加拿大買房房產稅咋辦

加拿大買房房產稅咋辦

　　加拿大的稅收制度是相當健全的，在收稅的同時，政府也為首購族以及一些低收入家庭提供了相應的“抵稅”“免稅”政策。

　　買賣房屋要交哪些稅?

　　非居民投機稅

　　2017年4月20日，加拿大安大略省省長韋恩(Kathleen Wynne)與安省財政廳廳長蘇善民( Charles Sousa)共同宣布安省出臺樓市調控新政：包括征收15%非居民購房稅，禁止炒樓花，鼓勵開發商建出租屋，嚴格審查地產經紀職業規范等。新政將于當地時間4月21日起正式生效。

　　新政最重要的一項內容是，安省對非加拿大國籍或非永久居民，并且不住在安省住宅的住房購買者額外征收房款的15%轉讓稅，正式說法稱為“非居民投機稅”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。這一個政策參考的是不列顛哥倫比亞省溫哥華去年出臺的海外買家稅，主要針對買了房子不住、純粹投機的非居民購房者。

　　不過，在購房后4年內成為永久居民的，已經成為全日制學生兩年或以上的留學生;已經合法的工作了一年或以上的工簽人士，安省政府將會退還所售稅費。

　　土地轉讓稅

　　多倫多近幾年鬧的最兇的一項稅就是這個土地轉讓稅。如果你想在多倫多市內買房，那么就必須同時繳納安省土地轉讓稅及多倫多市土地轉讓稅。

　　省和市的土地轉讓稅均采用的是累進稅率，安省土地轉讓稅的具體計算方法如下(注：資料來源于網絡，最新的稅率及計算方式大家可以查看安省財政廳網站查看：

　　售價在5.5萬以下的部分，按0.5%征收轉讓稅，即275元;

　　售價在5.5萬-25萬的部分，按1%征稅，即1,950元;

　　售價在25萬以上的部分，按1.5%征稅。

　　假如物業是小于兩個單位的半獨立屋或獨立屋，稅費的計算略有差別：

　　售價在25萬-40萬的部分，按1.5%征稅，即2,250元;

　　售價超過40萬的部分，按2%征稅。

　　也就是說，購買一幢售價50萬的獨立屋，要交繳的安省土地轉讓稅為6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

　　多倫多市土地轉讓稅計算方法如下：

　　售價在5.5萬以下的部分，按0.5%征收轉讓稅，即275元;

　　售價在5.5萬-40萬的部分，按1%征稅，即3,450元;

　　售價在40萬-4,000萬的部分，按1.5%征稅，超過4,000萬的部分仍按1%征稅。

　　如果物業是小于兩個單位的半獨立屋或獨立屋，超過40萬以上的部分按2%征稅。價值50萬的獨立屋，需要繳納的多倫多市土地轉讓稅為5,725元(275+3,450+2,000)。

　　這樣算下來，要在多倫多市買一套50萬的獨立屋，單土轉稅就達到了12,200元。而如果購房者選擇在GTA的905地區置業，則僅需繳納安省土地轉讓稅即可，無需繳納市土地轉讓稅。因此這兩年來，呼吁多倫多市廢除土地轉讓稅的呼聲越來越高。

　　另外需要提醒的是，首次購房者可以享受一定的土地轉讓稅優惠，減免幅度最高可達2,000加幣。

　　商品及服務稅(Goods and Services Tax)

　　如果是購買新屋，需要繳納商品及服務稅，稅率為房屋售價的5%。

　　如果是購買二手房，無需繳納商品及服務稅。

　　如果購買重新裝修翻新的面積超過85% 的二手房，也需繳納商品及服務稅。

　　加拿大退稅截止時間為每年4月30日之前，凡是稅務居民均可向加拿大稅務總署(CRA)申請 GST 退稅。

　　銷售稅

　　這個大家應該很熟悉，在加拿大進行任何消費，幾乎都要繳納HST，僅有個別省份例外。值得留意的是，購買和銷售二手房無須交納HST。不過，買賣雙方必須為與房地產交易相關的各項服務費用繳納HST。也就是說，賣方需要為律師費、經紀人傭金、搬家費等支付HST，買方則要為驗房費、律師費、評估費、按揭違約保險等支付HST。

　　新房的買家則必須繳納13%的HST，不過為了安撫消費者，政府為售價在40萬以下的部分提供了高達2.4萬的退稅。

　　資產增值稅

　　對于加拿大居民來說，自住屋(main residence)在出稅時是可以免交資產增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產的增值部分納稅。

　　巨額房產增值稅的問題則多發生在子女繼承父母生前的房產時。辟如父母年輕時以3萬元的價格買入了一套鄉村別墅，而如今它已經升值到了100萬元，那么繼承人就將面臨97萬元的資產增值，他需要為增值部分繳納23%的稅款，這確實是一筆不小的支出。不少繼承人都是因為無力支付稅費才不得不將這些物業掛牌出售的。

　　針對這種因繼承而發生的巨額資產增值稅問題，我們可以為你提供兩條解決之道：一是購買一份涵蓋了財產增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那么可怕之前，盡快把它賣給你的繼承人。

　　持有期間的房產稅

　　房產稅(Property Tax)，通常也叫地稅。地稅是在加拿大擁有房地產的業主每年都必須要向市政府繳納的稅款。

　　自住房每年所交的地稅不能用來抵稅。自住房部分出租的租金收入和維修費可以抵扣部分自住房的地稅。

　　地稅每年繳納的金額會因地理位置、房價漲幅而調整，具體請參照加拿大稅務總署(CRA)相關條例：

　　這些項目可以抵稅

　　出租物業抵稅多

　　你可以把房屋出租當成是一項生意來經營，而經營過程中發生的不少相關成本、費用都可以被拿來抵稅，也就是說將租金收入減掉可抵稅支出后的剩余金額，才是你的應納稅收入。

　　在加拿大，可以用于抵稅的出租支出包括如下幾項：

　　1、利息

　　利息支出，通常是出租業主各項支出中最重要的一項抵稅開支。一般而言，可用于稅收抵扣的利息支出包括：購置出租物業的抵押貸款利息、用于出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務所產生的信用卡消費貸款利息。

　　值得留意的是，用于自住的物業并無此項稅收優惠，即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子，一套自住一套出租的業主，就可以在這一條上來做點文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

　　在另一情況下，如果你意外中了一筆30萬的獎金，你想用這筆錢投資于一處出租屋，同時，你的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是，先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款，然后再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優惠。

　　2、房產稅

　　如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那么可以根據分租面積占整個住宅的比例，申請部分的房產稅抵扣。如果是將一套獨立的二套房用于出租，那么房產稅就可以全額抵扣了。

　　3、保養及維修費用

　　出租屋的維修過程中所產生的各項支出(正常且必要的支出，維修總價處于合理范圍內)可以在費用發生的當年，全額進行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產生的費用。

　　4、差旅費

　　因為租賃活動所產生的各項合理交通費用，都可以從房租收入中進行稅收扣除。

　　5、水電氣暖費

　　6、辦公室費用

　　如果你在家進行辦公，處理房產租賃事務，這部分費用也可從應納稅款中抵扣減免。

　　圖片來源：網絡

　　7、工資支出

　　如果你雇傭了某些人以協助你完成租賃事務，那么你向其所支付的工資、福利支出亦可從應納稅額中進行抵扣。

　　8、事故或失竊損失

　　需注意的是，抵扣額度并不能涵蓋全部的損失金額。可抵扣金額的多少將視損失程度及保險理賠范圍而定。

　　9、房屋保險

　　為出租物業所購買的各項保險，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果你還請他人協助打理租賃事務，雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。

　　10、法律及其它專項服務費用

　　因出租而發生的，支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用，也可視做運營支出，一并在稅收抵扣中進行減免。

　　此外，共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支，亦在可抵扣范圍之列。

　　報稅時買房可抵稅

　　從2009年起，如果你滿足以下條件，則可以享受750元(5,000×15%)的買房抵稅額(Home buyer credit)：

　　1、申請人及其配偶在當年及以前4年內名下無房產;

　　2、當年在加拿大境內購買了現有或在建的房屋，鎮屋，公寓及移動房屋等;

　　3、如家里有殘疾人，所購房屋能為其帶來方便，則不受首次購房條件(即第一條)的限制。

　　老年人房產稅補助

　　為了幫助64歲以上的中低收入老年人承擔自住屋的房產稅，安省出臺了一項老年房主物業稅補助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)優惠。在每年的報稅季，符合條件的老年人若申請了該補助，則最多可獲得500加幣的額外補助。

　　該補助每年發放一次，如需獲得此項補助，必須填寫一份所得稅和津貼申報單。一對夫婦只能申請到一份補貼。

　　圖片來源：網絡

　　補貼的金額則由收入決定。例如，收入在3.5萬以下的單身老人，若物業稅在500元以上，那他可以獲得500元的全額補助;若收入在3.5萬至49,985元之間，補助額則隨之減少;若收入在49,985元以上，則不符合補助條件。

　　能源與房產稅抵免

　　擁有或租賃一處房屋的安省居民可領取高達900元的安省能源與財產稅額抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit)，老年人最高則可申領1,025加元的抵免。

　　裝修抵稅

　　為了鼓勵業主對房屋進行更新升級，創造耗能更少、居住更舒服的環境，政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要注意的是這些優惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵稅項目。

　　去年，安省曾特別推出過一個《健康家居裝修稅惠計劃》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。該計劃規定，本省居民如果為了便于老年人居住而將自家的房屋進行改裝，那么改裝費用的15%可以獲得個人所得稅抵稅優惠。

　　通常，符合條件的居民只需要保留好相關的裝修收據，就可以在報稅時獲得抵免優惠了。

　　搬家費用也可抵稅

　　加拿大人平均每五年就會搬一次家，而搬家時所產生的費用，有時也可以拿來抵稅。

　　通常，如果你為了開始了一份新工作、新買賣，或上了一所新學校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家費用來抵稅了。

　　可以申報的搬家費用一般包括以下：旅行費用，比如家庭成員搬到新住所所發生合理的餐費，車費和住宿費;倉儲費;臨時膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費用;律師費等。

　　另外，舊住所賣出前的空置期內的按揭利息，房產稅和保險也可以用來抵扣，最高上限為5000元。如果您的雇主幫你報銷了部分搬家費用，你必須把那部分報銷金額報到收入里，然后再抵扣全部搬家費用。

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