，為推進土地流轉
創造良好的法制環境、信用環境、服務環境。市場平臺主要是成立流轉中介服務組織。按市場化規則有效配置土地，推行農村土地經營權價值評估機制，評估使用權市場價格，實現公平交易。建立土地流轉供需和市場價格等信息庫，為土地流轉供銷雙方提供信息服務，降低流轉交易成本，提高土地流轉交易的成功率。搭建經營項目、生產基地與流轉土地之間的橋梁，打造全省、全國知名的農村土地流轉對接服務品牌。真正做到流而有向、流而增效、流而有序、流而無憂，流出活力。
農村土地流轉調研報告3
土地承包制度是黨在農村的根本制度，農村土地流轉是一個帶方向性和帶根本性的問題。當前農村土地流轉已呈再度興起的發展趨勢，XX市農民XX今年租種1.96萬畝耕地，創造了全國農民種田面積第一的記錄。XX的出現讓研究探討土地流轉的問題顯得更加必要和緊迫。下面我以XX市、XX市兩地調查情況為例，淺談如何認識和引導農村土地流轉。
一、兩市土地流轉的現狀
（一）三個階段
農村土地流轉通常是指農村耕地承包經營權的流轉，是指承包農戶在依法、自愿、有償的原則下通過轉包、轉讓、互換、出租、入股等方式，將其家庭承包經營的耕地流轉給其他農戶或經濟組織經營。實行家庭聯產承包責任制以后，兩市農村土地流轉大體上經歷了三個階段。
第一個階段為萌芽階段，時間段為1982-1990年。實行家庭聯產承包責任制后，農戶第一次獲得了經營自主權，生產積極性高，農業生產和農業效益都比較好，農村土地流轉現象較少，但在少數地方開始出現，由此產生了第一批種田專業戶。
第二個階段為被動性發展階段，時間段為1991-20xx年。這期間農業生產成本增加較快，農民負擔逐年加重，農民外出經商打工的越來越多，舉家外出、外遷的現象也很普遍，農村出現了大量的棄田撂荒現象。在各級政府推動下，土地被動流轉，一些種田能手和企業得到了大量耕地，農村開始出現了較大規模的土地規模經營。
第三個階段為恢復性發展階段。時間為20xx年至今。我省農村推行稅費改革和綜合配套改革，全面開展農村土地二輪延包工作，農村土地由包袱變成財富，農民由棄田變成要田甚至搶田，種田大戶有半數以上退出未經合法流轉的土地，土地規模經營勢頭銳減，出現較嚴重的“倒退”現象。農民在得到了土地承包權并且拿到土地承包經營權證之后，覺得種田的比較效益還是低，出外打工還是比種田掙錢，農村勞動力轉移繼續加大增多，農村土地流轉再度興起，并很快進人活躍階段，流轉量、流轉形式都明顯增加。但還沒有恢復到20xx年的流轉水平。
（二）八種形式
當前農村土地流轉有八種形式。一是轉包，即承包農戶將承包地轉給本集體經濟組織其他承包農戶從事農業生產。二是轉讓，即承包農戶經發包方（村委會）同意，將承包期內全部或者部分承包土地讓渡給第三方，由第三方履行土地承包合同的權利和義務，轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包戶承包期內土地承包經營權部分或全部失去。三是互換，即承包方之間為各自需要和便于耕種管理，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。四是出租，即承包農戶將所承包的土地全部或部分出租給本集體經濟組織以外的他人從事農業經營。五是入股，即農戶將所承包的土地承包經營權量化為股權，入股從事農業合作生產。六是委托流轉，由農戶委托集體經濟組織或中介組織流轉其土地承包經營權。此外還有委托代耕和拍賣經營兩種形式。
（三）七條成效
農村土地流轉的再度興起，順應了農村經濟社會發展的新要求，它對于推動農村生產力發展和現代農業發展、促進新農村建設，意義重大。
一是促進了土地規模經營。XX市土地規模經營的農戶達到XX戶，涉及面積13.2萬畝。XX市土地規模經營面積達到8.7598萬畝。
二是增加了流轉雙方的收人。土地流轉實現的是雙贏。從流出的一方看，農民不僅得到每畝100元至1000元不等的流轉費，還可以享受各種惠農補貼，更可以放心地就近或者外出打工，獲取更大的勞動收人。從流入方來看，增加土地面積后獲得了更多的農業資源，產生了較好的規模經營效益。XX市糧食生產狀元XX，20xx年種糧純收人46萬元。
三是提升了農業綜合生產能力。一方面各地為服務大戶規模經營改善了水電路等基礎設施，另一方面，大戶也主動投資基礎設施建設，兩方面合力提高了農業綜合生產能力。
四是加快了農業機械化進程和農業科技推廣步伐。土地流轉產生種田大戶，種田大戶大都是農業機械大戶，也是科技示范戶。
五是解決棄田拋荒問題，保障糧食生產安全。隨著農村勞動力的大量轉移，有的地方開始出現新的土地撂荒現象。各地土地流轉的努力工作及時地解決了這個問題。
六是擴大農民就業，促進農村勞動力轉移。土地流轉的最大價值就是為轉移農民提供后方保障，也就是讓農民放心出外打工掙錢。而通過土地流轉產生的種田大戶，他們又為農民的再就業提供平臺。
七是催生農村新的經濟社會組織更快更好地發育成長。隨著土地流轉和種田大戶的產生，一些服務性的政府組織和民間組織伴隨產生。
二、當前農村土地流轉的總體評價和問題、原因分析
我們認為當前大規模的土地流轉還沒形成，現在只是恢復性發展階段。表現在兩個方面。
一是總量不大。我們說農村土地流轉呈恢復性發展，但還沒有恢得到過去20xx年的頂峰時期。20xx年XX市土地流轉面積達到10萬畝，后來降到4萬畝。現在上升到8萬-9萬畝。XX市的土地流轉面積只占全市總耕地面積的6%，XX市只占4%。據XX省委農辦最近統計，全省土地規模經營面積約占農業用地總面積的5%，土地規模經營農戶約占總農戶的1.8%。數字反映：當前農村土地流轉和規模經營雖再度興起，但總量很小。
二是質量不高。從兩方面看，流轉經營層次上以傳統的種植業為主，經營現代產業、獲得高效益的'很少；流轉經營方式上以自種為主，并且從下種到收割從頭到尾家庭包干制；一些特大戶主以“反租倒包”為主，我接人家的地，再轉包給別人，像做工程一樣的層層轉包，代表現代農業生產方式的專業化生產、企業化生產、標準化生產很少看到。
分析當前農村土地流轉中存在的問題和原因，有如下幾點：
（一）思想認識不統一
一方面領導認識有誤區。表現在“四個有的”：有的簡單把搞活土地流轉與穩定土地承包權對立起來，認為不宜提倡，免得影響土地承包權的穩定；有的則是心有余悸，擔心現在流轉了將來還要“翻燒餅”，因為前幾年的教訓就在眼前，有些遺留問題至今還沒有得到很好解決；有的認為土地流轉是農民自己的事，法律上明確規定“既不能強迫農民流轉又不能阻礙農民流轉"，所以政府沒必要去參與和干預；有的則認為政府就是要在土地流轉中“提卯子”而“分點肉吃、舀瓢湯喝”，借此發展集體經濟，特別是幫助化解村級債務。“四個有的”導致鄉村干部在土地流轉中缺位、錯位、越位現象時有發生。
另一方面流轉雙方各有擔心。農戶有兩怕，一怕喪失了土地經營權，沒有了生活的最低“保障線"。部分農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。一怕土地流轉后得不到土地被征用時的全部補償費。這主要是城郊農民的擔心。承包方也有兩怕，一怕政策不穩定，土地二輪延包造成大量種田大戶面積銳減損失慘重，現在他們怕重蹈覆轍再受創傷。二怕農戶“扯皮拉筋”，跟千家萬戶農民打交道，要處理各種各樣的矛盾和問題，一些種田大戶和企業主都有些憂慮。前兩怕讓農民不愿拿出土地流轉，后兩怕導致承包方不敢大膽投入，不敢大規模搞開發。
（二）流轉操作不規范
普遍存在的問題是手續不規范。大多數土地流轉行為還是農戶之間口頭協商，很少經過村組集體并報鄉鎮經營站（財經所）登記和合同鑒定，流轉的權、責、利不很明確，出現糾紛，很難調解。當然是不是所有農民的土地流轉都要向上級組織申報這也值得研究。有書面流轉合同的，依然存在約定不明、權利義務不具體、流轉期滿處理辦法不明確等問題。土地流轉檔案管理還存在一定差距，臺賬登記和變更工作滯后。由于缺乏規范的規程，一方面流轉雙方的權益得不到有效保護，另一方面土地流轉糾紛影響了流轉雙方的積極性。
另一個比較嚴重的問題是主體被剝奪，現在有的村直接把土地流轉拿在手上，流轉的主體不是農民而是村集體，村委會低價從農民手中獲得土地（其中肯定有強迫農民流轉的事情發生），然后再高價租給大戶或企業。
（三）服務機制不健全
土地流轉遠沒有形成完整的市場體系，尤其是缺乏連接流轉雙方的中介服務組織，致使土地供求雙方的信息受阻，信息輻射面小，信息傳播渠道不暢，“要轉的，轉不出；要租的，租不到”，這在很大程度上延緩了土地流轉的進程。
在幾輪機構改革中，主管農村土地流轉的農經部門職能不斷弱化，權重下降，大部分鄉鎮農經隊伍力量不強、工作繁雜等問題還未引起足夠重視，在編不在崗、混崗使用等現象相當普遍。目前，多數縣市和鄉鎮沒有建立完善的農村土地流轉服務機構，即使建立了農村土地流轉服務中心，作用并沒有完全發揮。種養大戶苦于和一家一戶談判，費時費力又不能保證連片規模發展。此外，農民的流轉收益缺乏與市場掛鉤的增長機制。
（四）農村勞動力轉移速度不快
XX市家庭承包經營的耕地面積為579萬畝，戶平6.03畝，勞平2.8畝。按照農業部勞平10畝耕地的標準，全市耕地種植只需57.9萬勞力，富余勞力數達148.8萬個，而全市長期在外務工經商的勞力為85萬人，農村剩余勞動力還多達63.8萬人。“戶戶種田，人人種地”，土地流轉困難較大。據有關方面統計，XX省農村勞動力有近20xx萬人，己累計轉移1020萬人，靜態算賬，還有300多萬富余勞動力有待轉移。若按現在每年新增轉移80萬人的規模測算，完成全部轉移約需4至5年。這里面沒有算上每年新增勞動力50萬人。
（五）政策環境不寬松
在推進土地流轉過程中，基層感覺政策環境不大寬松，有一些政策性的障礙。一是基本農田保護政策形成的障礙。稍微有些經濟頭腦的農民，他們流轉土地不是想繼續種糧種棉種油菜，雖然傳統的種植有些收獲，但不能獲得最大的利潤，他們至少想在流轉的土地上搞點比種糧更賺錢的“副業”，比方養殖業、畜牧業，有的還想搞點加工業，有的本身就打算辦工廠。但基本農田保護條例限制嚴格，自由發展的空間很小。二是村集體機動地政策形成的障礙。《土地承包法》明確規定，村集體機動地不能超過村土地面積的5%。后來中央和省關于土地二輪延包的政策又明確規定，過去有村級集體機動地的可以保留，沒有的不能再留。而現在很大一部分鄉村干部流轉土地的積極性就是建立在擴大集體“機動地”發展集體經濟上。三是不允許城里人下鄉買地建房和不允許在耕地上建設長期建筑的政策障礙。土地流轉應該是開放的，農村招商引資不應該只在農村打圈圈，應該更多地把城市的資本和人才吸引到農村去，讓城市生產要素也向農村流動而不是只有農村生產要素向城市單向流動。由于部分農業經營主體特別是鄉村休閑游、畜禽規模化養殖小區的經營主體，必須在較長的流轉期限內，用少量土地建設必要的經營場所或居住房屋，而目前此類建設只能以臨時建筑報批，且有效使用時間只有2年。四是農村稅改政策、集體林權改革政策和惠農政策也有一些條款不利于農村土地流轉。比方說稅改政策規定的不允許清收歷年欠款，有的農民以此為據也不向集體交納土地流轉的租金。比方說還林權給農民，把山地林地全分給老百姓了，村里想留點機動地發展集體經濟就不可能了，原來已簽訂流轉合同的也不得不撕毀合同按大政策辦事，給集體帶來一些損失和干部工作帶來一些麻煩。比方說惠農政策里，就沒有很明確地考慮土地流轉后的問題，沒有給土地規模經營業主以應有的激勵。
三、適當引導
土地流轉的目的是什么?順應農村勞動力轉移的需求，適應市場經濟的需要，促進農民增收、農業增效、農村增速發展，推進現代農業發展和新農村建設。核心是其中的“三增”。土地流轉的根本矛盾在哪里?在于穩定家庭承包經營制度和流轉土地經營權，一個必須穩住，三十年不變，二十年之后也不要變。一個需要流動，農民、農業、農村這三農都需要土地流動，如果說有第四農叫農民工的話，第四農更需要土地流動，不流動就穩不住，不流動穩定也失去價值，不流動農村生產力的發展就受到阻礙。當前土地流轉最大的制約在哪里?主要是流轉雙方需求并不旺，特別是流入方要求不強烈。
土地流轉是農村帶方向性和帶根本性的課題，這道難題突破了，很多三農問題可能會迎刃而解，農村社會會前進一大步。解決這個問題的意義不亞于農村稅費改革，甚至不亞于當年進行家庭聯產承包制的重大歷史性改革，我們也可以把它叫做新的農村土地制度的改革創新。
而根據我們的調查判斷，這個問題的突破時機還不成熟，現在還處在新一輪土地流轉的恢復性階段，也就是初始階段。前面兩次土地流轉階段都可以作為層次劃歸這一初始階段，真正的大規模流轉土地時期還沒有到來，我們不能著急上火，更不能拔苗助長，正確的態度是八個字：順其自然，適當引導。這好比十月懷胎，未到預產期，硬要開胸破肚引下來，就會早產而發育不良，會出現很多問題，甚至夭折。所以我們要耐心地等待瓜熟蒂落、水到渠成的時候，不過，必要的引導也是不可或缺的，這如同做些糾正胎位免其難產、加強鍛煉助其順產一樣的工作。
我們應當從哪些方面去適當引導呢?一是要統一認識，加強宣傳，為土地流轉營造氛圍。二是要加大農業基礎設施建設，特別是小型農田水利建設，為土地流轉打好基礎。二是要大力培育社會化服務體系，尤其是搞好機械插秧、信息與技術提供、資金融通等服務，為土地流轉作好支撐。四是要創建多種形式的合作經濟組織，發揮龍頭企業、種田大戶、各種協會等引導帶動作用，為土地流轉建好主體。五是要加快發展農業產業化，把發展農業優質板塊經濟和土地流轉結合起來，為土地流轉增加效益。六是要加大農村勞動力轉移力度，搞好就業培訓，為土地流轉創造必要條件。七是要完善農村社會保障體系，為土地流轉提供堅強后盾。八是要規范土地流轉行為，為土地流轉持續健康發展成就制度機制。九是要出臺相關扶持激勵政策，為土地流轉加快發展增添活力動力。
農村土地流轉調研報告4
調查表明：全市農村土地承包經營權流轉主要有三種形式：
一是土地轉包；二是土地出租；三是土地入股。
除此以外，還有土地轉讓、土地互換等其它形式。
我市土地流轉呈現出以下幾個特點：一是流轉形式多樣化。農村土地流轉的形式已由過去農戶之間的轉包為主，逐漸轉變為轉包、互換、出租、轉讓等多種形式并存，流轉形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉的8.58萬畝土地中，轉包、出租、入股、轉讓、互換五種形式都有，其中轉包、出租和入股共8.17萬畝，占95.2%，成為農村土地流轉的主要形式。二是流轉主體多元化。隨著農村經濟的發展，農村土地流轉已不僅僅局限于農戶之間，種養大戶、龍頭企業、農民專業合作組織已經全面參與，使農村土地流轉主體趨于多元化。據統計，目前流入種養大戶的土地有3.57萬畝，占流轉面積的41.6%；
流入到農民專業合作社的有2.05萬畝，占23.9%，流入到農業龍頭企業的有0.35萬畝，占4.1%。三是流轉面積規模化。土地流轉由以前的分散零星流轉開始轉向規模集中連片流轉。據調查，全市涌現出以合作社、種植大戶、龍頭企業等為主體的100畝以上種養殖大戶179家，農民專業合作社承接土地流轉的有17家，流轉面積2.05萬畝，仁和集鎮的蘆龍農事服務合作社、金集鎮的益民新型農業合作社流轉土地2500多畝，種植大戶承接流轉的有159人，面積3.57萬畝。承接流轉面積100畝以上的有6.5萬多畝，占總流轉面積的76%，其中500畝以上流轉的達到33957畝，占總流轉面積的40%左右。仁和集鎮的宣有林、冶山鎮的張獻國流轉土地超過5000畝。四是流轉程序規范化。通過完善制度、開展培訓、加強宣傳、搭建平臺等一系列措施，我市土地流轉程序進一步得到規范，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮有備案。據統計，20xx年全市共簽訂土地流轉合同3946份，合同面積達47260畝，占20xx年總流轉面積的83%，基本上采用了統一提供的規范性文本，土地經營權證、流轉合同都在鎮土地流轉中心備案存檔。五是流轉服務組織化。隨著市、鎮、村三級管理服務網絡體系的建立，我市土地流轉已經開始由自發、口頭形式向規范化、組織化發展。目前，我市成立了以市委副書記劉榮祥同志為組長的農村土地流轉工作領導組，掛牌成立了農村土地流轉交易服務中心。15個鎮（街道）都成立工作領導組、土地流轉中心和管理辦公室，各鎮行政服務大廳增設了服務窗口，各村（社區）都配備了土地流轉信息員。據統計，三級農村土地流轉管理人員已經達到260多人。
二、土地流轉的主要成效及存在問題
1、提高了土地利用效率。實行農村土地適度規模流轉后，促進了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮蘆龍農事合作服務社集中流轉土地近3000畝，通過小田改大田等措施對部分土地進行整治，增加了耕地面積近25%。
2、促進了農業規模經營。開展農村土地流轉，滿足了一部分有技術特長、有資金實力、有經營管理能力的專業大戶集約經營土地的愿望，實現了生產要素的合理配置，使土地經營權向專業大戶、合作社等規模經營主體集聚，擴大了規模經營面積，形成了一批具有一定規模的.農產品基地。大通鎮的項永祥戶原是跑運輸的，積累資金后，通過參與土地流轉，建成了我市新興的蔬菜規模生產基地。冶山鎮張獻國辦企業有了一定的積累，便棄工從農，今年租賃流轉后的土地5000多畝，除了進行水稻、玉米種植外，還引進了太空蓮藕、油桃等經濟作物，引領當地農民向高效特色農業方向發展。
3、增加了農民的直接收入。我市絕大多數土地流轉費在每畝500元左右，國家有關惠農補貼仍歸農民享有。因此農民把土地流出后，不但在農田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經工經商，或外出務工，或在本地企業就業。金集鎮益民新型農業專業合作社有700多戶農民入社成為社員，將2468畝承包地流轉給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農民平時也可以在合作社做工獲得一定的報酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉后的農民務工經商、外出打工戶均增加收入5000多元。
4、培育了新的經濟主體。以農民專業合作社和有實力的種養大戶為主的經營主體參與土地流轉的積極性高漲，土地股份合作、農事
服務等合作社數量不斷增加，有力地推動了農村土地流轉。永豐鎮的華福昌戶，20xx年從市良種場流轉土地504畝，與有關企業實行訂單生產，一年純收入達到30多萬元，已經成為名副其實的種植大戶。
5、加快了農村勞動力轉移。通過農村土地承包經營權的流轉，使很多農村勞動力從土地中解放出來，既維護了農民的土地承包權益，又解除了農民離土離鄉的后顧之憂，使更多的人從事二、三產業或外出打工。據統計：全市20xx年離土不離市的農業勞動力約12萬人，占全市農業總勞動力的38%。
據調查，目前影響土地流轉的主要問題有以下三個方面：
一是傳統思想觀念的束縛。目前，大多數農民戀土情結較濃，加上各項農業補貼，土地收益得到提升，農民把土地看得更加珍貴。即使外出務工、經商，也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。
二是個別鎮村認識不到位。一些鎮村干部對于通過土地流轉發展現代農業，加快新農村建設的重要性認識不足，積極性、主動性不高。
三是流轉機制不夠完善。有的鎮流轉程序不規范，土地流轉雙方的管理約束機制、調解糾紛仲裁機制等不夠完善。
三、加快推進土地流轉的意見和建議
1、強化責任，充分調動鎮村干部積極性和創造性。在農村土地流轉的進程中，鎮村干部的作用發揮非常關鍵。他們熟悉農戶家庭現狀、當地的產業特點、勞動力的流動狀況、農民的思想動態，做工作的針對性強。因此，各鎮（街道）黨委、政府要高度重視農村土地經營權流轉工作，把建立土地經營權流轉機制，促進土地經營權的有序流轉作為深化農村改革，實施機制創新的重要內容來抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結合當地實際，制訂一些促進土地流轉的措施，落實鎮村干部工作責任。建議市委、市政府考慮拿出指導性計劃，分解到各地并列入考核內容，對成績突出的予以表彰獎勵。
2、加強宣傳，消除農民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉法律法規，宣傳土地流轉、規模經營的典型，使土地流轉的基本政策、原則、程序家喻戶曉，為土地流轉創造良好的輿論氛圍和政策環境。二要讓廣大農民充分認識到，土地不僅是就業和生存的手段，更是一筆可以利用的資產，從而提高農民群眾參與土地流轉的積極性和主動性。三要提高基層干部“以地生財”的意識，引導農民群眾提高組織化程度，增強運作土地的能力，促進農村土地流轉工作合理、健康、有序開展。
3、強力推進，大膽創新土地流轉模式。根據全市農業發展實際，大膽創新土地流轉模式，最大限度提高土地利用率及產出率。一要大戶示范帶動。大力培育種植、養殖大戶，依靠大戶的示范效應，促進農村土地流轉。二要合作社合力帶動。大力發展農村專業合作經濟組織，按照民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。三要招商引資帶動。建議將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，互為促動。要大力引進有實力的農業龍頭企業到我市興辦特色農業、休閑農業、觀光農業。四要科研單位帶動。通過實行優惠政策，鼓勵市內外科研單位和大專院校租賃農民土地，建設產業生產基地和科研基地。五要鼓勵有一定規模種植和養殖的大戶和合作社掛牌成立家庭農場和合作農場，為發展設施農業和高效農業創造條件，打好基礎。
篇二：土地流轉調研報告(定稿)
關于我縣土地流轉情況的調研報告
（草案）
政協獻縣委員會辦公室
我國經濟社會經過30年改革開放的發展，曾經激發億萬農民生產積極性的家庭聯產承包責任制，從某些地域來看越來越顯現出了阻礙生產力發展的態勢，隨著新型的生產關系的進一步確立，必將迎來新一輪土地由分到合的轉變。這次土地流轉，被稱作新中國的間自愿協商的土地互換等不包括在內。流轉的土地主要用于農業規模經營，部分流轉土地以種植棉花、辣椒等經濟作物或發展林業為主，產出效益較低。
綜合分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個特點：一是從流轉方式看，主要以反租倒包、轉包為主，占流轉土地總量的94%，以轉讓和互換為輔，占流轉土地總量的6%；二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在諸如十五級、本齋、淮鎮、河街等工業發展較好的鄉鎮，或者像段村鄉大村大洼、臨河冉三角千畝大方、農場梅莊大洼等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的村莊；三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的情況外，還產生了外地來我縣承租土地（承租面積300余畝）和我縣到天津、新疆及河北省的其他地區承租土地情況（承租面積約1.4萬畝）；四是從流轉主體看，土地正由農戶間流轉向農戶與種養大戶、農合組織、農業龍頭企業等流轉，目前全縣80多個種養能手、專業組織共承租流轉土地1.5萬畝。
二、開展土地流轉給我縣帶來的變化
土地流轉對改造我縣傳統農業，優化農業農村經濟結構和促進經濟社會發展產生了巨大而深遠的影響：
一是土地規模經營水平顯著提高。形成了規模經營、特色突出的棉花種植基地、果樹種植基地、用材林基地、蔬菜種植基地等專業生產區。全縣共有規模經營土地1.5萬畝，土地效益是流轉前的6倍。西城伊麗莎白瓜種植基地，是典型的“科技＋農戶”的模式，860多畝土地，一年畝均收益1萬元，是以前傳統種植的20倍。
二是涌現了一些種養大戶。如縣電力局職工李華、臨河鄉幾名干部等嘗試的經營機制靈活的新型農業經營模式，吸引了很多縣內外種植戶前來學習取經；陌南孝舉的盛達莊園、韓村孔馬坊的生態果園、淮鎮中街的葡萄園等園區，引進優質品種，推廣科學種管方法，帶動了一批農民致富。這些種養大戶為推進我縣農業現代化，推廣現代農業技術，積累了寶貴經驗。
三是加快了勞務輸出步伐，推進了城鎮化建設。土地流轉把農村勞動力從土地上解放出來，成為了產業工人，加快了城鎮化步伐。據統計，我縣勞務輸出人數近幾年每年以5%的速度遞增，20xx年達到6.6萬人，實現勞務收入3.3億元。我縣城鎮人口近兩年增加了3萬人，多從事二、三產業，提高了我縣城鎮化水平。
四是摸索出了農業產業化模式。企業與農戶用合同訂單把家庭經營過渡到“公司+農戶”、“科技+農戶”、“基地+農戶”等形式，讓農民接受企業現代經營理念和制度化管理方法，按照市場信息、經營戰略、經營目標實施標準化生產。
五是增加了農民收入。流轉土地農民不付種地成本，不擔市場風險和自然風險，穩定獲取土地出讓金收入，更能從企業務工中獲取勞務收入。據初步估計，每畝流轉地年平均租金以300元計算，而一畝地種地一年純收入不過500元，除此之外，農民還可以從務工中得到一筆收入，一年至少3000元—5000元。
當前，無論從上級政策還是全縣的形勢看，土地流轉適逢良好機遇，我們應抓住機遇，制定積極的農村土地政策，積極探索土地流轉辦法，通過促進土地良性流轉，加快全縣經濟社會發展的步伐。
三、當前土地流轉出現的問題
土地流轉是農業農村經濟體制改革深入發展過程中出現的新事物，是經濟社會發展到一定階段的必然產物。在實際運行中農村土地流轉也面臨著一些困難和不容忽視的問題。
1、認識不足，重視不夠。
一是部分基層領導干部重視不夠。認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主自由協商，與鄉鎮村無關，不加強管理，對之采取聽之任之的態度。沒有充分認識到發展適度規模經營對發展現代農業的推動作用，認識不高，支持、引導、服務不夠。怕推進土地經營權流轉實行規模經營被認為是否定家庭聯產承包制度，進而承擔政治風險；同時也擔心引起新的矛盾，進而影響農村社會穩定，因此缺乏開拓創新精神。
二是農民觀念陳舊，顧慮多，風險意識差。在現行的政策下，農民進行無代價生產經營的同時，還可享受國家的惠民補貼，導致農民固守家園、溫飽即滿思想比較濃厚，怕土地流轉出去，自身的利益受到損害，不愿流轉。同時，農民受資金、技術市場、文化素質等因素困擾，進城務工或發展畜牧養殖、二三產業較難的現實，不敢把土地流轉出去。此外，由于農村養老、醫療保險等事關農民生存的社會保障體系不夠健全完善，農村土地很大程度上擔負著農民的社會保障功能，農民怕失地后生活無著落。
2、種養大戶偏少，流轉愿望帶動作用有限。農村缺少具有現代經營理念的致富帶頭人。真正懂經營、善管理、有帶動作用的帶頭人少。也有的承包人受資金、技術等限制，擴大經營規模貸款難，購買先進的機械設備缺資金，現代的生產技術掌握不多，制度機制管理、科學管理也跟不上，限制了規模經營的進一步發展。
3、土地流轉機制不健全。一是流轉程序不完善。土地流轉工作尚處于起步階段，沒有形成完整規范的流轉程序，多為口頭協議，統一規范具有法律效力的書面合同少，缺乏科學管理。二是流轉制度不健全。流轉沒得到有關單位簽證，沒有建立起規范的土地流轉檔案，土地流轉發生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據有關部門提供的數據，近兩年我縣因土地流轉引發的官司，20xx年立案14起，20xx年立案26起，呈逐年上升趨勢。三是農村土地流轉合同的簽訂不規范。表現在面積不實、土地流轉期限超期、承包費沒有考慮物價變化因素等方面。
四、措施和建議
土地流轉問題是一項綜合性、動態發展的系統民生工程，需要在中央的引導下不斷發展完善。現結合我縣土地流轉現狀，提出以下建議：
一是學習宣傳政策。政府有關部門要不斷加強土地流轉政策學習，將當前這一惠及三農的政策落到實處，嚴格遵循“依法、自愿、有償、有序”的原則，將土地流轉工作與農業增效、農民增收、農村繁榮相結合，與目前農民工返鄉創業、發展民營經濟相結合，與實施建設社會主義新農村相結合。要采取多種形式宣傳黨的十七屆三中全會精神和土地流轉政策，讓農民了解政策、消除疑慮、推進土地流轉。通過學習宣傳，讓政府部門、社會各界了解土地流轉的大勢，協調配合，支持、投身土地流轉工作。
農村土地流轉調研報告5
當前農村工作的重點是解決“三農”問題，其核心是農民增收問題。農民增收問題解決的好壞，直接關系到整個國民經濟的發展和社會的穩定。我縣農業人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個以農業為主的縣，近幾年，通過認真落實貫徹中共中央、市縣有關加強農業和農村工作的方針政策，鼓勵和發展農業產業化，優化農業和農村經濟結構，農業和農村經濟取得了長足發展，但就農村土地流轉和農民增收來講，出現了土地流轉難、農民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農民人均純收入年均增長5%左右，嚴重制約了全縣經濟的整體發展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調研小組，采取以座談會和實地走訪相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進行了全面細致的調研，現將調研結果匯報如下：
一、我縣農村土地流轉和農民增收的現狀
（一）農村土地流轉現狀
1、土地流轉的基本情況??
我縣現有24個鎮鄉（街道辦事處）、50個社區居委、20xx個村民小組。農地67萬畝，人均農地面積0.84畝,經過幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬畝,占農地總面積的6.07 %,土地流轉方式以轉包和出租為主,轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬畝,占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬
畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積20xx畝,互換2600畝, 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶自發流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個:一是流向外來耕作戶；二是流向專業承包戶;三是流向農業企業;四是流向一般農戶;五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點??
（1）、堅持農戶自愿、協商、有償原則。全縣流轉的 萬畝農地中,農戶自愿流轉的占98%。
（2）、土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進行自發流轉的農戶一般是從事第二、三產業或兼業，家庭收入以二、三產業和財產性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
（3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規模化、集約化經營，土地收益較高。
（4）農戶自發流轉的期限短。
（二）農民增收的現狀
全縣現有農戶21.82萬戶，農業人口79.86萬人，農村勞力41.92萬人。20xx年，全縣堅持以農民增收為目標，以農業結構調整為主線，大力調整農業產業結構，使農業綜合效益穩步提高。全年實現農民人均純收入2747元，比上年增長5.1 %。
1、農民外出務工是農民收入的重要組成部分和來源
經濟活躍的龍水鎮等臨街處的農民主要靠手工業，進城打工增加家庭收入。而在偏遠山區的農民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮也近50%的農民靠外出打工。
2、政策扶持農民增收
推進稅費改革、減輕農民負擔，退耕還林政策給農民增收創造了條件。
3、產業結構調整、引進企業也是農民增收的重要途徑
業主制經營帶動了農民增收。農民將土地轉讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
二、土地流轉和農民增收中存在的問題和阻礙
（一）存在的問題
1、土地流轉程序不規范，無序流轉現象嚴重
農村中多數是農戶自發流轉，口頭協議多，無具體的合同依據，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協調引進的企業、業主大戶等許多也沒有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
2、修建鄉村公路任務重。
鄉鎮建設鄉村公路既無資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農民增收，還加重了農民負擔。中敖鎮中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊XX縣的五桂鎮修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農民出一分錢，這樣中敖鎮許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關系，還影響了農業稅的征收。
3、農業產值、附加值低下，撂荒土地現象嚴重
農民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農業投資大、周期長、收益低，農民種地積極性不高，這就造成外出務工農民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠山區尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
4、土地流轉達不到預期效果
部份農民素質較低，小農意識強，狹隘的自私心對規模經營阻力很大，既不愿意轉租給業主，自己又不積極經營，使得很多鄉鎮無法引進企業。
（二）農民增收中的障礙
1、
農村科技缺乏
農村文化服務體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農民自身技能低，技術欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達不到預期的收入。
2、農村基礎設施滯后
農村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
三、建議
土地流轉是解決農業增效、農民增收、農村穩定的重要途徑，“土地不搞活，農民難致富”，土地流轉是一個長期的過程，關鍵是我們如何引導農民將土地流向專業大戶和農業企業，使土地形成連片種植和規模化經營。為了更好地利用有限的土地資源，發揮更大的經濟效益，促使農民增收，建議如下：
1、規范和引導土地承包經營權的'流轉，推進城鎮化進程。
加強農村基層組織建設，推進農業企業化經營，使土地向種養殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專業戶集中，實現土地的規模化經營，引導農民致富增收。
2、加強農民知識培訓，提高農民素質
農民現實主義嚴重，抗御市場風險能力差，這主要是因為農民文化素質差，農業科技水平低。建議有關部門加強對農村技術的培訓，強化農業技術服務推廣體系建設。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農民創業空間，使農村由習慣型、傳統型生產向專業型、技術型轉變。
3、加大農業投入，改善農村基礎設施和農民生產生活條件
政府應加強對農村公路、電訊、學校、醫療、能源等基礎設施的投入，重點要投到特別需要的鄉村，要扶小扶弱，不要扶優扶強。
4、減輕農民負擔，增加農民收入
減免農業稅，增大對農村的轉移支付，減少農民對各種公益事業的投資。
5、科學合理組織農村富余勞動力的轉移
建立健全專門的服務網絡機構，構建互動的服務網絡。加大對農村富余勞動力的培訓力度，拓寬農民外出務工的途徑，減勉農民子女在縣內入學的選校費。對外出務工回鄉創業的農民，享受與外來投資企業相同的各種優惠政策。
6、提高農民組織化程度，是農民增收關鍵環節。
在穩定以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，積極發展各種形式的農村專業合作經濟組織，克服小生產與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶和農民大力興辦龍頭企業、批發市場、科技示范園區、發展專業協會、運銷隊伍、農村經紀人隊伍、服務實體等農村合作經濟組織和市場中介組織，采用統分結合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農民和市場連接起來，把農業生產與科技的推廣應用結合起來，給予農村專業合作經濟組織的優惠政策扶持。
農村土地流轉調研報告6
為全面掌握全縣農村土地承包經營權流轉情況，研究制定下步農村土地承包經營權流轉工作的對策和措施，積極引導、規范農村土地承包經營權流轉，促進農村土地適度規模經營、農民增收和現代農業發展，根據省、州要求，我站對全縣農村土地承包經營權流轉情況進行了專題調研，現將調研情況報告如下：
一、我縣土地流轉的現狀及特點
（一）土地流轉的現狀。
據調查統計，截止20xx年6月底，全縣農村土地承包經營權流轉面積8488畝，占總承包耕地面積19.59萬畝的4.33％，其中：
1、轉包面積5813畝，占流轉總面積的68.48％；
2、轉讓面積91畝，占流轉總面積的1.07%；
3、互換面積1088畝，占流轉總面積的12.82％;
4、出租1486畝，占流轉總面積的17.51%。
（二）地流轉的特點
1、流轉規模逐步擴大。隨著農村勞務輸出規模的不斷擴大，越來越多的農民，特別是農村青年離開土地、離開農村向城市轉移，常年在外務工及經商，加速了農村土地的流轉；
2、興辦農業龍頭企業、農民專業合作社，也從一定程度上助推了農村土地流轉的速度。近年來相繼涌現出了煙葉、啤酒大麥、油菜、林果、蔬菜等方面的土地流轉承包大戶，都已取得了明顯的經濟效益，展示了很好的發展前景。
二、我縣農村土地流轉的做法及成效
我縣農村承包土地流轉堅持依法、自愿、有償的原則，本著尊重農民意愿，考慮農民應得利益，從加快農業結構調整步伐，推動農村勞動力向非農產業轉移，提高農業實施效益出發，以農業增效、農民增收為目的，積極穩妥地推進農村土地流轉，其主要做法及成效是：
（一）推進農村土地流轉，切實維護農民利益。
在土地資源日愈緊張的情況下，推進農村土地流轉必須充分尊重農民意愿，切實把維護和實現好農民土地承包經營權益作為土地流轉的前提條件。在整個土地流轉工作中，始終堅持“依法、自愿、有償”原則，做到“三不變”，即不改變土地的農業用途，不改變土地二輪承包期，不改變農民承包權。
（二）建立規范流轉制度，積極推進土地流轉。
農村土地流轉關系農民的根本利益和長遠生計，規范、有序地推動農村土地流轉，不僅是維護農民切身利益不受侵害的需要，而且是有效防范土地流轉糾紛、維護農村社會穩定和諧的需要。完善調解仲裁機構，對土地流轉合同糾紛案件調解及仲裁，及時化解矛盾，消除隱患。從制度上奠定維護和發展好土地承包經營權益的基礎。
（三）創新土地流轉形式，加快農村土地流轉。
推進土地流轉是實現農村土地規模化經營、推動現代化農業發展和新農村建設的現實選擇和途徑，但最重要、最根本目的在于實現農民利益的最大化。在具體工作中，堅持因地制宜，嘗試多種土地流轉形式，使農村土地流轉由過去單一的以轉包為主向轉包、轉讓、出租、互換、入股等多種形式轉變，積極引導并鼓勵土地經營權向種植能手和種養殖大戶流轉，形成規模經營優勢。
三、農村土地流轉中存在的問題
我縣的土地流轉盡管呈現出較好的勢頭，但是畢競還處于初始階段，表現出規模小，層次低，不規范的情況，大部分流轉僅限于農戶之間的零星流轉不成規模，更沒有出現以土地入股等形式組建的合作社等，具體表現為：
（一）農民的思想認識不到位，抑制了土地流轉。部分農民戀土觀念根深蒂固，視承包田為“保命田”，即使外出打工，進城經商，也要保留承包田，不愿長期轉讓或轉包他人經營。
（二）土地流轉程序不規范，制約著土地流轉。目前我縣農村土地經營權的流轉，以農民自發流轉較多，集中連片的、有組織的流轉較少；以農戶之間的流轉較多，農戶與開發業主之間的大批量流轉較少；以短期性、季節性的流轉較多，中長期的流轉不多。并且在流轉過程中，大部分沒有簽訂規范的合同，只有口頭協議，自由性和隨意性較大。有些流轉的土地雖然簽訂了流轉承包合同，但沒有使用規范統一的合同書，內容不夠完整，合同條款、期限、標的不具體，雙方的權、責、利不明確，沒有違約責任追究和損失補償辦法，容易引發合同糾紛。
（三）成規模流轉困難，限制了土地流轉。由于我縣土地的自然環境、類型復雜，土地分散在不同區域，有的村、組農戶面積更零星分散，難以實施規模經營。同時，規模經營承包業主為了獲得穩定的生產周期，要求中長期流轉土地。而一些農戶由于擔心外出務工不穩定，考慮到能夠隨時回來恢復耕種承包土地，只考慮短期性、季節性流轉。因此，要把土地從分散的農戶手中集中成片，沒有較好的利益導向或出臺新的政策措施，很難獲得所有承包戶的同意。
（四）機制不健全，影響了土地流轉。我縣目前尚缺乏土地經營權流轉的配套政策措施和服務機構，基層干部對土地流轉工作缺乏指導和管理，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通。出租方找不到承租方，只好請人代耕或無償轉包，而想擴大經營規模的專業大戶，又難以找到有流轉土地意向的對象，即便找到了不是太分散就是面積小。總體來說，我縣土地承包經營權流轉還處在一個自發的、分散的、無序的小規模狀態。
（五）農村社會保障跟不上，遏制了土地流轉。盡管我縣農村的養老、醫療、社會救助等社會保障體系在不斷的完善、健全，但農民主要還是依靠土地來解決吃飯和依賴土地收入解決看病、上學、養老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉土地存在后顧之憂。
五、加快農村土地流轉的對策與建議
（一）加強宣傳積極引導，進一步提高農民的大局意識。要以廣泛宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》為重點，通過廣播、電視、報刊、雜志等宣傳媒體，將相關法律、法規的條款和土地流轉典型事例與成果，采取聽、看、比的方法，向廣大農民進行多層面、多方位的宣傳和引導，著力提高農民群眾對土地流轉的思想認識，積極營造土地流轉的工作氛圍，讓更多的.農民和基層干部主動參與和配合土地流轉工作，廣泛形成大局意識、發展意識，全面推進土地流轉速度。
（二）建立健全鄉村土地流轉服務組織，加強對農村土地流轉的日常監管工作。縣設立土地經營權流轉辦公室，鄉鎮設立土地經營權流轉服務中心，村級建立土地經營權流轉服務站。縣流轉辦做好土地經營權流轉操作規程的制訂，加強對土地經營權流轉的監督、檢查、指導、協調等工作；鄉鎮、村按照各自職責，及時開展土地流轉供求登記、信息發布、土地評估、法律政策咨詢、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務，實現依靠市場調節完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。
（三）進一步規范土地流轉行為。
①規范土地流轉程序。土地經營權的流轉，必須經農戶自愿提出申請、自愿簽訂書面流轉合同，村級審核同意，鄉鎮登記備案并依法鑒定三個環節。
②規范土地流轉合同。簽訂規范統一的流轉合作文本，保證每份土地流轉合同條款清晰、手續完備、內容齊全、權責明確，同時對經營權流轉的土地狀況、違約責任以及解決爭議方式等也要約法三章。
③規范土地流轉行為。遵循“依法、自愿、有償”的原則，由農民自主決定土地承包經營權是否流轉及流轉方式，任何組織和個人不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。
（四）建立激勵機制，實行農村土地適度規模經營。
大力發展農村二、三產業，拓寬農村勞動力的就業門路，就地轉化農村勞動力。縣、鄉（鎮）政府對土地規模經營大戶、專業合作經濟組織和農業龍頭企業的支農資金、扶貧資金等要優先支付。充分發揮其他經營業主在資源整合、帶動農戶發展規模經營方面的積極作用。引導有能力的農民專業合作組織，探索農民土地入股等流轉方式，創立品牌，擴大規模，自主開發經營農業項目。
（五）健全農村社會保障機制。加強以農村最低生活保障、養老保險、醫療保險、子女教育、農民工保護等為主的農村社會保障體系建設，積極探索農民以土地承包經營權收益換社保＋財政補助的新型農村養老保障，解除農民的后顧之憂，使農民放心走出去，為農村土地流轉創造良好的條件。
（六）探索創新形式，力求農民利益最大化。
從土地流轉的成功實踐和經驗來看，當前應積極引導和著力推廣農民以土地承包經營權入股農民專業合作社統一經營的流轉形式，農民以土地承包經營權入股產業化龍頭企業實現產業化經營的流轉形式，以及農民以土地承包經營權自愿聯合建立新的合作經濟組織實現規模化經營的流轉形式。
（七）建立試點，加強土地流轉的示范和引導。
由于我縣土地流轉目前還僅處于初始和起步階段，而且經驗不足，財力有限。加之現實中農民的小農思想、惜土觀念、趨同意識還都比較濃厚，因此必須通過樹立典型、示范帶動的辦法，在局部實現突破，形成“典型拉著走，政府推著走”的局面。
農村土地流轉調研報告7
關于農村土地流轉糾紛若干問題的法律適用意見由于土地制度尚不完善和土地流轉中上述問題的存在，當前審理土地流轉糾紛案件存在諸多法律適用疑難問題。
（一）發包方調整承包方的土地的合法性問題要正確處理當前普遍存在的土地調整的矛盾和需求，必須正確理解法律和政策規定的精神。法律嚴格限制土地調整主要是基于以往發包方通過行政手段頻繁調整承包地帶來不少問題，并非針對農戶自愿的調整。法律限定了行政性調整只能是特定情形下的“個別”調整。對《農村土地承包法》第27條規定的調整土地的條件應作較寬的理解，并不能僅限于發生自然災害嚴重毀損承包地等極端特殊的情形。對確因家庭人口變化、土地征用等原因造成人地矛盾特別突出而依程序通過民主議定進行土地調整的，是農民解決集體內部人地矛盾的一種方法，有利于一方穩定，不應一概加以干涉和否定。關鍵是，政府及有關部門應當對這種調整及時予以有效的指導和監督，協調農民集體合理處理內部矛盾。對可以通過其他方式解決的人地矛盾，應當引導和鼓勵農民盡量不要以進行大范圍土地調整的方式解決，對確需調整、農民自愿又經過了嚴格的民主議定程序的，應當予以適時指導，并及時變更或換發承包經營權證書，避免出現后遺癥。
（二）土地流轉合同的效力認定問題發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，如果發包時經過了村民的民主評議程序，則可以認定合同有效；
如果發包時沒有經過民主評議的程序，如果承包合同已經實施了一年以上，承包方已經對承包地做了實質性的投入，則宜維持合同的效力，人民法院不應因發包方違反民主議定程序越權發包而認定合同無效，但可根據實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關內容適當調整。對承包方依法采取轉讓、轉包、出租、互換、股份合作等方式，流轉其農村土地承包經營權和林權的，只要符合“依法、自愿、有償”原則，一般應確認有效。改變土地農業用途的，違反法律禁止性原則，應當認定無效，不能借改革之名而違反法律禁止性規定。對以股份合作形式流轉土地承包經營權的，要著重審查入股行為是否符合農民意愿，防止因股份合作導致農民喪失土地承包經營權。
（三）農民專業合作社的法律地位和性質問題《農民專業合作社法》明確規定了農民專業合作社的市場主體地位和民事主體地位。農民專業合作社，既不是有限公司和無限公司，也不是合伙型企業，而是一種特殊類型的.企業法人。根據該法第4條和第5條的規定，農民專業合作社以合作社的財產承擔有限責任，農戶以其出資額和公積金份額為限對農民專業合作社承擔有限責任。土地承包經營權作價出資專業合作社，是農戶以入股形式組織在一起，從事農業合作生產，收益按照股份分配，而不是將農村土地承包經營權入股作為賺取經營回報的投資。土地承包經營權入股農民專業合作社，應作價出資并在營業執照中注明。該出資額和公積金份額即為入股農戶承擔責任的范圍。至于入股土地，根據《**省實施土地承包法辦法》第23條“股份合作終止時入股土地應退回原承包農戶”的規定，應及時返還農戶，不能作為抵償欠款的財產。
（四）集體經濟組織成員資格的認定問題農村集體經濟組織成員資格的認定，現行法律缺乏統一明確的規定，這也成為大量涉農糾紛難以處理的根源。對于農村集體經濟組織成員資格的認定，應當以是否已與集體經濟組織形成較為穩定的生活、生產狀態，成員的戶籍所在地是否為該集體經濟組織所在地以及成員是否已經取得其他替代性生活保障，作為界定的標準，并可參照地方性法規、規章的規定進行確認。《**省村經濟合作社組織條例》對村經濟合作社社員資格的取得和喪失就進行了規定，可作為審理的依據。該條例第17條規定，戶籍在本村，符合六類條件之一，且遵守村經濟合作社章程的農村居民，為本村經濟合作社社員。第18條規定，因四類原因之一戶籍關系遷出本村或者被注銷的，應當保留社員資格。第19條規定，除條例第十八條、第十九條規定以外的人員，經本社社員（代表）大會三分之二以上社員同意，且履行村經濟合作社章程規定義務的，可以成為本社社員或者保留本社社員資格。在遵循上述認定標準的前提下，審判實踐中還應當兼顧公平，對由于農村人口流動產生的一些特殊事實狀態作出具體分析，并作相應處理。
（五）農村土地流轉后衍生的經營權等權利抵押（質押）的效力問題農村土地流轉后衍生的經營權質押（抵押），實際上已不是以家庭承包方式取得的土地承包經營權的質押（抵押），而是土地承包經營權流轉后由接包方取得的經營權的質押（抵押）。不僅僅限于流轉土地經營權，往往還涉及土地附著物的抵押，實際上結合了《物權法》第223條規定的權利質押和《物權法》第181條規定的動產浮動抵押的結合。實踐中，金融機構是根據總體的經營狀況、信譽進行審查的，實際上是經營者以經營狀況、信譽作擔保，以實現融資的目的。在當地政策支持的情況下，只要當事人依據相關規定辦理了抵押或出質登記的，對抵押權和質權應當予以確認和保護，依法支持創新貸款擔保方式，擴大農村有效擔保物范圍，拓寬農村融資渠道。但在審判和執行中，應當注意保障農民享有的承包土地和必要的生活住房，防止農民徹底喪失承包土地和基本生活住房。
農村土地流轉調研報告8
近年來，隨著經濟結構的不斷調整、現代農業發展和城鄉一體化進程的推進，任縣土地流轉呈現出明顯加快的勢頭。通過建立健全農村土地流轉服務中心和農村土地承包仲裁委員會兩個機構，建立鄉級土地流轉服務站，加強土地流轉服務工作，全縣農村土地流轉取得了較好的成效。
一、土地流轉現狀
目前全縣農村土地流轉總量達8萬畝，占全縣耕地面積47.7萬畝的17％，涉及農戶7500戶，占全縣農業總戶數的10.8％。我縣農村土地流轉呈現以下兩大特點：
一是土地流轉形式多樣化。
我縣農村土地流轉主要流轉形式有轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式。截止20xx年底，以轉包、出租形式流轉的土地面積1.7萬畝，約占土地流轉面積的21%；以互換形式流轉的土地6.3萬畝，約占土地流轉面積的79%；以轉讓和入股形式的流轉方式目前還很少。
二是土地流轉向規模化發展。
土地流轉已逐步由農戶間的分散零星，向流轉經營集約化、規模化方向發展。主要有以下幾種：大戶承包型。目前，全縣各類種植大戶不斷涌現，大戶承包土地100畝以上的有5家，承包50畝以上的有50多家。企業帶動型。采取“公司+基地+農戶”等方式，發展規模高效農業和生態旅游休閑業。如金發蔬菜公司帶動蔬菜種植面積2800畝，沃隆公司發展400多畝設施精品蔬菜，宜采農業觀光園項目建成占地400畝綠色蔬菜生產基地。合作經營型。成立專業合作社，對生產經營中部分環節提供統一服務。如任城鎮北甘寨村甘寨專業合作社，采取統一技術、品種、用肥、農藥、收購，現已發展社員126戶，規模經營土地500畝，探索出一條土地流轉新路子。
二、土地流轉中存在問題
（一）思想認識不到位。一小部分農戶心里沒底。一怕政策不穩，擔風險；二怕失去賴以生存的土地，戀土觀念根深蒂固；三怕流轉后得不到應有收益。
（二）土地流轉程序不規范。很多農戶間土地流轉，都是采用“口頭協議”的形式，私下進行土地流轉，即使簽了合同，也比較簡單，流轉雙方在責、權、利關系上沒有明確規定，也無違約責任，更沒有考慮到今后市場變化因素，由于合同不規范，給合同糾紛留下隱患。
（三）土地流轉政策不完善。我縣在相關政策上配套還不夠，在規模土地流轉過程中，涉及到臨時用地、調整規劃、招商服務等方面，缺少配套政策和項目資金支持。
（四）土地流轉經營主體不強。調查顯示，農村土地流轉發展規模經營仍以農戶間零散性的短期流轉為主，面積萬畝，占流轉總面積的％；專業合作社、龍頭企業參與土地流轉面積萬畝，占％。主要原因是我縣農業產業化程度不高，龍頭企業帶動能力弱，制約了土地流轉經營主體發展；農業是弱勢產業，受自然和市場雙重影響，收益較低，導致企業或業主參與土地流轉規模經營農
業極為慎重。
三、土地流轉發展對策
（一）在土地流轉保障工作上求突破。要切實加強對土地流轉工作的領導。
一是注重宣傳引導。利用新聞媒體等宣傳形式，加強對農村土地流轉相關政策和法規的宣傳，使廣大基層干部群眾深刻認識土地流轉的重要性，自覺運用政策和法規參與土地流轉。
二是維護農戶利益。土地流轉必須讓農民得實惠，否則，農民不愿意進行土地流轉。土地經營權交易定價應合理，租金原則上不能少于流轉前收益。要探索建立收益浮動機制，使農民的'經濟利益有增進空間。
三是防范流轉風險。為防止土地經營大戶或企業出現經營困難后，農民利益受損，承包方向受讓方交付一定數量的風險金，流轉雙方要在合同中約定受讓方在收獲一季農作物前交齊當年租金，同時協調保險機構搞好農業保險，力求流轉風險降到最低。
(二)在土地流轉經營規模上求突破。推進土地流轉的目的是要實現農業規模經營，提高農業效率，建設現代農業。
一要大戶示范帶動。大力培育種植、養殖大戶，依靠大戶示范效應，促進農村土地流轉。
二要合作社管理帶動。大力發展農村專合組織，實行民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。
三要村企聯姻帶動。圍繞農業產業化發展規劃，加強招商引資力度，注重引進經濟實力強的大企業參與農業開發，促進土地流轉。
四要發揮特色帶動。結合區位優勢引導農民積極發展生態農業、觀光農業，依據產業特色，引導農戶向龍頭企業、種養大戶有償流轉土地，壯大特色產業規模。
(三)在土地流轉政策扶持上求突破。
一是設立農村土地流轉扶持資金。縣財政每年安排資金，重點用于改善流轉土地規模經營的基礎設施，完善土地流轉信息網絡，鼓勵農民土地流轉和培育規模經營大戶；發揮永福莊鄉、固城鄉等農業開發優勢，規劃建立農業示范園區，對于土地流轉面積300畝以上的，由縣級立項并給予項目資金獎勵扶助。
二是實行土地流轉項目資金優先政策。農村土地整理、標準農田建設、農業綜合開發、農用機械補助等涉農項目，要盡可能與土地流轉經營相結合，優先安排項目資金。
三是落實信貸支持和貸款貼息。各金融機構要探索試行土地經營權作為貸款抵押，支持具備條件的規模經營主體利用法律法規未禁止的其他方式開展融資。對規模經營主體用于添制和更新機耕設備、擴大生產經營的貸款，財政給予適當比例貼息。
(四)在土地流轉規范管理上求突破。
一是實行土地流轉登記制度。以鄉鎮、村為單位，建立農村土地流轉登記冊，對內摸清土地流轉底數，對外聯系土地流轉業主。凡沒登記的流轉土地及其附著物不得進行擔保抵押和融資，不得再流轉第三方。
二是規范土地流轉合同管理制度。全面推行農村土地流轉合同管理制度，使用統一的土地流轉合同文本，對流轉合同立卷歸檔，永久保存，實行規范化管理。
三是建立三級土地流轉服務體系。縣農村土地流轉服務中心要抓好農村土地流轉的協調指導、督促檢查等日常工作;鄉鎮農村土地流轉服務站要加強對農村土地流轉申請、合同鑒定、流轉備案、調解糾紛等管理服務；村一級要明確一名農村土地流轉管理員，及時掌握土地流轉動態信息。
農村土地流轉調研報告9
**縣農村土地流轉經過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規模，并積累了豐富的經驗。為了進一步探索**縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經營權市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經營權轉讓等土地流轉問題進行了一次專項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。**縣共有40個鄉鎮，839個村，25萬農戶，77.1萬農業負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發放土地承包經營權證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶4.6萬戶，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉的村共825個，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉鎮，走訪了部分村組干部和農戶，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務工，不能經營土地;二是勞動力進城經商，不便經營土地;三是種田效益不高，不想經營土地;四是為了方便生產，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農民的基本生產資料，是最可靠的生活保障和生產條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，**縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務工或經商的農戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產品分配，這種形式大都是口頭協議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經發包方認可并且未辦理任何手續，這種形式的轉讓戶約占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉包給承接戶。轉包的權利和義務由雙方議定或請中介人鑒證達成協議，多為口頭協議，一般也未經過發包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協商達成協議，原承包關系不變。這種形式的轉讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農戶或本村組以外的單位和個人用于開發性生產。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶的9%。
4、土地流轉效應。一是促進了家庭承包經營制度的進一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產業戶的后顧之憂，而且擴大了種地農戶的發展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動力的轉移，促進了民營私營經濟的發展。這種流轉機制，使從事非農業的農戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經商、從事二、三產業等。目前**縣這類人員約占10萬人以上，加速了**縣農村產業結構的合理調整。三是推動了農業產業化規模經營。目前全縣已有規模經營面積2.1萬畝，占到總流轉面積的20%，其中經營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農戶經營規模擴大以后，有的發展優質稻生產，有的發展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉高巖村朱明春發展種植優質稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經濟效益。四是創新了經營理念。土地的有序流轉帶動了勞動力的合理轉移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的'營銷渠道和合作關系，利用當地資源發展自己的事業，為振興經濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業、三尖農牧等，他們的領辦者都是從土地流轉中解脫出來的農民和打工成長起來的民營企業家。
二、存在主要問題
在調查了解中，我們還發現**縣在土地流轉過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說法不一，依法管理意識差;二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯后，缺乏執法手段，操作難度大;三是土地流轉形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規范;四是對土地流轉，發包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續，多為口頭協議，私下流轉屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發生糾紛，無法調處，導致部分農戶土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對**縣農村土地流轉過程中暴露出來的問題，我們建議應從以下幾個方面采取對策措施。
一是認識要統一。**縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進土地流轉是小農經濟向現代化農業經濟轉變的重要途徑;是為從事農業生產的農民獲得更多的土地，發展規模農業、效益農業，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關涉農部門要把土地流轉當作一個重要問題進行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領導的法律法規的培訓學習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實質，做到依法行政，使土地流轉真正實現“自愿、依法、有序”。
二是運作要規范。所發生的土地經營權流轉，要符合法律法規和政策的規定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉雙方的合法權益;明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實。農村承包合同管理是農經部門的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進一步明確土地執法主體、并賦予相關的管理權力和執法手段，包括人員和經費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務要到位。各級政府還要積極培育和發展土地經營權流轉的中介服務組織，尤其是《物權法》的頒布實施，農村土地承包經營權流轉應該逐漸走向市場，逐步使土地向專業大戶、經營能手等集約經營者集中，建立相應的土地流轉服務系統，使土地從隨意無序流轉向有序規范流轉方面轉變。同時，村級經濟組織要發揮流轉中介的核心作用，協助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
農村土地流轉調研報告10
為了更好地了解和掌握農村土地流轉情況，及時發現和解決存在的問題，促進農村土地流轉健康有序規范進行，達到增加農民收入的目的。近期，我們組織人員對全鄉各村土地流轉情況進行了調查。
一、基本情況
我鄉共有耕地122870畝，其中，農民家庭承包的耕地93506畝。截止20xx年5月，我鄉共有2349戶農民流轉出耕地面積41600畝。
二、土地流轉的主要特點
目前，我鄉農村土地流轉的主要特點是。
1、流轉形式單一，只有有轉包流轉形式。
2、經營范圍單一。土地流轉經營范圍以種植糧食為主。
3、經營主體單一，只有農戶。
4、流轉效益明顯提升。
通過土地使用權的流轉，涌現了大量的農業種植大戶，增強了我鄉農業經營主體的市場競爭力，而且使全鄉的土地的規模化發展水平有了顯著的提高，農業產業結構日趨優化。同時，土地的流轉使大量的農村勞動力從農業生產中轉移出來，及時地補充了全縣工業及三產對勞動力的需求，農村現代化的進程明顯加快。20xx年我鄉成立了農村土地流轉服務中心，無償為當地農村的土地流轉提供政策指導、業務咨詢、協調服務和監督管理，以進一步完善全鄉農村土地流轉市場，努力實現農村土地流轉市場化。
三、制定了土地流轉幫扶辦法。
1、成立土地流轉服務中心，對流轉雙方提供統一合同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉合同等工作，為供需雙方搭建流轉橋梁；
2、承擔土地流轉業務指導，為流轉雙方提供服務和法律、法規及政策咨詢，對發生的土地流轉糾紛進行調解處理或向上級部門申請仲裁等協調服務；
3、對發生土地流轉以后進行設施農業建設的，優先享受各項設施農業扶持政策；
4、對流轉轉出土地的農民，優先享受鎮、村兩級再就業培訓，并優先安排就業，對創辦二、三產經濟實體的，協調信貸資金扶持；
四、土地流轉存在的主要問題
（一）土地流轉行為不規范。農戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現難而引發糾紛，難以解決。目前我鄉存在著這種農戶間口頭約定流轉土地的現象。
（二）對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
（三）耕地規模經營面積小，農業資源配置效率不高。由于責任制初期，大多數地方承包土地是按照高、中、低產田分類平均發包給農戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業結構調整，也影響了規模經營農戶的收入。
（四）部分村干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主自由協商，對之采取聽之任之的態度，疏于管理。
五、幾點建議。
（一）提高認識，加大宣傳。土地流轉是農村產業結構調整的重要內容，是實現規模農業、效益農業、推動農業產
業化經營的.前提和基礎。建立正常的農村土地次序不僅有利于農村社會的穩定，而且影響到農業產業化進程，要大力宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》以及中共中央《關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關的政策、法規，教育廣大農民和基層干部知法、懂法、用法。
（二）培訓土地流轉工作人員。由于開展土地流轉工作的工作人員，對土地流轉認識還不夠，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉工作難進行，所以建議對涉及土地流轉的工作人員進行培訓，使土地流轉工作能夠順利進行。
（三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農民土地流轉后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農民的積極性，從而影響整個土地流轉工作。
（四）規范土地流轉行為。土地流轉工作人員需指導農戶之間簽定的合同，簽定之后，需嚴格審核，以減少和避免土地流轉糾紛。
（五）建立建全“失地農民”的培訓機制，提高“失地農民”的技術水平和生存本領。從調研可以看出，許多失地農民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農民中分離出來，從事第二或第三產業，讓他們“失地”后能走出去、站得穩、能增收，能致富。這對促進二、三產業的快速發展都具有較大的現實意義。
農村土地流轉調研報告11
一、全縣土地流轉總體情況和主要特點
我縣現有耕地面積57萬畝，其中水田42萬畝，旱土15萬畝。20xx年全縣耕地流轉面積11.27萬畝，涉及農戶6.5萬戶，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉主要有以下幾個特點：
1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬畝，占29.3%;出租6.8萬畝，占60.3%;互換0.8萬畝，占7.1%;入股0.23萬畝，占2%;轉讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發展烤煙和糧食生產。清水橋鎮平三村歐陽迪文自有耕地13畝,長期轉包耕地368畝,短期轉包耕地200畝,種植糧食580畝。太平鎮坪石頭村歐陽植竹長期轉包耕地5000畝,短期轉包耕地1000畝,種植糧食1800畝。
2、流轉范圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來的本村內進行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經營主體從單戶轉向合作社,經營從種糧為主轉向發展糧食與優質高效農業并重。20xx年全縣850戶種糧大戶經營耕地面積45895畝,其中:流轉面積6100畝,托管面積19876畝,代耕代種面積57469畝;全縣10個種糧合作社經營耕地面積5605畝,其中:流轉面積3500畝,托管面積1300畝,代耕代種面積751畝。
3、流轉效果初步顯現。一是促進了農村產業結構調整。全縣流轉的土地中，80%用于發展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業原料林、中藥村、油茶、水果等優勢產業，做到了優勢產業不斷發展壯大。通過土地流轉，清水橋鎮、水市鎮、保安鄉、太平鎮等鄉鎮新增烤煙種植面積千畝以上，進一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉太平村村民以700余畝耕地的經營權入股，發展優質臍橙，形成了“一村一品”的產業格局。二是擴大了農業規模經營。目前，我縣土地流轉規模在10畝以上的有4萬多畝，規模經營戶已達20xx戶以上，烤煙生產逐步轉向大戶為主。三是促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創造了新的就業機會，農民在享受地租的同時，可以足不出鄉在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農民解除了后顧之憂，安心務工，增加勞務收入。四是促進了農業適用新技術、新品種、新農機的推廣應用。通過土地流轉形成的規模經營戶，為提高勞動生產率和土地利用率、產出率，均采用了先進適用的新農機、新技術和優良品種，有的甚至聘請了專業技術人員。
二、存在的問題
1、流轉規模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農業產業的壯大，沒有達到產業“攪”活土地流轉，土地流轉促進產業壯大的效應。
2、流轉行為不規范。農村土地流轉多以農戶間自發流轉為主，以口頭協議進行流轉的多，簽訂正規書面協議或合同的少。有的即使簽訂了書面協議，內容也很簡單，形式不規范不健全，經過村集體統一組織并報上級主管部門備案的極少。流轉不規范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現了部分轉出土地的農民借合同不規范而索回土地經營權現象;集體林地承包中，很多未經過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發上訪事(案)件，造成不穩定因素。
3、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉鎮的村、組范圍內，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以內的有9萬畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在20xx年以上0.7萬畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利于土地的可持續利用。而且，由于產業化經營程度不高，土地流轉形成的規模化經營、標準化生產水平低，科技含量不高，種植、養殖的“大路貨”多，名、特、優、珍、稀、奇等種養、開發少。
4、流轉環境不優。一些農戶對土地流轉經營戶生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門、單位的服務在一定程度上缺失。
5、機制不健全，服務不到位。中介服務組織尚未建立,土地流轉市場還沒有形成,流轉信息不暢,土地評價缺乏依據,農民咨詢沒有門路;鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成,沒有配套的政策措施;鄉村兩級引導和服務不到位,缺乏有效組織農民“以地生財”的能力;鄉鎮農村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監督職能也沒有完全落實到位。
6、農業產業化經營程度不高，從事農業開發和經營的投資者偏少。農業比較效益差，農業生產投資大、周期長、風險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規避風險的能力弱，因此，從事開發和經營的投資者偏少。目前，全縣還沒有一個叫得響、帶動能力強的`龍頭企業，大部分農產品加工企業停留在作坊式的生產經營階段，農產品基本上是作為原料直接供應市場，附加值低、農民增收少。
三、對策和建議
加快農村土地流轉是推進農村土地集約化經營、推進農業產業化經營、發展現代農業和增加農民收入的有效途徑。要加快農村土地流轉進程，提高農村土地流轉質量和效益，必須從以下幾方面入手:
1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。要按照《農村土地承包法》、《合同法》、中央省市農村土地流轉的有關政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規范。縣、鄉鎮、村都要舉辦農村土地流轉示范點，通過典型示范，使廣大農民看到土地流轉帶來的實際利益，從而轉變思想觀念，加快農村土地流轉。
2、加強監管，搞好服務，不斷健全農村土地流轉機制。一是要進一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監管工作，切實做到三個規范：即規范土地流轉程序、規范土地流轉合同和規范土地流轉行為。二是要組建以“兩個中心、一個服務站”為運作模式的農村土地流轉中介服務體系，即鄉鎮成立農村土地流轉信息服務中心和合同糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務站，縣、鄉、村三級按照各自職責，及時開展土地流轉供求登記、信息發布、土地評估、法律政策咨詢、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務，實現依靠市場調節完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農村土地糾紛仲裁機構和鄉鎮農村土地糾紛調處機構，著力解決各類農村土地糾紛。
3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農村土地流轉空間。一是要拓寬勞務輸出渠道，為農民外出就業創造條件。要加強對農村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農村勞動力永久性、實質性向二、三產業轉移提供條件，讓大量的農村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農村人口離開土地，離開農村，向城市轉移，為農村土地流轉創造必要條件和有效空間。二是要健全農村社會保障機制。加強以農村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農民工保護等為主的農村社會保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會保障功能，解除農民的后顧之憂，使農民放心走出去，進而為農村土地流轉創造良好的條件。三是要大力發展農民專業合作組織。充分發揮農民專業合作組織在資源整合，帶動農戶搞規模經營的方面的積極作用。引導有能力的農民專業合作組織，探索農戶土地入股等流轉方式，自創品牌，擴大規模，自主開發經營農業項目。大力扶持農業龍頭企業、農民專業合作社、專業購銷大戶，使他們做大做強，進一步促進農村土地的流轉。四是大力發展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產林、牲豬等優勢主導產業，擴大板塊規模，增強對農村土地流轉的吸引力。
4、加強領導，協調配合，不斷優化農村土地流轉工作環境。要把農村土地流轉工作納入縣、鄉鎮兩級政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的組織機構，綜合協調、統一領導本地的農村土地流轉工作。要把農村土地流轉同新農村建設、農村綜合配套改革、創新農村經營管理制度、發展現代農業、加強農村基層組織建設等工作有機結合起來，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門要發揮職能作用，加強協調配合，進一步優化農村土地流轉工作環境。國土部門要加強對耕地，特別是基本農田的保護和監管，并通過土地整理、農業綜合開發等項目建設，改善農田基礎設施條件，增強抗災能力，為農村土地規模經營打好基礎;勞動保障部門要積極做好統籌城鄉勞動就業及社會保障工作，落實有關勞動保障政策;財政、經管部門要加強業務指導，保障必要的工作經費，農業、畜牧、農機、林業等部門要加強技術指導和服務;總之，全縣上下要形成一盤棋，共同推進農村土地流轉。
農村土地流轉調研報告12
近期我們小組對農村土地流轉情況進行了調查，經過匯總研究，現將調研情況報告如下：
一、土地流轉的主要形式
目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。
二、土地流轉的效果
土地流轉形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業集中。目前。二是土地向農民專業合作社集中。三是土地向種養能手集中。主要是各村的種植和養殖大戶。
三、土地流轉存在的問題
（一）認識不足，重視不夠。部份村干部認為土地承包經營權的流轉是農戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經營權流轉的要求管理。但事實證明，不規范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結果將會影響社會穩定。
（二）農戶放棄承包地時無書面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經營權時，只向村委打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，更1
沒有提交放棄土地承包經營權的書面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發包給其他農戶，該農戶事后反說是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經營權，村委又拿不出有利的證據，增加了此類糾紛處理的難度。
（三）土地流轉合同不規范。農戶之間的土地流轉無規范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協議，認為都是親戚或關系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。
（四）組織機構有待完善。街道和村兩級沒有成立相應的`服務機構，使農村土地流轉和規模化經營工作沒有相對完善的工作機構和健全的工作隊伍；沒有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規范；沒有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時發現土地流轉和規模化經營中的矛盾和問題，溝通協調工作做的不夠，不能為農民和業主搞好服務。
四、加強土地承包經營權流轉的幾點建議
（一）認真貫徹相關法規。切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。層層開展農村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進行專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。
（二）切實完善流轉手續。在全面清理農村土地流轉現狀的基礎上，對清理出來的問題分類進行完善和補充。
一是對農戶之間流轉合同和協議或不規范不完善的合同或協議的流轉行為，按照統一的《農村土地承包經營權流轉合同書》的格式進行重新簽訂農村土地流轉合同，當事人不在家的，由當事人寄回書面《授權委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過承包人承包期的剩余時間。
二是對自愿放棄土地承包的農戶，必須完善放棄承包經營權的《申請書》或與集體經濟組織簽訂協議。否則不允許村委將其承包地發包給他人承包。
三是對集體經濟組織采取招標、拍賣等方式發包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發生，切實保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
（三）嚴格土地承包經營權流轉操作程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出申請，取得同意后，再簽訂流轉合同書。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和街道
農村土地承包管理部門各備案一份；街道農村土地承包管理部門要對農村土地流轉情況適時進行備案登記，建立和完善農村土地流轉檔案。流轉當事人可以向街道農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
（四）指導簽訂流轉合同。街道農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的雙方當事人提供統一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時指出并予糾正。
（五）健全農村土地流轉檔案。街道農村土地承包管理部門要及時對各類流轉土地進行登記備案，并將相應情況及時錄入微機，減少和杜絕因土地流轉引起的各類糾紛。
農村土地流轉調研報告13
土地流轉是當前深化農村改革的重要課題。為了解我縣土地流轉現狀，探索建立規范、有序的土地流轉機制，我部組織人員先后到新城、池江、**、黃龍、浮江、吉村、**鎮等7個鄉鎮17個行政村19個村小組，采取座談、問卷、實地察看等形式進行了深入調研。現將調研情況報告如下：
一、我縣當前土地流轉的基本情況和形式
我縣農村土地流轉始于第一輪土地承包期，但在1998年農村土地第二輪承包之前土地流轉只是個別現象，此后土地流轉才呈現出較大的規模，并以較快速度發展。20xx年縣農業部門對全縣農村耕地流轉情況進行了一次調查統計，根據調查統計結果，全縣有51282家農戶，共承包耕地145566畝，截止20xx年12月全縣共發生耕地流轉面積18956畝，占總耕地面積的13.02%，其中農戶自發流轉18176畝，占95.88%。
這次調研組調查的17個行政村19個村小組，共有農戶814戶，承包耕地面積3897.43，其中發生流轉行為的有325戶，占到39.92%，耕地流轉面積1432.82畝，占36.76%。流轉的形式，主要有以下五種：
（一）代耕。因外出務工等原因，無勞力耕作，將土地以口頭協議形式委托親友、鄰居耕種，這種流轉大多是臨時性短期行為，隨機性較大，農民一旦返鄉，土地自然交回本人耕種。這是當前我縣土地流轉的普遍形式。分析原因主要是進廠務工的時間長短、待遇好差無定數，因此流轉的期限多在1年左右。這種不放棄土地承包權的流轉形式占整個流轉形式的27.11%。
（二）轉讓。有兩種情況，一種是全家外遷戶將土地交回村集體，由村集體將土地經營權重新發包給他人；另一種是部分人均耕地面積多的村組，農戶當時為了減輕農業稅，把一些邊遠、不易灌溉的排田、坑田的經營權永久性轉讓給他人。如吉村鎮中村20xx年一次性把280畝排田轉讓給果業專業戶用于臍橙開發。
（三）轉包。即農戶在承包期內，自找對象，自行協商權利義務，自定轉包期限。有二種情況，一種是無償，農戶將種不了或不愿種的土地轉包給愿意種的農戶。這種流轉形式多發生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般期限較短，流轉面積較小，不經過集體辦理任何轉包手續，原承包關系不變。另一種是低償（每畝50-100斤稻谷）轉包給愿種又種得好的能人，如池江鎮團口村沙背上村小組種田能手劉太陽承包本村民小組耕地126畝，用于全程農機化種植水稻，并計劃逐年增加到500畝。這種流轉形式占該村小組流轉戶的48.6%，占該村小組流轉總面積的77.13%。
（四）租賃。集體或農戶將土地經營權租賃給企業、單位和個人，用于發展開發性農業，經營者一次性或分期付給集體或農戶一定的租金。這種形式流轉的土地一般是交通方便和容易連片開發的耕地或難以發包的棄耕地或荒山荒坡地，流轉期限較長，履行租賃合同或協議手續。如**鎮二塘村，20xx年將連片的600畝耕地，以每畝年500元租金租賃給**興邦公司種仙人掌。又如池江鎮板棚村20xx年將500畝荒坡山地租給莊下村張節科等人搞農莊立體開發，現已種臍橙300畝，開發魚塘180畝，年出欄生豬8000頭，在張節科的示范帶動下，板棚村農民興起了種果高潮。這一成功實踐說明，土地流轉為開發利用土地資源，擴展企業發展空間創造了條件。
（五）互換。為了方便耕作與管理或發展某項專業性生產，通過自愿協商的辦法，將地塊相互交換經營權，兌換條件由雙方商定或村集體或親戚朋友出面調解，土地的承包權不變，流轉期限具有一定的周期性。這種形式通過土地互換不僅解決了地塊零散、不便耕作與倒茬的矛盾，還克服了統一布局規模經營的困難。如**鎮長里村，20xx年為發展規模養殖，村民自發規劃幾條低產垅田60畝，通過養魚戶與種地戶的地塊調整兌換，解決了規模養殖問題。采用互換流轉的辦法，該村共開發200多畝水面搞規模立體養殖。
二、土地流轉的主要成因
一是主要勞力外出務工無力耕作。從調查情況來看，所調查的村組外出務工人數均在20-40%之間，而且外出的大多數是青壯年勞力。農村家庭主要勞力外出務工后，留守在家的老人、孩子或婦女無力耕作全部土地，把部分土地委托親友代耕或無償或低回報轉包給鄰居耕種。
二是種植大戶或能人擴大種植規模。花卉、臍橙、蠶桑、甜玉米、水稻、養魚等種養植大戶為擴大規模，通過與周邊農戶協商，達成土地流轉協議，如吉村鎮沙村的養蠶專業戶曾慶紅經過多年發展，積累了豐富經驗和一定資金，去年一次性租下100畝土地用于發展蠶桑產業。
三是農業龍頭企業連片開發需要。一些農業龍頭企業為了方便管理，一般都要求有連片開發的土地，如**鎮引進的**興邦公司，已租賃當地農戶連片土地600畝用于種植食用仙人掌。
三、土地流轉中存在的問題與原因
從調查的情況看，目前我縣農村土地經營權的流轉基本處于初始探索階段，盡管出現了多種流轉形式的典型，對促進生產要素的優化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發展規模經營起了積極作用，但也存在一些應引起注意與防范的問題。
（一）土地流轉宣傳不到位。一些鄉鎮政府沒有把推進農村土地流轉放到推進農業產業結構調整和增加農民收入這個大局來認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農戶和部份土地承包業主對推進土地流轉還存在"三怕"：一是部分農民怕土地轉包出去后，自己喪失了土地經營權，沒有了生活的最低"保障線"，因此部分農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權是一句話的事，不敢大膽投入。三是部分業主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規模搞開發。
（二）流轉管理機制不健全。當前土地流轉大都是群眾的自發性行為，缺乏約束力和規范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村組沒有認識到土地流轉的重要性，在工作中還存在不作為的現象，從調查中了解到，如果租金適當，有相當一部分農戶還是愿意把土地拿出來流轉的，而且各地也有一些種植大戶想擴大規模，但是到目前為止，縣鄉二級還沒有出臺一個比較健全、完善和規范的土地流轉制度和辦法，更沒有一個土地流出、流入的信息平臺和市場環境。主要原因是一些基層干部及有關部門對土地流轉的意義認識不足，對流轉的范圍、程序、補償標準、配套政策、管理措施研究不夠，對流轉中存在的苗頭性問題沒有引起重視，工作缺乏主動性和超前性。
（三）土地流轉行為不規范。主要表現：一是交易自由化。目前農村土地流轉，特別是農戶之間的轉包轉讓，多數情況是私下協商交易，一方將多余的或不愿種的土地讓給另一方耕種，雙方確定轉包轉讓期限、應承擔的義務或補償標準，很少通過村組干部出面協調，也不簽訂轉包或轉讓手續。農民之所以這樣做，是認為這種做法靈活、方便、簡捷，怕依法履行手續后不易更改，因而農戶自發流轉積極，依法流轉被動。二是流向不合理。由于集體缺乏管理與規范，土地流轉出現流向不合理的傾向，沒有向規模化、效益化、產業化流轉。三是流轉權屬與用途不清晰。土地經營權的每一次流轉，都是對土地使用權的重新界定，這種界定必須以明確權屬為前提，以法律為依據。但在調查中發現一些業主借土地流轉改變了土地所有權的性質（借土地流轉變為自己長期所有）和土地的農業用途（如租用農田改魚塘、種果樹等），致使合同不合法。從而形成農民與承包戶間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉進程，影響農村穩定。四是不在期限內流轉。一些承包者借農民不了解"土地管理法"和"農村土地承包法"，違法違規簽訂一些"官司"合同。
（四）土地集中流轉難成片。當年土地聯產承包分地時，大部分地方都是把全村、組土地按好、中、差分等級后平分到各家各戶的，導致每家每戶的土地分散，單位面積內土地戶頭多。這種現狀對土地的規模流轉產生較大影響，有的連片租用10畝地就要跟十幾戶人打交道，一戶、兩戶談不好就影響整片土地的流轉，這種土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間的矛盾制約了規模經濟的發展。如新城鎮想引進甜葉菊、黑玉米等幾個農業項目都是因為租不下連片土地而放棄的。另外，地塊分散也是制約農機推廣的主要因素。
（五）土地規模流轉難融資。大面積承包土地從事高效農業開發需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有貸款擔保單位，又不能將土地使用權作為貸款抵押，因此很難從銀信部門貸到款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部分業主在土地開發上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。如池江鎮池江村的張鶴謄想規模種植100畝芋荷，團結村的劉太陽想再擴大100畝（已有126畝）水稻，新城鎮蓮塘村的吳至波想推開一條坑的垅田養魚，吉村鎮沙村村的羅春林想擴大規模種桑養蠶都苦于沒有資金。
四、加快和完善土地流轉的幾點建議
土地經營權的流轉，是一個新的課題，也是黨在農村一項政策性很強的工作。針對土地流轉存在的問題及未來發展趨勢，我們認為，要加快農村土地流轉步伐，使之走上規范健康的軌道，應采取以下對策。
（一）解放思想轉變觀念，切實解決好認識問題。土地流轉是農村產業結構調整的重點內容，是實現規模農業、效益農業，推動農業產化經營的'前提和基礎。土地是最基本的生產要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問題，打破阻礙土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經濟意識，摒棄"搞土地流轉就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想觀念，牢固樹立發展的觀念、創新的觀念、市場的觀念、效益的觀念，正確處理短期利益和長遠利益的關系，充分認識到承包權和經營權相分離是必然的趨勢。其次，政府要切實轉變觀念，要把土地流轉放到推進農業產業化經營和發展農村經濟這個大局來認識，正確引導規范，強化服務意識，改進工作方法，切實將農民的積極性保護好、發揮好、引導好。同時要積極開展試點工作，及時總結典型和成功的經驗，向農戶推廣和展示土地流轉所帶來的好處。
（二）加強引導，切實解決好土地流轉的管理機制、服務機制問題。正確引導和規范是加快土地流轉速度的關鍵。為此，要進一步建立健全土地流轉的管理機制、服務機制，促進土地流轉的健康快速發展。先進地區的經驗表明，組建土地流轉服務中心，用市場化手段規范土地流轉，是促進土地規模流轉，提高土地經營效益的重要途徑。針對我縣土地流轉的實際情況，建議以鄉鎮為單位，每個鄉鎮組建一個土地流轉服務中心，形成鄉鎮流轉服務中心、村級流轉服務站、組服務員三級服務網絡，其中鄉鎮土地流轉服務中心2-3人（成立之初可由鄉干部兼任），主要職責是為全鄉鎮農村土地承包經營權流轉提供政策和法律咨詢等服務，發布土地流轉信息，組織協調跨村、跨鄉和大規模土地流轉，建立全鄉（鎮）土地流轉檔案；村土地流轉服務站1-2人（可由村干部和村組農資經營點業主擔任），主要職責是將各組服務員收集的土地流轉供求信息匯總、發布，協調本村土地流轉，對土地流轉合同的訂立、變更進行鑒證，建立本村土地流轉檔案，并將本村土地流轉情況報鄉鎮服務中心備案；組服務員1人，一般由村小組長擔任，主要職責是負責做好本組土地流轉供求信息的上戶調查、收集，登記需轉出的土地面積、方位、等級、意向價格等，信息匯總后上報村土地流轉服務站。鑒于目前土地流轉尚處在起步階段，市場發育還不成熟，建議土地流轉服務中心暫定位為政府領辦的非營利事業性中介機構，暫時與鄉鎮農服中心合署辦公，免費為農民提供土地流轉服務，待土地流轉市場發育逐漸成熟，再逐步推向市場，與政府脫鉤，成為純社會性中介服務組織。
（三）加強管理健全制度，切實解決土地流轉的規范問題。農村土地流轉是一項新事物，各級各部門要加強管理和指導。一是要規范土地流轉程序。堅持農戶申請、選擇對象、雙方協商、簽定合同，服務中心鑒證，并報村、鄉鎮管理部門備案的土地流轉程序。二是規范土地流轉合同。土地流轉合同要明確流轉的形式、流轉土地的面積、質量、年限、用途、流轉費、復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權利義務、期滿后地上附著物的歸屬、違約責任等。委托流轉的要有委托書，受托人只能在委托的權利范圍內行使權利。對土地流中形成的合同、協議等，要整理歸檔。三是規范鄉鎮、村、組和鄉鎮、村、干部參與土地流轉的行為。鄉鎮、村、組和鄉鎮村組干部不得以任何名義強迫農戶土地流轉，要積極做好土地流轉的管理與服務，對土地流轉的具體內容要進行審查、監督，防止集體土地權益流失，防止經營者損害生態和生產環境，搞掠奪式經營或隨意改變土地用途，以維護農民的合法權益，使土地流轉走上健康、有序、規范、法制的軌道。
（四）科學規劃統籌安排，切實解決好土地流轉的規模問題。現代經濟越來越朝著規模經濟的方向發展。沒有規模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問題。解決土地流轉規模問題，()首先，鄉村兩級要按照本地農業結構調整的要求，圍繞培育適宜本地的主導產業和優勢項目，精心制定土地生產經營規模的規劃。其次，要做好"四荒"土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開發，非耕地的廣度開發上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地中介服務組織為載體，對擬流轉的土地集中統一管理，有目的地篩選出適宜本地的生產經營項目，采取統一規劃和開發。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發揮農民、業主的主動性和積極性，依托資源優勢，發揮比較優勢，突出土地流轉的規模經營，體現規模效應，以提高土地流轉的綜合效益，促進土地合理、有序流轉。
（五）加大資金扶持，切實解決好業主開發資金匱乏問題。生產啟動資金匱乏是阻礙土地流轉進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一要加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規模開發，比較效益高，優勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要給予貸款支持。二要積極向上爭取專項資金。政府要加大農業資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業、規模農業的優先投放資金。三要通過公司、業主的投入解決資金問題。采取承租反包、購買土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業主和農戶共同投入資金開高效農業、特色農業，從而降低業主和農戶風險，有效解決土地流轉資金難的問題。四要建立土地流轉風險基金，確保流轉合同兌現。租賃承包農民土地的企業、業主，應按實際用地面積交納一定資金建立土地流轉風險基金，政府也注入一定資金，實行專戶儲存，全縣統一管理，如遇企業破產倒閉，不能履行合同時，則用該基金履行相應農戶的土地流轉合同。
農村土地流轉調研報告14
近年來,我區堅持以科學發展觀為指導，積極探索和創建農村土地流轉新機制，本著“積極發展、因地制宜、探索嘗試、逐步規范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點，有序推進農村土地合理流轉，促進農業規模經營，加快了農業經營轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業企業、農民專業合作社、種養大戶的土地共有4.6萬畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業用地，而且基本上用于種植業，99.8%的流轉土地用于發展農業生產，用于種植業的為4.7萬畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養殖業的有0.8萬畝，占流轉量的13.9%，主要以魚、蝦等水產養殖為主。
一、實踐做法
1、宣傳引導，順勢推進。面對農民自發流轉土地的發展態勢，及時把握經濟社會發展階段、市場經濟發展規律和經濟全球化的客觀要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業的發展趨勢，講解效益農業的發展路徑，引導農民轉變思想觀念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開春耕備耕暨土地流轉現場會，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經營權流轉、農業規模經營的經驗和做法，研究部署加快推進農村土地流轉和農業規模經營的政策措施，動員全區各級進一步提高認識，強化措施，狠抓落實，有力地推進土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務中心，中心實行“服務組織網絡化、交易形式多樣化、經營主體多元化”的模式運轉。服務中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過農業信息網和農民信箱網站對外發布，搭建起土地流轉的服務平臺。現正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務網絡，為規范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動。我區通過深化農技推廣責任體系改革、實施萬名農民素質工程和農業政策扶持等措施，培育了一批規模農業經營主體。到現在有區級以上農業龍頭企業91家，農民專業合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養大戶大量涌現，20xx年有20畝以上種糧大戶1567戶，10畝以上柑桔種植戶176戶；年飼養生豬50頭以上養殖戶3866戶，年出欄5000羽以上養禽戶126戶。這些農業企業和大戶的發展，直接帶動了農村土地流轉，促進了產業結構調整、農業適度規模經營和生態特色農業的發展。
4、創新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長流轉的同時，探索季節性流轉方式，解決季節性拋荒問題。土地流入主體在冬閑季節，根據生產需要向農戶租用土地，到來年開春將土地歸還給承包戶耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶農戶的425畝農田流轉給本村大戶種植蘿卜，租金按土質和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性拋荒問題，又給農閑期農業勞動力增加了就業途徑，還提高了土地產出效率。二是創建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個典型的農業村，全村現有農戶221戶，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務工和無勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經營。二是季節流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶早稻種植實行全程管理服務模式，實行 “五代理、十統一”服務。
5、規范管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經營權委托流轉申請書》、《農村土地承包經營權流轉合同》樣本，下發各地參照執行，到目前，簽訂書面合同的達4.58萬畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍采用以稻谷計價方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會，通過仲裁機構及時化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開辟了農民增收的`良好途徑。承包土地流轉后，農戶在獲得租金的同時，還可以從事二三產業或外出務工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發放工資10萬多元。
2、增加了農業投入提高了生產效率。土地規模經營實現了農業投入主體的多元化，彌補了國家、農戶農業投入的不足。一些有實力的經營者立足高起點開發農業，紛紛投資農業基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，改善了生產條件。20xx年以來溫嶺老板和區林氏精品西瓜專業合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周圍農民也受益，彌補了村級公益事業經費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動員農戶將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專業合作社，建立茶葉、吊瓜生產基地，大大提高了土地的產出率。
3、增強了農業科技創新能力。土地集中連片經營，為農業科技試驗示范創造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術、新工藝的推廣應用，促進了農業品牌建設。全區有 75 個名特優農產品注冊商標，9個農產品通過有機、綠色食品認證；20個農產品獲國家無公害農產品。15個優質農業新品種試種示范順利實施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲無害化治理技術、水稻直播栽培、早稻旱育秧無紡布覆蓋技術等新技術廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產能力。通過土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬畝高標準優質稻米基地，為國家提供優質無公害商品糧；促進了糧食組織化生產，區金岳糧食合作社由種糧大戶107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數為225.86%。同時實現了糧食生產機械化。兩家農機合作社和一批農機專業戶，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業機收機割率達90%，在全市率先初步實現農業機械化。
5、推動了農業轉型升級發展。隨著土地流轉的加快，農業企業、農民專業合作社和種養大戶有了更大的創業平臺，他們在適度規模經營的基礎上，大力發展特色農業，有力加快了農業產業化進程。蓮花鎮加速推進土地流轉，促進了規模農業、效益農業、綠色農業的發展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業發展公司在澗峰畈租賃農戶土地200多畝，建立了優質葡萄園。土地流轉促進了主導產業和特色產業的規模化發展，帶動了一批具有一定地方特色和規模優勢的“一村一品”專業村。茭白專業村、吊瓜專業村、枇杷專業村、無公害蔬菜專業村、高山蔬菜專業村、生姜專業村等“一村一品”專業村，在全區各地紛紛涌現。
三、存在問題
（一）部分農民用地觀念相對滯后。農民戀土觀念較重，對耕地的依賴性過強。當前，盡管有很多農戶棄農經商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
（二）土地流轉基礎條件有待整合。家庭經營承包時，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶數進行了等分，農戶地塊小而且分散，若有少數農戶不愿流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶的正常流轉，降低了土地流轉效率。
（三）土地流轉矛盾糾紛逐步增多。近年來各級政府出臺了支農相關優惠政策，取消農業稅，給種糧農戶直接補貼，再加上市場糧價上浮因素，有些農戶對流轉租金期望增加，引發了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶現在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產生矛盾和糾紛。
（四）土地流轉期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長越好，這樣就能在土地、農業基礎設施等方面加大投入，以獲得長期的收益。然而，經調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
（五）土地流轉操作程序不夠規范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書面合同或簽訂合同不規范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書面的面積約占15%。有少數耕地流出戶法律意識淡薄，看到耕地轉入戶經營效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進對策
（一）加大宣傳力度、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進一步促使農民轉變觀念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業結構調整的關鍵來抓，切實加強對這項工作的領導，耐心細致地做好農戶的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
（二）強化農業招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優勢產業開發。三是加大龍頭企業、專業合作社、種養大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。
（三）強化服務職能，健全流轉機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經營權流轉服務組織。區成立土地流轉工作領導小組，領導全區有序開展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務中心（設在區農業局），負責流轉工作的指導、協調和政策、信息咨詢，技術服務和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務中心，負責流轉信息的收集、發布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關服務工作。
（四）加強耕地流轉管理、切實維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專門的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協議，并報所屬村集體經濟組織和農村土地承包合同管理機關備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩余承包期。進一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
（五）依法規范運作，探索創新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農業企業、專業合作社流轉；以增產增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點要向農業企業、專業合作社，向種養大戶集中，才能最大程度實現增產增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產業，實現全民創業，多渠道就業。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。
重點在探索建立五項機制。一是建立服務機制。在完善蓮花、橫路兩試點鄉鎮的土地流轉服務中心建設同時，要建立區、鄉、村三級服務體系。在農業部門和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時掌握農村土地流轉動態，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經營權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經營權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創造良好的外部環境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
（六）制定激勵政策，加大推進力度。研究制定《區農村土地承包經營權流轉規范化管理實施意見》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區財政每年安排一定的專項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實際流轉面積一次性給予資金補助。
農村土地流轉調研報告15
一、農村土地承包經營權流轉的現狀
至200*年底，全市頒發農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現四個特點：
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數在100元以內。
2、流轉以短期為主。據調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數是有償的。
4、農民自發流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業連片出租、規模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數量小，只有10%是成規模的土地流轉，操作發生在農戶與農業企業之間。
二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在**、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200*年底，**縣農村信用聯社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發放15.6萬元貸款支持紅豆杉規模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：
1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協議和手續符合國家法規政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養物價值。同時明確了縣農業行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉（鎮）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。
3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業開發項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創新貸款模式。①“公司+土地經營權抵押”，即農業產業化企業是承貸主體，并將企業擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業負連帶責任；②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規的貸款模式。
4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區域建立鄉（鎮）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農村融資渠道，突破農業融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉，實現土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規模方向發展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農業產業化和農村金融業的發展，實現了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規模經營，推動了農業產業化發展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發展多元模式的形成。
4、解決了農民特別是種養大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融風險加大。農業抵御自然災害的能力弱，農業保險業務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業務的全面開展。
2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。
四、土地流轉和抵押存在的主要問題
1、流轉程序不規范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發包的村委會或村小組登記備案，或未經發包方同意，合同條款的公平、完整、規范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規范合同，極易產生土地糾紛。
2、中介組織及流轉市場發育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發育。如**縣沙溪鄉于20xx年組織到浙江等發達地區考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉鎮都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規范，出現自發性無序流轉。
3、鄉村組織越俎代皰。一些鄉村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區反映，盡管國家規定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規民約的形式規定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業化規模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。
4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的.經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。
5、農村土地抵押價值認定不夠科學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施《農村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統一的承包經營權，讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產業的農村居民，享受城鎮居民的同等待遇，參與城鎮最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮經商或辦企業或就業等方面給予優先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。
2、建章立制，規范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的政策法規和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規范土地流轉行為，體現土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉鎮土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發生糾紛，調處有據。
3、創新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業主每年應交納一定數量的風險保證金，如合同到期無糾紛發生，風險保證金如數退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩定承包權、搞活經營權”的原則，在有條件的村組組建生產企業，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規則、發布流轉耕地供求及價格信息、監督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。
4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動態平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規和政策的了解，使土地流轉由自發逐步轉向自覺。
5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農村金融體系改革與創新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經營權相互分離、用土地經營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農民在穩定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經營權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農村土地價值評估制度。應建立農村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償等行為做到公正、合理。
6、加強引導，優化服務。要把農村土地承包經營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實加強領導。要加強黨的農村政策的學習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發現與解決新問題，總結新經驗，探索新路子，處理好各方面的利益關系。對二、三產業發達、就業門路較多、農民收入比較穩定、部分農民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導，做好工作，確保農村土地承包經營權流轉工作的順利進行。要切實執行黨的土地承包政策，為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協調服務，建立土地經營權流轉機制，促進土地適度規模經營和集約經營。
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