試析侵害承租人優先購買權的賠償問題

時間：2024-09-20 22:32:15 論文范文我要投稿

試析侵害承租人優先購買權的賠償問題

　　論文摘要　現有法律對房屋承租人優先購買權規定較為簡單致使實踐中操作不一。對此，本文在對相關現狀進行分析的基礎上，發現所存在的問題，并對侵害承租人優先購買權的賠償依據、條件以及范圍進行分析研究，以期對司法實務有所幫助。

　　論文關鍵詞　房屋承租人　優先購買權　賠償

　　一、研究背景及問題的提出

　　近年來，因承租人優先購買權遭受侵害而提起的訴訟尤為常見且各地法院處理標準不一，令人深思。
　　（一）研究背景
　　近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多，由于相關法律規范比較原則化，法院在審理此類糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。
　　1．立法層面。房屋承租人的優先購買權是指當房屋承租人轉讓房屋時，房屋承租人在同等條件下，依法享有優先于其他買受人而購買房屋的權利。我國最高法院于2009年6月22日通過了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），在該《解釋》第2l條至24條，對承租人的優先購買權問題作了規定。此前，相關規定主要有，《合同法》第230條、《城市私有房屋管理條例》第11條、《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題意見（試行）》（已廢止）第118條。但相關立法都過于簡單，缺乏可操作性，以至于在司法實踐中，處理此類糾紛常出現偏差，既無法保護當事人的合法權益，也沒有達到立法者的預期目標。
　　2．理論層面。與之相對的，立法的模糊也反過來使得理論界對承租人的優先購買權定性認識不一，主要有以下幾種：（1）形成權說及附條件形成權說。前者認為，優先買權人在具備了法律規定的條件的情況下，只須依自己一方意思表示，即可形成與出賣人之間的買賣關系。而后者認為，先買權人可依單方之意思形成以出賣人與第三人同等條件為內容之契約，無須出賣人同意，但此形成權附有停止條件，必須等出賣人出賣標的物給第三人時才能行使。（2）期待權。即承租人的優先購買權是指承租人對其所租賃的房屋的優先取得有期待的權利，“權利尚未現實化，只處于期待權狀態”，待一定的條件成就即出租人出賣房屋，便可在同等條件下優先取得房屋的所有權。（3）物權說。即承租人優先購買權具有對抗第三人的物權效力，應于物權法中規定。在此種情況下，優先購買權具有對抗第三人的效力。（4）債權說。即優先購買權實質上是一種債權，是優先購買權人所享有的一種請求權，其實現依賴于出賣人將自己的財產出賣時，承租人具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權，在同等條件下，出租人有承諾的義務，應當轉讓給優先購買權人。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物時，承租人只能對出租人主張損害賠償，而不能主張優先購買租賃物。
　　對此，筆者認為，只要承租人在同等條件下表示購買，即可成立買賣合同，進而取得房屋所有權，符合形成權的特征，因此，承租人的優先購買權是形成權；另外，承租人優先購買權具有不可轉讓性，而期待權是可以轉讓給他人的，故而承租人的優先購買權并非期待權；我們知道物權法定，從實然的角度看，現行的《物權法》并未將承租人的優先購買權歸入其中，另外，從應然的角度看，物權具有支配特定物的權利，即可以處分該物，但是我們清楚，承租人的優先購買權只是相對限制出租人處分財物的權利，并不是承租人對此享有處分權，因而，物權說亦不符合；對于債權說，筆者持贊成意見，這樣一方面放松了對出租人行使處分權的限制，另一方面，也對承租人行使優先購買權起到一定的保護作用，當優先購買權得不到保障時，承租人可以基于債權請求對方給予賠償，而且，《解釋》也已經確定了承租人優先購買權的性質為債權。
　　（二）問題的提出
　　《解釋》為如何保護承租人優先購買權提供了一種新的解決思路，以解決《物權法》實施后承租人優先購買權的保護問題，規定了承租人在優先購買權受侵害時可以獲得損害賠償的權利，為承租人在該權利難以得到實現時請求獲得賠償提供了法律依據，但該《解釋》對承租人要求損害賠償的請求權依據及在何種情況下可獲得賠償等均沒有明確規定，故而有必要對侵害承租人優先購買權的賠償問題進行研究。對此，本文主要從以下幾個方面進行研究。

　　二、侵犯承租人優先購買權之賠償依據

　　《解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他損害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”這里的承租人要求出租人承擔賠償責任是基于何種責任，目前亦看法不一，主要有：侵權責任說、締約過失責任說、違約責任說和獨立責任說等四種。筆者更傾向于締約過失責任說，理由如下：
　　（一）分析其他責任學說
　　1．對于侵權責任，《解釋》已將承租人的優先購買權定性為債權，若適用侵權責任說的話，則即是侵犯承租人的債權，但侵犯債權的主體必須是債之外的第三人，出租人為債的相對人，而非第三人，因此，侵權責任說不符。
　　2．對于違約責任，《解釋》第二十一條中明確規定承擔“賠償責任”，而違約責任有繼續履行、采取補救措施、違約金等形式，解釋中連違約責任最為重要的責任形式違約金都沒有規定，說明此處的賠償損失并非違約責任，且在實踐中，當承租人的優先購買權受到侵害時，常要求出租人賠償房屋出售的價格差，這是違約責任所無法解釋的。
　　3．對于獨立責任說，我們知道，最高法院進行解釋的權限為對法律、法令具體應用的解釋，該《解釋》并不能創立新的責任形式，只是對現有法律的解釋說明，因此，獨立責任說也行不通。

　　（二）分析締約過失責任說
　　以上三種學說都難以解釋承租人優先購買權受損的賠償問題，而對于締約過失責任說，承租人的優先購買權是指在出租人賣房時，承租人請求與出租人訂立房屋買賣合同的一種權利，是一種先合同的權利，而對出租人來說，履行通知義務也是在其與承租人簽訂房屋買賣合同之前，屬于一種先合同義務。出租人未履行通知義務侵害承租人優先購買權的，侵害的是承租人的信賴利益，而不是履行利益。因此，承租人與出租人之間的房屋買賣合同并未成立，不能要求出租人承擔違約責任。另外，適用締約過失責任，也能更好地保護承租人的利益，因為締約過失責任的賠償范圍比違約責任要廣。一般認為，締約過失責任之賠償范圍，應以不超過履行利益為原則，但根據具體情況也可不以履行利益為限。這就給法官一定的自由裁量權，可以根據具體案情來確定損害賠償的范圍。對此，筆者認為，《解釋》第二十一條所說的賠償責任為締約過失責任。

　　三、侵害承租人優先購買權的的賠償范圍

　　在上文中，已將賠償責任定為締約過失責任，根據《合同法》的規定，賠償的金額應該是相當于因違約所造成的損失，包括實際損失和可得利益損失，但是不得超過違反合同一方訂立合同時預見或應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
　　在出租人侵害承租人優先購買權之時，承租人只能請求財產損害之賠償。而對于財產損害賠償責任之范圍，尚有不同意見。一種意見認為，承租人未購得房屋的損失，與房屋價格漲跌直接相關。另一種意見認為，給承租人造成的損失分為直接損失和間接損失，前者是迫使其在租賃期屆滿后另行購、租房屋而支出不必要的交易成本；后者是使承租人喪失以買受人同等條件購買房屋的機會，從而因房屋市場價格波動失去可得利益。本文認為，出租人侵害承租人優先購買權，應賠償承租人的損失包括以下幾個方面：
　　（一）直接損失
　　主要是指承租人為了行使優先購買權或要求出租人承擔賠償責任而支出的費用。如承租人為確定出租人是否出賣房屋進行的調查取證費用，為確定房屋價格而發生的鑒定費用，為與出租人交涉而產生的費用等。
　　（二）間接損失
　　主要是指房屋價差損失。具體分為以下幾種情況：（1）出租人按市場價出賣房屋給第三人，但出賣房屋時的市場價格較低，而承租人要求賠償時的市場價較高，這時承租人有權要求出租人賠償兩者的價差損失；（2）房屋市場價格維持不變，出租人以低于市場價的價格出售給了第三人，此時承租人有權要求出租人賠償市場價與交易價之間的價差損失；（3）交易的價格高于承租人請求出租人賠償時的市場價的，此時對承租人而言不存在價差損失。
　　對于價差損失的賠償，可參照以下方式：雙方協商確定的，從其約定；無法協商的，原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護承租人的利益出發，以承租人的請求為基合，租賃合同終止之日、房屋過戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。另外，還需注意：一是承租人的損失賠償額應扣除必要的交易稅費。房屋轉讓和登記過程中，必然會產生各種稅金和登記費用，這些費用無論由出租人承擔還是由第三人承擔，均應從價差損失中予以扣除。二是現實交易中經常出現真實交易價格與在房地產登記部門備案的合同的交易價格不一致情況，此時應根據真實交易價格來確定，而不能依據備案合同的交易價格為基準來計算價差損失。
　　（三）附帶損失
　　這里是指，在租賃期滿后承租人另行租賃房屋所產生的相關費用。對此，應分情況而定，如果承租人已得到了房屋價差損失賠償，此時租金若上漲了，一般不應給予租金價差的賠償，因為此時承租人已經實現了房屋價差的損失，而租金來源于取得房屋所得到的收益，此時承租人已經確定的不能再取得房屋，當然就不能要求賠償因取得房屋所產生的收益；如果承租人沒有獲得房屋價差賠償，而此時租金若上漲的，從平衡雙方利益的角度考慮，出租人應適當地賠償承租人的租金價差損失。
　　（四）不予賠償部分
　　在租賃期滿后，承租人另行購買房屋的相關費用不在賠償范圍之內。因為，即使承租人實現了優先購買權，那么承租人在購買房屋并進行轉移登記的過程中，也是必然會產生交易成本的，所以不存在承租人新增損失的問題，因此不應予以賠償。

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