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房地產融資租賃問題探討及實務操作
近年來，按照即將出臺的《融資租賃法》，融資租賃只適用于動產租賃，那么房地產融資租賃問題，大家了解哪些?實務操作是如何的?
一、房地產融資租賃的概念及其優勢
要了解房地產融資租賃首先要了解什么是融資租賃。簡而言之，融資租賃就是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物后提供給承租人使用，由承租人向出賣人支付租金的交易方式。而房地產融資租賃就是租賃物為房地產的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區別：
1.租賃物
一般的融資租賃的標的物即租賃物是以各類設備為主，或者是飛機、船舶等大型運輸工具。而房地產融資租賃的標的物則是房屋即不動產，不同于傳統的融資租賃的標的物。傳統的融資租賃的標的物本身的價值是逐步遞減的，房屋的價值一般會出現增加的情況，有時更會有較大的波動。
2.所有權的轉移
一般的融資租賃的租賃期屆滿后，租賃物的所有權可轉移給承租人，也可能不轉移，仍屬出租人所有。但是在房地產融資租賃中，房屋的所有權一般在租賃期屆滿后，都轉移給承租人。所以，房地產融資租賃，即是把房地產商品作為融資租賃的標的物，房地產商品的需求者作為承租方向出租方(從事房地產融資租賃業務的公司)融資租入房地產商品的一種租賃方式。
近幾年全國房價快速增長的趨勢一直未能明顯抑制。自2006年第二季度以來，全國房價呈現加快上揚態勢。這導致越來越多的人買不起房子。但中國人又不習慣長期租房住，因此“先租后買”的住宅融資租賃市場前景看好。房地產融資租賃，即就是把房地產商品作為融資租賃標的物的，就是房地產商品的需求者作為承租方向出租方(從事房地產融資租賃業務的公司)融資租入房地產商品的一種租賃方式。實質上，房地產融資租賃可以視為承租方因無力即期支付該項房地產的款項而以該項房地產本身作為信貸抵押而向出租方融資租賃公司融通資金的方式。當租賃期滿時，房地產融資租賃公司把所出租的房地產商品所有權轉移給承租方，承租方將房地產商品全部價款所有款項同時付清。房地產融資租賃的優勢有：
第一、拓寬了房地產融資渠道。房地產融資租賃公司作為一個經營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進入中國金融市場以前，房地產融資租賃也為外資進入中國房地產市場提供了平臺。
第二、降低房屋消費門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權再行使使用權的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權的方式進行房屋消費。傳統的抵押貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產使用權，相比而言，房地產融資租賃真正實現了“零首付”，大大降低了房屋消費的門檻，可以培育有效需求，使占大多數無支付能力的家庭購房愿望變成現實。由于實行先租后買，可以將租入房地產視為“準己產”，使住戶有了歸屬感，可以放心做裝飾投入，提高居住質量，是一種永久性消費，分期式投入。有利于和諧社會建設。
第三、租約靈活。傳統銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據每個承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協商租金價格。
第四、促進房地產銷售。房地產融資租賃業務對承租人來說是一種金融服務，對房地產銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。房屋消費的門檻降低，擴大了客戶的購買力，促進了房地產的銷售。資金規模大的房地產公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產融資租賃方式促銷自己的產品。
第五，運營風險較小。對出租人而言，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，故基本上不存在風險。出租人通過收取租金獲得穩定的收益，租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信托等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經營風險。對開發商而言，通過融資租賃可以按期獲得穩定的高租金收入，不存在出售經營不成功、樓盤空置而出現的財務風險。
第六，促進房地產質量提升。房地產融資租賃是先租后買，并不是“一錘子”買賣，所以，客觀上迫使開發商保證房地產商品的質量，避免了配套設施滯后和供水、供電、通訊等基礎設施未完善或質量低劣的情況出現。
二、當前房地產業的發展態勢為融資租賃業創造機遇
經過近幾年持續的宏觀調控，我國房地產業的發展開始慢慢轉型，同時也為房地產融資租賃業的發展提供了機遇。概括起來，大致有三個方面：
第一，近幾年全國房價快速增長的趨勢一直未能明顯抑制，全國房價呈現加快上揚態勢。這導致越來越多的人買不起房子，但中國人又不習慣長期租房住，因此“先租后買”的住宅融資租賃市場前景看好。
第二，目前我國房地產業的一個重點是住房保障，國務院文件明確界定了住房保障的群體是低收入家庭。以前還有資格享受經濟適用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔離出去，而中等偏下收入家庭是無法承受商品住宅價格的，通過融資租賃可以為其提供合適的“準產權”住宅。
第三，我國金融體系，包括房地產金融體系不健全，房地產金融衍生產品遠遠沒有發達國家那么豐富，這也是我國今后必然盡快補足的短板，而房地產融資租賃就是一個很好的金融工具，有利于我國房地產業的良性發展。
中央政府已經對房地產展開了新一輪全面而嚴厲的調控，不但已經是使用了稅收、土地、金融等政策調控手段，而且，調控具有很明確的針對性、目的性，就是嚴厲打擊投資投機購房炒房，打擊開發商囤地閑地，遏止房價上漲。而且，在2010年，不排除開征物業稅和提高房地產開發項目貸款的自有資本金比例的可能。新一輪調控下，房地產重回調整通道將成必然。2010年伊始，監管層收縮貨幣流動性的政策頻發。銀監會更在今年的工作會議上特別提到會高度關注房地產市場的變化。已經嗅到銀行信貸可能對地產行業收緊氣息的情況下，房地產開發商們又重拾起與信托合作的友好關系。據統計，僅在1月4日和1月5日兩天，就有包括新華信托、外貿信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的五個房地產信托集中發行。在1月首周交易日，房地產信托產品就超過10款，占了信托產品發行總量的1/3以上。而隨后一周發行的10款信托產品中，6款是房地產信托產品。
2010年注定是資本市場的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產投資信托基金(REITs)也呼之欲出，有望成為今年資本市場又一項重大制度創新成果。2010年01月19日《中國新聞網》透露，上海的權益型REITs方案正在積極研究制定中，預計初步方案將在今年下半年成形，且權益型REITs的交易地點已基本確定為上海證券交易所。目前權益類REITs還需突破稅收、法律等障礙。比如，稅收方面，由于權益型REITs為公司型，房地產公司必須將旗下地產賣給REITs，其中涉及地產標的溢價，需要繳納大量稅收。上海REITs方案中兩個獨立的REITs產品正在并行研究，注入資產均為商業地產資源，一個是張江集團旗下商業地產資源，另一個是位于浦西的一家商業地產集團。
對于日前國辦通知中提出的要加強房地產信貸風險管理、進一步完善房地產信貸風險管理制度的政策，這一政策對中小房地產企業影響較大，但是從證監會和國土部的相關政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來越嚴格，房地產企業可能又將面臨資金問題，融資的重擔又將落在REITs身上。
這幾年上海、北京的物業價格不斷上升，相反租金水平卻在下降。在這種情況下，租金回報率如果完全按照市場化來操作，是滿足不了REITs投資人要求的。特別在未試點REITs的大部分地區房地產業當前的發展態勢為融資租賃業創造機遇。
推出房地產融資租賃的最好的時機應該是房地產市場低迷時期，到時候，由于資金周轉問題，地產商會更愿意將不適合分割出售的商業物業資產，整體出售。
三、房地產融資租賃的融資成本
辦理銀行抵押貸款一般為6-7折，也就是說，要融資6億元的話，必須拿出價值9億元的房產，且有時候中介的收費相當高，房地產開發企業融資總成本(銀行+中介的費用)并不低。而作為一種中、長期的融資方式的金融租賃，一般則是按房產價值的7-8折計算，融資6億元只需8億元的房產;融資租賃公司收取2-5%的融資租賃費用，根據不同項目最低僅收1-2%;加上銀行約6%的融資成本，房地產開發企業總的融資成本并不算高。開發企業的交易契稅，按照不同地方的政策可以優惠或減免。這樣看來，運用融資租賃公司的融資平臺，對于房地產開發企業而言是大有可為的。所謂的優惠實際上是延遲納稅，一旦融資租賃公司支持的房地產開發企業發展起來，其增加的稅源要遠大于優惠稅收部分。這個經驗已被發達國家普遍應用。在加入WTO后，按照現有稅制，還無法與國際接軌。這方面，我國目前現行的法律法規還不是很健全。因此，引導整個社會在租賃方面投資是我國目前解決民間投資的一個途徑。
四、房地產融資租賃的政策性風險
按照即將出臺的《融資租賃法》，融資租賃只適用于動產租賃。目前我國法院也是這樣掌握的。關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(四)第九條規定：以不動產為租賃物的融資租賃合同無效，但租賃物成為土地的附著物或已經嵌入土地內不在此限。盡管這個解釋尚未出臺，但在司法實踐中已經這樣執行。原因是：融資租賃的政策是給設備制造領域的。設備生產能創造價值，房地產是消費品，在使用中不能給社會創造價值;設備是不斷貶值的產品，房地產是價格在不斷變化的產品，主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的政策待遇，不受《合同法》保護。《金融租賃公司管理辦法》中規定租賃物件的范圍是固定資產。金融租賃公司做這個項目或許還有規可尋，但在司法上是否能得到保護就很難說了。
房地產租賃首先要看清租賃物件的所有權是否具有法律效力，對于不屬于自己產權的的物件，是沒有資格用來做融資租賃的。融資租賃是兩個合同三方當事人。采購合同決定了產權的歸屬。用在房地產上面的融資租賃有兩個目的：一是新房的信用銷售，二是已有房的回租，可能還有第三個目的就是財務處理。如果《中華人民共和國物權法》出臺后，可以用使用權、用益權來解決地產租賃的問題。
房產因為具有可交易的產權，因此做租賃物件目前還沒有什么法律限制。房產(廠房、商用樓)本身不能直接產生有交換價值物品的產值，有些還是消費品(住宅)。盡管有折舊資源，并屬于固定資產，但由于其本身價值的不確定性和大部分時間是在升值的特性。許多國家都不把融資租賃的政策給予房地產領域。中國也是這樣。
房產融資租賃不適合經營的另外一個原因是房屋的價格不穩定，風險非常大，趕上升值時，升值的好處不會給租賃公司，趕上暴跌的時候，房屋的價格可以瞬間跌到50%以下，風險全部加載到租賃公司身上，屬于風險非可控的，不受法律保護的租賃項目。日本最大的融資租賃公司——日本租賃公司就是因為經營房地產租賃而破產的。這個歷史經驗值得注意。
雖然會計準則不會對房地產經營有什么限制條款，但在會計處理上有它自己的原則和規定。許多融資租賃公司也知道房地產融資租賃的弊病，他們本身并不想做，也沒有能力做。但為什么房地產租賃又成為一個熱門話題呢?主要原因是租賃公司大都以委托租賃+經營租賃的方式幫企業改善會計報表，解決稅務方面的問題。這里面沒有任何的買賣行為，只是一種形式上的租賃。1月20日，財政部網站掛出了《投資性房地產評估指導意見(試行)》(以下簡稱“意見”)，其中詳細規定投資性房產按照新會計準則進行公允值評估。以2009年底的房價計算，公允值估價基本上能使原來按照成本法計算的投資性房產價格上升2倍左右。
房產租賃到底采用那種租賃方式更能滿足節稅方面的需求，這就涉及到采用什么樣的會計處理方式，能給承、租雙方帶來什么好處。按照會計準則的標準。對于融資租賃來說，由承租人提取折舊，承租人只有折舊和利息部分可以攤入成本。對于經營租賃來說，由出租人提取折舊，承租人的租金可以全部攤入成本。如何確定租賃方式，怎樣符合自己利益最大化就很重要了。
融資租賃準確地說應該叫財務租賃，實際上是一種財務安排，和稅收政策有緊密的聯系。傳統租賃和融資租賃在稅收上有很大的區別，雖然稅率都一樣，但前者的稅基是租金總額，后者是扣除成本后的收益部分。房產租賃躲不開的一個稅種，也是其他租賃物件所不具備的就是房產稅。它是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。《房產稅暫行條例》規定，房產余值，是指房產原值一次減除10%～30%后的余值。關于房產原值如何確定的問題，2008年12月28日財政部、國家稅務總局下發的《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)明確規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。《企業會計準則第21號——租賃》(財會[2006]3號)第十一條規定，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的，可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的開始日。財稅[2009]128號文件規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
此外還有地產稅。由此可見房屋租賃的交易成本很高，而這些成本是其他租賃物件所不需要付出的。因此融資租賃公司在做房地產租賃時應該把這些因素考慮進去以后再運作。
五、房地產融資租賃的具體操作
房地產融資租賃的具體操作需要平臺。
第一種方式。在國家相關政策允許的范圍內，可以通過現有融資租賃平臺，實現房地產開發企業、融資租賃公司與股份制商業銀行的三方合作，實現三贏：
首先，融資租賃公司拓展了其業務領域。售后租回交易是一種特殊形式的租賃業務，是指房地產開發企業(即承租人)將一房地產項目的資產出售后，又將該項資產從融資租賃公司(即出租人)那里租回，習慣稱之為“回租”。在售后回租方式下，通過售后回租交易，資產的原所有者房地產開發企業(即承租人)在保留對資產的占有權、使用權和控制權的前提下，將固定資產轉化為貨幣資本，在出售時可取得全部價款的現金。融資租賃公司回租給房地產開發企業，并收取租金應收款。同時，融資租賃公司根據房產項目的質量以及租金應收款的風險程度，收取2-5%的融資租賃費用。
然后，融資租賃公司再將房地產開發企業的租金應收款“打包”賣給銀行。銀行在以買斷房地產開發企業(即承租人)的租金應收款為基礎，為融資租賃公司提供租金應收款的催收和信用風險控制等服務，拓展了銀行中介業務--“保理業務”。銀行在收取租金應收款的同時，還可以收取不低于保理融資額1%的保理業務手續費。同時，將風險降到最低，在“保理業務”有追索權的情況下，一旦承租人(房地產開發企業)無法按時支付租金，可由承租人的擔保公司支付;如果擔保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產拍賣，所得款項仍不足的部分，再由融資租賃公司補足。
再后，房地產開發企業通過融資租賃公司的房地產售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開發項目的資本金(與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質完全不同，抵押貸款不能作為企業的自有資金及沖抵新開發項目的資本金)，或者投資其他任何項目(而房地產開發企業用房地產產權作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無法用于投資新開發項目)。另一方面，通過“售后回租”，房地產開發企業仍可經營原來的房地產項目，形成現金流，通過“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時，依照合同向融資租賃公司贖回原來的房地產項目。
這種融資租賃中有兩種融資創新的方式：一是房地產“售后回租”結合“信托”的方式，通過發放信托產品把穩定且安全的租金應收款轉讓給投資者，讓社會投資者分享融資租賃資產所帶來的收益，集合社會上更多的閑散資金;二是接受多個法人的委托租賃資金，由融資租賃公司作為受托人管理委托租賃資金，運用于房地產售后回租項目，讓社會法人的資金參與房地產項目以獲得較高投資收益。
第二種方式。與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶。
第三種方式。與單位、銀行合作，進行單位的房地產融資租賃，如上海。
六、房地產融資租賃該出場了
1998年以來，我國住宅市場化之所以飛速發展，住房按揭功不可沒，而從消費形態上看，透支現象突出，大量“房奴”出現，部分年輕人把住房按揭政策用過了頭，想要立刻讓其由買轉租，又談何容易!從企業角度分析，開發商資金緊張，同時項目銷售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會資源浪費嚴重。房地產融資租賃該出場了。融資租賃可不是一個跑龍套的小角色。在發達國家，融資租賃已成為“朝陽產業”，比如在美國的固定資產投資中，融資租賃與銀行、證券分庭抗禮，形成三分天下的融資格局。簡單地說，融資租賃就是“以租代買”或“先租后買”，一般多針對房產、汽車、電器等大件商品，在合同期內物品所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按殘值購入物品，擁有物品的所有權。
整體來看，融資租賃業在我國的發展還處于起始階段，基本上未浸透到房產領域。但正如REITs(房地產投資信托基金)對房地產業融資的重要意義一樣,誰都無法否認房產融資租賃的廣闊前景。首先，可以治療“房奴恐懼癥”。“房奴”源源不斷地被中國樓市制造出來，但卻很難杜絕。雖然從經濟效益上衡量目前買不如租，但中國傳統的“住宅觀”讓大部分人認定買比租好，租房不但沒有歸屬感，更難以進行個性化裝修，甚至存在被房東驅逐的可能。融資租賃能夠既滿足住房私權帶來的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬一以后遭遇失業等情況，可選擇放棄購買，減輕精神壓力。
其次，緩解開發商資金困局。在市場條件允許的情況下，所有開發商都愿意一次性銷售，以快速回籠資金，但在目前的買方市場環境中，激烈的競爭導致部分樓市陷入滯銷。而融資租賃可以在某種程度上緩解這一問題，其實質就變成了短期性的促銷手段，在香港樓市低靡期就曾出現過。但更大的意義在于，通過融資租賃模式，部分開發商可以另辟蹊徑，鎖定特殊消費群體，開發專項樓盤，由此創造出一種全新的開發模式，對行業形成有益補充。
第三，降低銀行信貸風險。融資租賃同MBS、REITs、倒按揭一樣，都是新型的房地產融資工具。眾所周知，我國房地產業過度依賴銀行，雖然央行不斷緊縮“銀根”，但出于商業利益，許多銀行還是難抑房地產業的放貸沖動。融資租賃并未直接通過銀行，而是由融資租賃公司面向社會籌集。多元化融資可以分散銀行業的房貸風險，進一步則是降低中國發生金融風險的可能性。
最后，有助于完善住房保障體系。中央正致力于包括廉租房和經濟適用房在內的住房保障體系的建設。有學者認為，融資租賃可以和經濟適用房制度做些有益嫁接。一方面，由于現階段我國財力有限，難以大規模推廣準福利性質的經濟適用房，而融資租賃是一種市場化的融資手段;另一方面，建設部也正擬修改相關政策，以使未來部分經濟適用房用于租賃，假如部分房源能夠進行融資租賃，則既能使中低收入群體享受“先租后買”的好處，也能降低政府在建筑維護方面的投入(因為業主在使用中更有愛心了)。房地產融資租賃集租賃、買賣、借貸三者優點于一體，能夠實現消費者、開發商、經營者、政府、產業發展等多方共贏。但好事還須多磨。目前在法律上、觀念上、實操上，都還不具備成熟條件，比如最重要的《融資租賃法》尚處于草稿階段，最快今年出臺。但由于《合同法》等相關法律中已對此有所界定，其實完全可以現在就開始進行試點工作。所有新事物只有沖破舊觀念的羈絆，才能精彩呈現。
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