房地產企業財務戰略分析論文
摘要：
房地產企業財務戰略問題是發展的根本問題。從行業特點看，房地產行業具有資金密集性特點，資金投資大，回收周期長。房地產企業只有解決好籌資問題，才能更好完成企業財務戰略目標。房地產企業的戰略目標必須與其他目標進行有效整合，才能實現企業的全面協調發展。企業只有改變財務戰略目標，不斷提高企業財務管理水平，合理控制財務風險，才能促進房地產企業財務戰略目標實現。
關鍵詞：房地產企業 財務戰略 財務風險
房地產業的發展時間不是很長，但是已經在國民經濟中占據著重要地位、發揮著重要作用。一方面房地產行業自身的發展速度較快，另一方面房地產行業所生產的產品與人民生活密不可分。隨著社會經濟的發展，房地產行業越來越受到社會的關注，房地產行業也在關注中成長。同時，行業參與的主體數量越來越多，房地產行業之間的競爭力越來越大。我國房地產行業要想在激烈的市場競爭環境下贏取發展，制定科學合理的發展戰略顯的尤為重要。企業戰略可以按照層次不同進行劃分，職能戰略、競爭戰略和公司戰略是企業發展的三個重要戰略。職能戰略主要發揮財務戰略、營銷戰略和人事戰略作用，財務戰略在企業發展中發揮重要的作用，財務戰略需要以價值分析為基礎，在企業發展戰略統籌下完成。
房地產企業財務戰略在促使企業發展中發揮戰略作用，可以實現企業財務資金均衡流動和有效配置，房地產企業財務戰略目標是維持企業長期穩定發展的基礎，也是企業處于長期盈利狀態下的戰略性思維活動。財務活動是企業若干戰略活動之一，所以房地產企業的財務戰略就是企業發展戰略，因此財務戰略是房地產企業總體戰略的重要組成部分，與企業整體發展戰略形成一個有機組合。[1]從房地產企業發展角度看，總體戰略主要分為財務戰略和企業戰略，財務戰略在企業戰略中發揮特殊作用，從房地產企業的內部發展角度分析，可以保證企業內部戰略能夠有效執行。通過分析可以看出，房地產企業財務戰略在推動企業戰略發展的同時，對企業其它戰略順利實現發揮重要作用。
所以房地產企業在發展過程中需要把財務戰略與其它戰略有機結合起來，把其看成是企業發展的根本戰略。財務戰略需要按照房地產企業其他戰略的規定指定相應的措施和戰略規劃，保證房地產企業財務戰略在企業發展中發揮重要作用。
一、房地產企業財務籌資戰略分析。
籌資是企業發展的重要活動，籌資的目的是滿足企業發展過程中資金的需要，企業實現可持續發展。房地產企業在發展過程中對資金需求較大，因此籌資是房地產企業財務戰略的重要活動之一。房地產企業財務戰略籌資需要解決資金流轉和企業生產特點的周期性問題、企業的總體戰略與財務戰略籌資的關系問題、企業經營過程中可利用籌資方式問題等。籌資被看成是房地產財務戰略的重要戰略之一，房地產行業屬于資金密集性行業，籌資工作直接關系到企業的發展。當前我國房地產企業大都采取擴張性戰略，具體表現為不斷擴大項目開發，企業在擴張過程中需要財務杠桿的支撐，具體實施過程中只有不斷籌資資金才能更好的滿足項目擴張的需要。[2]
房地產企業融資最終是為了解決發展過程中的資金問題，進行融資工作的前提需要對資金狀況進行預算，從房地產企業的特點，所擁有的資金狀況與項目開發所處的階段有著緊密的關系，只有通過準確判斷才能從根本上改變預算資金與實際項目開發資金相差很大的狀況。如何預算不準確，一方面會導致資金過剩，另一方面導致資金短缺。兩種狀況對企業發展來說都會產生損失。房地產企業的現金流入項目和現金流出項目之間不平衡，對資金鏈會產生嚴重影響。因此房地產企業財務管理者應該準確把握企業資金運轉狀況，才能更好的做好融資工作。
我國的金融市場與西方國家相比發展速度相對較慢，各種政策性限制較多，因此我國房地產企業的融資渠道相對單一。從房地產企業的融資渠道分析，銀行仍然是房地產企業融資過程中的主要渠道。隨著我國金融市場的發展和完善，銀監會對銀行的監管力度越來越大，銀行的風險控制體系逐步建立，因此房地產市場的銀行融資門檻越來越高，單一的銀行途徑融資已經不能滿足房地產行業的發展。同時，采取單一的銀行融資方式也會加大銀行投資的風險。隨著市場經濟的發展，我國經濟的開放程度越來越強，一些現金的融資工具逐步在我國形成，隨著金融資政策的完善和發展，我國房地產企業多元化的融資模式正在形成。從房地產行業自身特點看，所需資金密度大，項目開發周期長，資金回收周期長。按照國家對房地產行業的宏觀調控策略，房地產行業的發展關鍵在于土地和資金，所以房地產行業在實施過程中能否順利融資時關系到發展的根本問題。
二、房地產企業財務戰略的問題分析。
房地產企業財務戰略具有自身的特點，財務戰略與其他相關戰略之間的整合能力差。企業戰略應該是從企業發展的根本問題出發，代表企業的最高戰略思想。其主要特點是從企業的全局出發，對影響企業發展的內部、外部資源進行合理配置，保證各種資源處于優化狀態。企業職能戰略主要是從生產、研發、財務、營銷、人事等職能部門按照企業的發展目標制定的策略和規劃，可以看成是企業戰略的細化，主要是從職能具體狀況出發進行分析。[3]企業戰略中財務戰略發展重要作用，財務戰略的制定和規劃必須以企業戰略為依據，同樣需要與企業職能戰略相比配，企業戰略體系是企業發展重要指導方針，房地產企業發展過程中同樣需要戰略體系作指導，房地產企業戰略體系主要是從企業財務戰略和企業總體發展戰略兩個角度出發，對企業進行整體規劃。只要解決企業發展過程中各種職能整合性差的問題。房地產企業發展過程中只有把財務戰略放在突出的位置，才能協調好各種職能，才能保證整個企業協調發展。
從我國房地產企業的財務戰略狀況看，財務激勵機制不健全，激勵措施不到位等問題突出。房地產企業財務戰略的順利實施與企業的激勵機制存在緊密的聯系。當前我國房地產企業雖然已經形成一套完整的財務管理制度，但是缺乏必要的財務管理激勵機制，所以對財務戰略的實施產生嚴重的影響。從房地產企業的所有者和經營者的關系看，只存在委托代理的關系。
房地產企業的狀況決定了信息的不對稱，因此股東和經理人之間存在相關的道德風險問題。具體表現為，一是偷懶現象，主要體現為經營者的付出與獲取存在不協調性；二是機會擁有現象，具體體現為經營者所付出的一切努力不是為了所有者利益而是為了自身利益。如此狀況必然導致企業的財務戰略無法順利實施和執行。
房地產企業在發展過程中財務評價體系存在一定的問題。財務評價體系不健全導致財務戰略無法順利實施。當前我國房地產企業的財務評價體系相對比較落后，仍然采取傳統的方式，無法滿足新形勢下財務管理的需要。當前財務評價存在的問題是過于注重短期效果，因此知識資本等無形資產無法順利實現，傳統的財務評價方法存在一定的問題。房地產企業傳統財務評價方法對公司財務業績的評價較多，財務評價的指標采取直接計價的模式，因此從根本上忽略了非財務指標不可直接計價的特點，對非財務指標的計價因素沒有考慮。如果按照此模式對房地產企業的財務狀況進行評價，會出現全面財務評價的不準確性，嚴重影響企業財務戰略的實施，財務戰略的有效性很難實現。
三、房地產企業財務戰略的改進策略。
房地產企業財務戰略需要在實施和監管方面加大力度。財務戰略需要合理的監管和實施才能實現效果，才能全面有序的向前推進，房地產企業的項目實施周期長，資金周轉時間長，因此實施全面的預算管理尤為重要。財務戰略主要是從目標和方向角度實施，政策是實現目標和方向的標準和規范。[4]房地產企業在預算過程中必須把政策規范和戰略目標放在突出的位置，全面落實各種策略和方案，才能保證財務戰略順利實施。房地產企業只有實現全面預算管理才能保證財務戰略的實現，全面預算必須堅持廣泛性和全面性原則。實現財務預算與銷售預算和生產預算的全面結合，才能從根本上解決財務戰略與人事、生產、營銷等職能部門的戰略目標同時實現，才能促使房地產企業全面發展。主要全面協調房地產企業發展的各種戰略目標，才能保證各種戰略順利實現。
全面實施房地產企業財務激勵機制，只有完善財務激勵機制才能保證財務戰略順利轉化為企業發展的動力。從現代房地產企業的發展特點看，所有者與經營者之間只是一種委托代理的關系，信息不對稱現象表現明顯，因此道德風險問題會發生。所以企業應該根據按照經營索取權的分享模式建立現代房地產企業財務激勵機制，把代理人的潛力充分發揮出來。財務激勵機制在具體實施中可以采取一些手段，比如對部分核心員工實現股票期權制，從根本上避免傳統薪酬分配的不足，核心員工的積極性得到充分體現。實現管理者利益與投資者利益互動完全綁定，從而促使管理者長期關注企業的價值實現和發展問題。另外還可以通過獎金與企業業務完成率之間的關聯性促使企業發展，促使相關人員竭盡全力完成企業財務目標。
房地產企業在發展過程中需要具備戰略意識和競爭觀念，從財務文化和財務意識角度看，財務戰略管理必須要求企業上下按照競爭意識的標準處理問題，把企業戰略管理作為核心任務，必須重視知識和智力資源的充分發揮。只有協調好企業內部發展的各種資源，才能提升企業發展的競爭力。房地產企業財務戰略應該堅持以人為本的理念，只有從根本上實現人的發展與企業發展相協調，才能全面樹立理財經營理念，才能全面收集和利用有價值的財務信息，為企業實現跨越發展創造條件。
房地產企業發展過程中要重視財務決策、籌資、投資等工作的協調，實現合理的利潤分配。房地產企業的理財環境是實現財務戰略的根本出發點。企業在發展過程中必須高度重視理財環境，充分把握企業財務管理的內在規律，同時需要結合外部環境的變化，制定合理有效的財務戰略。按照房地產企業的財務策略制定相應的財務目標，才能保證財務戰略順利實施。
房地產財務風險控制體系的形成可以有效解決企業投資風險問題。財務風險主要是指企業經營發展過程中出現的各種無法預料的風險問題。[5]企業的實際財務狀況與預計的財務狀況存在很大的不同，房地產企業在財務戰略中應該采取積極的短期財務預警措施，才能保證項目投資的順利開展，從根本上防范財務風險的產生。財務風險體系的建立可以有效防范財務風險，其主要是從企業長期投資的角度出發對企業的財務風險進行防范和控制。房地產企業在投資過程中，需要對項目投資的可行性進行分析，最終形成可行性分析報告，可以有效降低投資風險，從源頭上解決企業投資風險問題。房地產企業的財務評價分析工作需要進一步完善，只有對企業的財務狀況進行全面分析和評測，才能在企業的不同發展階段制定合理的財務戰略。
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