如何寫市場調研報告

時間：2021-01-22 12:03:40 調研報告我要投稿

如何寫一篇市場調研報告

　　市場調研作為一種研究手段，已經被廣泛的應用到各行各業，與房地產相結合的市場調研則是一種全新的研究方法，為房地產開發定位提供相關的依據。如何將調研結果清晰明了的表現出來？這就要求撰寫的市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。

如何寫一篇市場調研報告

　　當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系？什么樣的方式來表達數據的涵義？

　　報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。

　　關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。

　　在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。

　　使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據？首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。

　　通常我們的研究數據所體現的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數據，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢？這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達的非常明確。

　　這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是“城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域”。但是，制圖者可能是想表達“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發展潛力”。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一個重點標題：城北和城東將有更大的發展潛力。

　　既然已經確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數據間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用；在實際工作中可根據具體需要進行選擇。總之，條形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數的半數左右；而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。

　　在用圖表表達數據的同時，還要注意一些細節的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應小于柱體本身；在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認；在使用餅形圖表時，應在標明數據的同時，突出數據的標識。即：同時使用數值與數據標識。

　　在我們進行過程中，請記住：選擇和使用圖表不是一個絕對精確的科學，所以你會注意到一些比較自由的限定詞，如：總的來說、大多數情況、絕大多數、少數情況等等。所有這些都說明必須根據你的判斷來怎樣設計出最好的圖表。另外，要完成一份合格的報告不能只是單純的使用圖形，還應根據實際情況盡可能的使用一些表格來豐富整個報告形式，使其不致太過單一。

　　一份合格而優秀的報告，應該有非常明確、清晰的構架，簡潔、清晰的數據分析結果，其中的含義是需要在實際工作過程中去體會，自己加以總結。一份合格的報告不應該僅僅是簡單的看圖說話，還應該結合項目本身特性及項目所處大環境對數據表現出的現象進行一定的分析和判斷，當然一定要保持中立的態度，不要加入自己的主觀意見。另外，通常的市場調研報告都會有一個固定的模式，我們應該根據不同項目的不同需要，對報告的形式、風格加以調整，使市場調研報告能夠有更豐富的內涵。

　　一、房地產市場調研的含義

　　房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。

　　二、房地產市場調研的作用

　　（1）有助于企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向；

　　（2）有利于房地產企業適時開發新產品，搶占新市場；

　　（3）有利于企業制訂正確的營銷策略；

　　（4）有利于企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。

　　三、房地產市場調研的內容

　　（一）宏觀投資環境調查

　　（二）城市房地產市場概況

　　（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研

　　（四）項目基本狀況調查

　　（五）項目所在區域市場狀況

　　（六）項目開發策略建議

　　（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研

　　四、宏觀投資環境調查

　　1、政治環境

　　政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。

　　2、經濟環

　　境

　　國內生產總值、國民收入的.發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。

　　3、社會文化環境

　　居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。

　　4、政治環境

　　五、城市房地產市場概況

　　1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；

　　2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；

　　3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況；

　　4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額；

　　5、三級市場交易情況；

　　6、當地房地產業相關政策法規。

　　六、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研

　　1、消費者行為調研

　　2、市場需求容量調研

　　消費者行為調研

　　消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。

　　市場需求容量調研

　　需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。

　　七、商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：

　　（1）城市人口、家庭數量及變化趨勢；

　　（2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；

　　（3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；

　　（4）居民日常消費支出水平與消費結構；

　　（5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。

　　八、項目基本狀況調查

　　宗地基本狀況資料（包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策；

　　九、項目所在區域市場狀況

　　項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。

　　其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新能力與發展新產品的動向。

　　十、項目開發策略建議

　　1、市場細分與目標市場調研；

　　2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究；

　　3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。

　　十一、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研

　　1、宏觀經濟環境研究

　　2、市場供需與競爭對手動態調研

　　3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；

　　4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場占有率及銷售潛力分析；

　　5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。

　　十二、房地產市場調研程序

　　（一）調研準備階段

　　（二）正式調研階段

　　（三）結果處理階段

　　調研準備階段

　　1、確定調研目標

　　2、初步情況分析

　　3、制定調研計劃

　　正式調研階段

　　1、確定資料來源

　　2、確定資料收集方法

　　3、調查表及調查問卷設計

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　　;4、抽樣調查

　　5、現場實地調查

　　結果處理階段

　　1、資料整理分析

　　2、編寫調研報告

　　房地產市場調研方法

　　（一）調研方法

　　1、全面調查法

　　2、重點調查法

　　3、抽樣調查法

　　（二）資料收集方法

　　1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委托情報網收集

　　①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源

　　二手資料的收集程序

　　首先應確定需要什么資料。

　　第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。

　　第三步工作是從企業外部進行搜尋。

　　第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。

　　最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

　　二手資料的來源

　　1、內部來源：

　　本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專家。

　　2、外部來源

　　（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。

　　（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。

　　（3）電腦數據庫、互聯網

　　（4）企業外部專家

　　（5）營銷調研公司

　　2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買

　　3、原始資料的收集方法：

　　（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查

　　（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法

　　（3）實驗法

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