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房地產企業會計核算論文
在個人成長的多個環節中，大家或多或少都會接觸過論文吧，借助論文可以達到探討問題進行學術研究的目的。那么你有了解過論文嗎？以下是小編幫大家整理的房地產企業會計核算論文，希望能夠幫助到大家。
房地產企業會計核算論文1
一、房地產開發企業會計核算工作的不足
（一）房地產企業中的房地產項目對會計科目級別設置不一
我國會計制度中沒有專門針對房地產開發企業的會計核算制度和準則，這對規范房地產開發企業的會計核算較為不利，如通過“開發成本———建安成本———指定分包工程”科目來核算除總包外由開發公司單獨分包的一項項目，那通常可能會涉及電梯、防盜門、鋁合金門窗、外墻保溫、智能化、幕墻工程、防水工程、進戶門、信報箱等幾十項工程，每一個具體工程項目可能還會由不同的施工單位承接，即使一份合同也有很多付款節點，所以如都在一個子目里算，除非通過ERP系統管控，否則查詢起來極為麻煩，勢必要通過其他的EXCEL表來輔助反映；又如開發項目通常可能涉及住宅、商鋪、寫字樓、別墅、公寓房、車庫等不同業態，即使目前核算項目沒有，將來可能會遇到，科目的設置未綜合考慮長遠因素，即使規定了統一的會計科目，但因理解不一致也會造成科目運用上的混亂，有時甚至同一個公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，也容易造成疏漏，從而產生多付款的現象。如，同一企業建設工地發生的水電費，有在“開發成本———建成成本”里反映；有在“開發成本———前期費用———臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應收款———施工單位”進行核算，從應付工程款中扣回。根據會計規定，企業所有賬簿均應在年終結賬，而且需要建新賬，但這樣的規定并不適合房地產項目建設開發跨幾個會計年度的房地產企業會計核算；房地產開發企業同時承擔土地和房屋的開發和基礎設施建設的任務，會計核算工作要從年初投資估算開始直至年尾項目結算，同時需要按照項目進行的實際情況設置不同的科目。
（二）房地產成本費用核算的隨意較大
房地產企業規模一般較壯大，企業漏稅、逃稅及偷稅現象也愈發突出。一方面有些房地產企業將不合法、不合規發票進行入賬，挖補涂改發票現象時有發生，另一方面由于沒有嚴格按照開發的產品對象增設各類明細核算項目，成本劃分不清，獨立核算的配套設施未結算土地成本、基礎設施費、借款利息及建筑安裝工程費，未按照規定計算開發產品成本、期間費用，未完工的.驗收成本計算在營業成本中等，常以預計金額、合同金額列支，或者直接用白條入賬，不按工程結算單據列支開發成本或將成本核算對象混淆，列支成本提前（如將下期成本有償轉讓或者未單獨核算自用設施的成本），沒有分攤土地成本、建筑安裝工程費、基礎設施費、前期工程費等費用；延伸期間費用列支的標準和范圍，如管理費用開發產品竣工之前的借款利息全部列入當期損益。
（三）收益評價指標難以反映企業的真實業績
開發房地產的投入與產出的周期較長，在會計報表上面通常會出現業績大幅度的波動，在建設期的業績較差，但是當驗收和出售房屋之后，將預收款項計入到收入中去，其導致的結果是經營情況不能通過凈利潤指標真實地反映出來。有的房地產開發企業的經營狀況較好，其凈利潤卻可能是很小甚至是負數；對于房地產開發企業業績而言，其表外風險也很重要。當一個房地產企業，即使其在建工程多，預售情況良好、資本流動鏈極好、盈利能力夠強，也很可能出現正面倒閉的情況，如工程施工的質量出現問題引起賠償或者資金鏈斷裂等。
二、完善房地產企業會計核算的相關對策
（一）明確房地產企業的銷售核算范圍及標準
房地產企業的銷售收入一般指的是房地產企業經過開發后通過銷售所獲得的收入，它包括了土地轉讓費、房屋銷售收入以及房屋的配套收入、周轉房的出售，回遷人員拆遷面積的房產權款以及增加面積的房款等都應該納入到會計核算的銷售收入中去。房地產的銷售過程一般要經過預售合同的簽訂、收取預收房款、簽訂正式銷售合同、竣工驗收、產權辦理、過戶等手續。按照企業會計準則的規定，企業確認收入必須滿足的條件是：企業已將商品所有權上的主要的風險報酬轉移給購買方；企業既沒有通常與所有權有關的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠計量；與商品有關的經濟利益很可能流入企業；相關的成本會計或將發生的成本能夠可靠的計量，只有房地產開發企業銷售其商品的收入同時滿足上述條件時才能加以確認。以商品所有權的風險報酬是否轉移為標準確認收入，在沒有經過竣工驗收時，房地產上的各種風險和報酬還沒有轉移給買方，不管是否收取了相關費用，都不能計為收入確認。這也是房地產項目在沒有經過驗收和過戶時，所有款項只能算作房地產企業暫收款或預收款，從而不能計算到收入中來。只有在房地產企業與客戶之間簽訂正式的銷售合同，房地產經過相關的驗收，并使客戶對各種指標進行認可，并辦理相關的移交手續后才能夠將這些款項由暫收款轉入收入中，即房地產完全交付使用后，才可以將預收款劃歸到銷售收入中來。此外，房地產企業利用各種促銷活動建立的銷售協議，必須對其交易的真實性和本質性進行判斷，如：售后回租、售后回購的房地產。
（二）會計科目設置要明晰、準確、直觀
房地產企業進行對房地產開發項目進行會計核算要嚴格按照一級會計科目進行明細設置,同時根據房地產開發項目的實際情況對二級、三級、四級會計科目設置要仔細、明確、詳細，保證對會計核算工作具有完整的資料信息,發揮會計核算工作在房地產開發項目投資和成本控制中的作用。
房地產企業會計核算論文2
摘要：改革開發以來，我國經濟得到了空前發展，各個行業迅速興建，中小型企業如雨后春筍般崛起。搭乘著經濟高速發展的列車，我國中小型企業在管理和結構上的漏洞被掩蓋，企業參差不齊卻都能分一杯羹。然而，進入21世紀，在這個經濟發展速度平緩，競爭卻走上了國際舞臺的新時期，中小型企業的問題開始凸顯，并且嚴重阻礙了企業的生存和發展。會計核算作為企業財務工作的關鍵一環，關系著企業的“資金血液”。在這個“內憂外患”的大環境下，中小企業不得不重新審視自己，正確認識到企業會計核算中的問題，并且找到突破瓶頸、解決問題的方案。只有這樣，中小企業面對嚴峻的經濟環境和激烈的市場競爭時才有可能獲得生存和發展的機會。
關鍵詞：中小企業；會計核算；核算問題
一、中小企業會計核算簡述
中小企業是指那些規模較小、運營資金較少，以及雇傭人數較少、企業業務能力偏弱的企業。中小型企業目前在我國企業中數量比例大，占有非常重要的地位。在企業會計核算上，中小企業既有特點和優勢，同時又存在不可避免的問題和劣勢。
首先，中小企業以個人獨資企業和合伙企業為主。一方面，簡單、清晰的產權關系使中小企業的會計核算內容、程序較為簡單；另一方面，企業經營中主觀意識的存在又必然導致中小企業會計核算缺乏規范。其次，法律在對中小企業會計核算上的規定較為寬松。缺少了法律法規的嚴格限制，成就了中小企業會計核算的高靈活性較。但是在企業融資上政府并未給與中小企業特殊的照顧，融資難、融資成本高是所有中小企業共同面臨的難題。“一松一緊”并沒有推動企業的健康發展，相反更制約和阻礙了企業的進步。最后，企業所有權與經營權的統一。在我國中小企業中，“人情世故”作為一種中國特色普遍存在。企業的財務管理者必然與企業所有者存在某種裙帶關系，既制約了財務管理的水平，又引起了諸多不公平現象。總之，我國中小企業會計核算是優、缺并存，盡量發揮其優勢、避免不足是當前所有企業管理者的共同使命。
二、中小企業會計核算中存在的問題
（一）會計核算機構不夠完善
中小企業規模小，資金、實力有限。在資金的投入上中小企業表現的更加謹慎和小心。一般而言，我國的中小企業并沒有完善的財務部門。一些企業外聘3—4人從事登賬、記賬、出納工作，而財務主管則由企業所有者指定。為了更加節約會計核算成本，緩解企業資金緊張的情況，一些企業甚至不設立財務部，直接將企業的財務工作外包給財務代理公司，并且這一現象已經普遍存在。
無論是壓縮企業財務部門的資金投入，還是將企業會計核算工作外包，企業考慮的都是資金與成本。從“揚長避短”的角度來說，中小企業規模小、融資難、資金緊張就是企業的不足。為了避免這種“先天性的不足”企業盡量壓縮資金的投入和使用，表明上看是非常明智的。但是企業會計核算的重要地位是不可動搖的，企業壓縮資金使用不應該在會計核算部門。
（二）對會計核算的.認識程度不夠
中小企業壓縮會計核算上的資金投入，歸根結底是因為企業沒有正確認識到企業會計核算的重要性，沒能將會計核算重視起來。目前，我國中小企業的會計核算工作只是為了簡單計算企業的“收入、費用和利潤”、明確企業的“應納稅”數額、清晰企業的“庫存現金和銀行存款”。總之，他們的會計核算只停留在最初級階段。也正是因為認識不到會計核算在“成本控制、投資決策”方面的重要參考價值，企業才會認為會計核算“可繁可簡、可有可無”。
（三）會計電算化的作用沒有完全實現
會計電算化的出現將會計核算工作變的簡單、高效，電算化改革既是會計工作的里程碑也是難以逆轉的歷史潮流。因為中小企業的業務量小、會計工作比較簡單，所以很多企業并未實現會計電算化，會計工作者還在重復記賬、結賬的復雜過程。在為實現會計電算化的企業中，一方面，企業聘請會計工作者，需要支付其薪酬福利費用；另一方面，在會計工作人員的管理上、會計核算結果的確認上企業還要投入相應人力、物力。相比之下，在實現會計電算化的企業中，不僅節省了聘用會計的費用，也提高了工作效率，一舉兩得。也就是說，企業要認真權衡會計電算化的投入與回報，盡快實現會計電算化。
（四）會計核算人員素質低
在會計學專業中，會計從業資格證是我們需要考取的第一個證書，但其含金量也可想而知。另外，會計作為一個熱門學科，好找工作是大家公認的，以至于非會計專業的學生也大量涌入到考會計證的大軍中。也就是說，現在社會中的會計是參差不齊、魚龍混雜的。聘請持證的大學畢業生是中小企業節約成本的最好選擇，大學生面對進入社會的壓力，沒有工作經驗、又急于就業，他們要求的是同行業中的最低工資標準。試想一下，中小企業3—4名會計人員，其中2—3人沒有工作經驗、甚至非會計專業，那么這個企業的會計核算水平就很難得到保證。這是導致會計核算人員素質低的一方面。
另一方面，會計準則是在隨時變化的，企業需要投入資金對本企業的會計人員進行培訓，保證其擁有最新的知識和技能。而事實上，中小企業并未規定企業對會計工作者的這一義務，會計人員學與不學全憑自己。以至于企業、會計都得過且過，既不利于會計的職業生涯，也拖累了企業的會計核算。
三、結語
中小企業的會計核算問題甚多，能否解決這些問題關鍵在于企業所有者的意識，但能夠解決這些問題卻關乎整個企業的生存和發展。所以，現階段中小企業最需要做到的就是正確認識自身的問題，客觀的反思自我。其實，這里所提到的中小企業會計核算中的問題只是冰山一角，深入企業內部會發現其中的問題遠不止這樣。完善企業會計核算制度、保證企業會計核算的質量“任重而道遠”。
參考文獻：
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房地產企業會計核算論文3
摘要：“營改增”政策在我國實施多年，實踐證明，這種方式對我國企業的發展具有積極作用。對建筑企業而言，財務管理十分復雜，只有適應財務管理策略，才能確保其積極發展。筆者就“營改增”給現代房地產企業會計核算帶來的影響分析了具體的解決策略。
關鍵詞：營改增；房地產企業；會計核算
“營改增”政策使得整個房地產行業的會計職能和管理方案發生了變化，要求企業快速適應這一變化，隨著政策的發展對其內部財務管理作出適當的調整。
一、“營改增”對房地產企業會計核算的影響
(一)改變了稅費的抵扣形式
營改增改變了以往的企業稅收抵扣方式，采用增值稅發票抵扣后，企業的固定資產可以用于稅收抵扣項目，從而大大降到了企業的繳稅額，降低了其負債率。以往的會計核算是將建筑工程造價與利潤列入營業稅范圍內，存在重復繳稅現象。而隨著營改增的出現，增值稅變成了價外稅，但是企業要重視增值稅發票的獲得，一些企業在工程施工過程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業的稅收繳納，影響學習效果。
(二)對會計人員的核算提出了新的要求
以往的會計管理制度與現代制度不同，“營改增”優化了會計職能，要求企業會計從業人員正確了解會計賬目，正確核算企業項目，使其抵扣方式與經濟發展相適應。企業還應組織財務管理人員進行培訓，使其能夠更深刻的了解會計核算，掌握會計核算的方法，降低企業的成本。尤其是對建筑企業而言，涉及項目之多，涉及范圍之廣，都對企業的財務管理效果和發展造成影響。營改增政策實施后，企業應順應這一政策。
(三)影響了企業現金流的分配
隨著“營改增”政策的實施，我國企業的現金流分配發生了變化，建筑企業也不例外，對于房地產企業而言，經濟效益與成本之間的關系發生變化，這是由于營業稅的計算方式發生變化。在以往的營業稅征收中，多采用預交制度，并且根據企業營業額統計繳納，導致很多企業的資金短缺，無法滿足繼續經營的需求。按照進度百分比來繳納稅費將給企業帶來嚴重的影響。資金無法跟上必然影響施工效率。營改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業需求根據百分比來確定收入，并且開具相關的發票，這使得企業的資金壓力降低。另外，“營改增”對于企業的稅收抵扣進項稅額造成了較大的影響，一般采用確認收入與抵扣當地的進項稅額，確保現金流量的增加。最后，企業財務管理部門并不是獨立存在的，會計核算核算人員應與企業采購人員、技術人員聯系，掌握最新的市場動態，對資金進行合理的分配，在企業所需材料的購進上，財務部門應對資金支出進行把控。在滿足質量的基本要求的前提下，考慮價格問題，選擇具有優勢的材料完成施工，促進建筑企業的發展。
二、“營改增”政策后房地產企業會計核算策略
上文我們分析了營改增政策給我國企業稅收、財務管理帶來的影響，在這一背景下，企業應采取必要的應對策略。具體包括以下幾個方面。
(一)完善會計管理制度
“營改增”對建筑企業的財務管理造成了較大的影響，傳統的財務管理漏洞明顯的體現出來。要確保企業財務管理的.高效性，要對其進行制度的完善，建立建筑企業財務管理的體系，對增值稅的相關科目和要求進行全面的分析，并制定與之相對應的會計管理制度，并且將責任進行劃分與細化。對以往財務管理的可行性進行分析，經過敲定后對其進行修改，監督現行的財務管理制度，由會計主管和財務總監對可行性進行研究，及時發現財務管理中存在的問題，并對其進行強化。
(二)優化方式，確保會計核算的高效性
要確保企業財務管理的效率，適應營改增的政策的發展，就要從對以往的財務管理方式進行優化，首先，企業管理核算一個從整體上轉移到單獨性管理上。組織企業人員對營改增理念和流程進行學習，確保員工的專業性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業賦稅。另外，企業應及時與稅務部門進行溝通，更快的了解機制的改變，第一時間對企業管理制度進行調整。
(三)積極應對，適應經濟市場發展
企業要持可持續發展理念，根據營改增的政策特點，改善企業的管理方式，面對壓力也充分利用優勢。營改增所涉及的是國家與企業之間的政策，其目的是降低企業稅收，減少企業壓力。但是如果企業的政策不能與之相對應，企業產品質量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現代企業而言，應尊重營改增政策，并且充分利用，積極應對，及時了解市場的變化機制。
三、總結
總之，我們已經實現了企業的“營改增”策略，這對于建筑業的發展來說具有積極意義，能夠減少企業的稅收。當然，這一政策也給企業帶來了新的任務和挑戰，傳統的會計核算政策與現代政策不符，要求企業進行改革，只有根據需求進行必要的調整，才能與之相適應。可見，我國企業正處于轉型期，轉型成功需要企業內部的共同努力。
參考文獻：
[1]劉茹.探討“營改增”對建筑企業會計核算的影響[J].管理觀察，20xx(01).
[2]何美霞.淺議“營改增”對建筑企業會計核算的影響及其完善[J].中小企業管理與科技(下旬刊)，20xx(03).
房地產企業會計核算論文4
一、土地增值稅概況
土地增值稅是一個十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產稅、不動產稅等。就土地增值稅的性質而言，到底是屬于財產稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國制訂土地增值稅的初衷談起。我國第一次出現土地增值稅的概念是在1993年，當時為了打擊南部沿海地區的土地投機行為以國務院行政立規的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創造性的超過了當時消費稅的最高稅率，到目前為止也是我國稅率最高的稅種，所以說土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質稅種，此時的土地增值稅對打擊土地投機產生了良好的作用。隨著住房實物分配的結束，上世紀九十年代中期開始，房地產行業逐步興起，土地增值稅的征稅對象由土地投機分子轉向了房地產行業，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實施細則》對房地產企業兩個20%的大輻優惠《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（六）款：房地產企業可按規定加計扣除20%成本；第十一條：房地產企業開發普通標準住宅增值率未達到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調節市場經濟的科學稅種進行轉變。
由于舊有觀念、人口因素及經濟發展等多項因素的制約，九十年代后期至二十一世紀初，我國的房地產行業隨始終未得到長足發展，土地增值稅在各地區幾乎就沒有得到執行，到了20xx年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當年度國務院廢止了幾乎與土增值稅同時期產生的相同功能稅種——“固定資產投資方向調節稅”，并將土地增值稅的具體執行政策解釋權限“下放”到了省級稅務機關。隨著03年房地產行業“春天”的到來，各省、市紛紛恢復了土地增值稅的征收，各類相關政策密集出臺，土地增值稅成了重要的稅收來源，各地稅務機關專門成立相關部門應對房地產企業，應對土地增值稅的征收管理。隨著改革開放、經濟發展向深水區前進、房地產行業逐步從“暴利”行業回歸正常行業，各地稅務機關對土地增值稅的征收由粗放型向精細化轉變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺，這一稅種對會計核算的影響也逐步顯現。
二、土地增值稅對會計核算的影響
（一）時間跨度長
土地增值稅根據房地產項目增值情況征稅，房地產項目未開發完畢，只能實行預征，無法清算，房地產行業的特點就是開發時間長，少則二、三年，多則七、八年，有的項目甚至要開發十多年。這就勢必影響房地產企業的會計核算，不夸張的說，很多項目單一個開發過程需要換三四撥會計。企業土地增值稅的會計核算前后方法也很不同，甚至可以說五花八門，前期認為項目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價或成本上升甚至會計換人等各種原因，又全部記入預交稅金，甚至紅沖當期損益。有的企業到土地增值稅清算時，相關會計資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無法清算，申請核定可能又不被批準，十幾年未清算的項目比比皆是。
（二）影響金額大
土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務機關征收的所有稅種中最高的（部分限制進口產品海關關稅高達100-200%）；預征時采用的稅率也達到1-4%，且不存在可抵扣項，也屬于僅次于營業稅的稅種。在房地產行業競爭激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預征額度大，如果會計核算不恰當，直接影響房地產企業利潤的正確計算，甚至影響每個會計年度盈虧，導致無法正常利潤分配及無法預測資金安排。
（三）政策變化快
雖然土地增值稅的`各類政策、法規密集，但由于立法層次不高，由國務院或是國家稅務總局制訂的全國性法規或政策不多，大多由各省、市制訂相關文件，以“通知”、“公告”、“規范”、“要求”等形式出現，有時一個月就能出臺好多個，這些政策文件大多質量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業無法適從。隨著市場經濟的縱深發展，房地產行業也在進行各種營銷創新、融資創新，“售后回購”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣”等新鮮行為層出不窮，這些創新經濟模式也存在政策空白，企業也無所適從。由于房地產項目存在的開發跨度長，導致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業難以適從。
（四）計算難度高
土地增值稅的計算，特別是清算，對會計人員的要求極高，不僅僅熟悉會計核算政策及土地增值稅的計算方法，更要對房地產行業，尤其是開發項目有深刻的了解，對造價、測繪、房產、融資、營銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學科均需要有不同深度的了解，才能相對精準的計算土地增值稅。由于現時階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業大多委托事務所進行土地增值稅的計算，但由于事務所大多在清算階段方進場咨詢，對于前期由于會計核算不規范，計算錯誤所導致的相關差錯實際已經無法彌補，有的甚至造成相當大的損失。
三、如何應對土地增值稅對會計核算的影響
（一）根據項目規劃及時調整會計核算方案
企業應當適當提高會計人員地位，讓其積極參與、了解項目方案的制訂、變更，使其明確房地產項目的開發計劃、進展情況，銷售方案等。會計人員應當根據項目情況，科學制訂土地增值稅的核算方案，根據項目的盈利水平、開發進度，科學的確定土地增值稅會計科目，使其在財務報表中予以適當反映。
（二）加強土地增值稅預測算的管理
土地增值稅金額大、預繳多，在項目未達到清算條件前，會計人員應當多做預測，及時根據項目的盈利水平，科學的測算全項目土地增值稅的稅負水平及時的做好售價稅負比（即房價與稅額的關系，房價越高則稅額越高）。科學合理的做好預繳工作，平衡預繳水平與全項目之間的稅負做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項目：可在每個年度做好預清算工作，與稅務機關協商后及時補繳稅款，以免造成后期企業所得稅無法彌補的情況；虧損項目：合理確定成本分期，及早做好前期開發項目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。
（三）保持與稅務機關的良好溝通
土地增值稅政策變化快，區域性強，及時了解當地稅務機關的執行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務機關的認可，保持良好的溝通顯得尤為重要。
（四）全員共同協助提高會計核算的質量
土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時間跨度長，企業不僅應當注重培養會計人員的素質，加強會計信息的質量，更應當提供全體員工的認知度，使其了解到每個人都會對土地增值稅產生或多或少的影響，使每個部門、每個員工在工作流程、規范及具體操作上都能夠思考這種做法對土地增值稅的影響有多大，對會計核算的影響有多大。全員都參與其中，會計人員能夠得到的信息及依據也將更為充分，會計核算質量也就水漲船高了。
四、小結
土地增值稅并不是一個成熟、科學的稅種，它可能會成為經濟發展中的某個階段性產物，也許在不久的將來會淹沒在“營改增”的步伐中，也許還將存在很長一段時間；但土地增值稅對于房地產企業仍將持續在今后很長一段時間內深刻地、多方面的影響著房地產企業，最直接就是體現在會計核算方面。不僅是房地產企業的會計，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對企業的重大影響，才能從根本上保證土地增值稅正確的反映在會計核算方面，從而提供更高質量的會計信息，避免由于處理失當而造成經濟損失。
房地產企業會計核算論文5
摘要：施工企業為了提高自身經濟效益，減少成本高、財務管理不善給企業經濟運行帶來的壓力，必須做好會計核算工作。本文從闡述施工企業內部會計核算工作的特點入手，進一步分析了施工企業會計核算的現狀，最后探討施工企業會計核算的優化與改進。希望對相關部門有借鑒和參考意義。
關鍵詞：施工企業；會計核算；現狀；優化
一、施工企業會計核算的特點分析
（一）事前核算占據重要位置
在施工企業的會計核算工作體系中，事前核算工作占據著越來越重要的位置，不斷得到相關部門和工作人員的重視，他們在進行正式的核算工作之前，會率先考慮其具體的可行性，以此預測即將展開的經濟活動，這個過程就叫做事前核算工作。由于中國國內正在推廣和提倡穩健的貨幣政策，所以其市場流動性緊縮，對施工企業的事前核算工作提出了很高的要求。財務會計部門需要規劃接下來的資金支出情況，提高事前防范的安全性，參考企業目前的資金情況，并據此提出相關建議，盡量消除存在于施工企業資金收支體系中的風險因素，這可以起到促進融資效率和質量大幅度提高的作用。
（二）分級展開的會計核算發揮巨大作用
就當前許多施工企業的會計核算工作具體情況來看，分級展開的會計核算發揮著巨大的作用。施工企業選擇分級開展進行會計核算，主要是出于施工流動性比較大，而且所面臨的目標施工項目存在分散狀態的考慮。針對不同的具體實施項目，選擇具有特殊針對性的的會計核算方式，能夠起到精確衡量施工企業的經濟效益的作用。
（三）施工企業生產的單件性
施工企業生產的單件性是關乎施工企業會計核算工作的重要要素，具體的施工項目對應著具有差異性的具體的建筑要點，且其中起決定作用的是工程產品自帶的特殊性質，工程產品生產的出發點是為了滿足具體或者特殊的日常生活及工作需要。所以，水文、地質、氣象等等自然環境存在的差異，都會導致施工條件隨之出現千奇百怪的變化，指導其具體實踐的圖紙的在施工效果和過程上也會表現出明顯的差異。
二、施工企業會計核算的現狀分析
（一）施工企業的會計核算方式落后
為了使工程項目建設的質量和成果能真正為社會發展做貢獻，必須嚴格監控其施工情況。許多施工企業在管理施工方面，確然認識到了增強財務管理工作質量的重要性，并不斷改進其工作的具體方式，然而施工企業中的會計核算卻沒能引起相應的重視，核算方式不夠有效，會計核算結構構建不合理，導致正確的會計核算方式與良好的財務管理方法二者想脫離的情況產生，如此一來，項目建設管理水平如何得到優化呢？施工企業管理人員的決策如何做到萬無一失呢？
（二）數據統計出現失誤情況
施工企業在開展內部的會計核算工作時，往往需要處理大量而復雜的數據資料，然而許多企業在具體的處理過程中，漏洞百出，統計不清晰、記錄不全面、歸納不科學等等。精確真實的數據資料是施工企業完成會計核算和管理工作的基礎條件，唯有全面真實的.數據才能支撐高效而高質量的會計核算管理，使整個施工企業的財務系統處于高效正常運轉的狀態。由此可見，施工企業的財務部門在大力開展會計核算和成本核算工作時，必須以科學有力的數據作為基石。當然，使統計工作得到有效而合理的實施，繁多的經濟支出條目和額度比較高的經濟資金成本是必然的，所以，總體上給施工企業帶來了一定的財政壓力。如果出現會計人員在核算問題時忽略確切數據的重要性，則在很大程度上會導致施工項目的成本費用的核算失誤，進一步使施工項目系統內部所有的金錢成本都無法被清晰準確的統計。
三、施工企業會計核算的優化與改進
（一）建立健全會計核算制度
毋庸置疑，但施工企業內部的所有工作，包括財務管理和會計核算，都必須以科學的體制為指導和監督規范，體制的完善或許并不是困難重重，但是施工企業項目部具有一定的特殊性，企業要想在具體的工作開展中完全依照體制的要求卻非常不易。所以，在構建相對完善的核算體制框架前提下，需要使體制得到有力的踐行和落實，這也是建立體制的出發點和最終落腳點，執行環節是至關重要的。核算工作人員必須嚴格遵從擔任的崗位職能，對項目推進環節中涉及的人員、資料、設備及資金等收支情況加以真實具體的存檔，以此做到精確而科學地。
（二）推行新的《建筑合同》標準
基于我國現行會計準則的全面推廣和應用，再加上施工企業對《建造合同》的利用，企業會計信息的可靠性和相關性得到了一定的提升，會計人員的整體素質以及會計信息的質量也都得到了有效提升。因此，要在現有的經濟形勢下提升企業會計核算的整體質量，施工企業必須嚴格推行《建筑合同》準則，以此為依據對自身會計核算制度以及內部控制制度進行優化與完善，在規范會計處理程序的基礎上，從會計核算、合同收入及費用的確認、會計信息處理、會計報表出具等各個方面進行規范化處理程序的落實，以便于保證會計核算制度的全面執行，提升會計核算的整體質量和水平。
（三）落實承包責任并對權責利問題進行明確
施工企業在進行會計核算工作時，需要對承包責任制和權責利相關概念做出充分的了解和把握，必須主動地倡導施行工程的承包經營體制，不僅需要注意強化體制化經營，而且需要做好對工程的質量檢查和控制，以此為成本核算資料的科學和真實性提供保障，處理好涉及施工企業的成本效益的問題。以此為前提，施工企業還需要推廣目標成本的管理模式，在工程項目施行環節，加強實時控制，把握預算計劃對企業內部各樣成本存在的影響作用，對此加以調整，從而把耗費掌控在計劃要求的領域之內，以權責利兼顧為原則，保證核算人員明確所具有的職責，鼓勵其工作主動性和參與度，促進核算工作完善。
四、結束語
施工企業為了做好成本管理和財務工作，提高內部經濟效益，必須做好會計核算工作，首先，需要明確會計核算工作的特點，即事前核算占據重要位置、分級展開的會計核算發揮巨大作用、施工企業生產的單件性等等。其次，是分析施工企業會計核算的現狀，包括施工企業的會計核算方式落后、數據統計出現失誤情況、會計原始憑證不夠精細等，在此基礎上，探討施工企業會計核算的優化與改進。
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房地產企業會計核算論文6
一、房地產企業成本核算的內容
（一）開發費用這項費用是指在房地產開發的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發沒有直接的關系，但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：
1、管理費用這項費用是指房地產公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發的經營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。
2、銷售費用這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產而支出的費用，比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據實際的情況來進行核算。
3、財務費用在房地產開發中，辦理一些手續所需要一定的手續費，或者是為了開發房地產而籌措資金的一些費用等等。
（二）房地產開發的稅金費用這一項支出也是房地產企業成本的重要組成部分。這是在房地產開發投資過程中，所產生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業營業稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關法律法規來進行的。
二、房地產成本核算中應注意的問題
房地產企業開發成本的會計核算就是指企業在開發房地產的時候，將所用的資金進行核對計算的'一個過程。在這個過程中，企業不僅要根據國家的相關法律法規來進行核算，還應該注意以下幾個問題：
（一）要了解開發成本的設計正確了解這一項，可以正確的反映出產品的成本結構，就方便我們了解如何降低成本。按照現在的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設費用，比如基礎建設費用、各項配套設施的建設費用作為二級核算科目，最后，圍繞一級和二級核算項目展開核算，形成多元化的核算，方便與日后的查詢與統計數據。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。
（二）分清成本對象在了解成本的對象時，應該結合成本的實際特點去了解。對于某些大區域成片開發的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關重要了。“誰得益誰分攤”這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據實際情況，建立新的分攤方法來進行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配，而基礎建設費和小區配套設施的建設費可以按照可出售的面積來進行分配等等。
（三）一些間接費用的核算很多時候，房地產的開發都會產生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業的各項管理費用、財務費用以及銷售費用。按照現階段的房地產開發企業會計制度的說法，這部分費用都是作為房地產企業的間接費用，算入了房地產的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進行核算的話，就會造成財務狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業的實際情況，同時也會損失企業的開發成本。
（四）忽略項目決算的問題房地產商企業成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發的過程中的實際開支，方便日后企業核算實際利潤。可是目前房地產開發企業中普遍存在一個問題，那就是企業過分重視工程結算而忽略了項目結算。因為工程結算往往是在工程結束后就可以馬上進行，時間明確肯定，又因為工程結算關系到工程款的支付，所以工程結算不容易拖拉。
而往往項目結算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預算費用”的概念，就是將還沒有完工的工程預算算進成本里，讓項目結算能夠按時順利進行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結算。又因為這一個部分的工程支出費用，經常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。
但是值得注意的是，根據現在的稅務法律規定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當期稅前列支。所以，作為一名財務工作人員，必須合理的規劃財務稅務，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經發生成本費用的發票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業的各個部門溝通合作，爭取拿到發票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業所得稅匯算進行的順利，公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。
三、結束語
伴隨著我國經濟的不斷發展壯大以及市場經濟逐步推進的體制改革，我國的房地產市場也在不斷發展。在房地產企業的發展過程中，控制成本、降低成本是企業發展追求的目標。這些年來，房地產公司在與其他企業的競爭中某種程度上比的就是誰的成本更低。總的來說，房地產企業要想在激烈的競爭中不被淘汰，就要思考如何降低企業的成本，提高企業的經濟效益，提高企業在市場的地位。而這一切，都與房地產企業成本的會計核算有著密切的關系，我們企業的財務人員一定要制訂符合實際切實的會計核算方法，才能達到提高利潤的終極目標。
房地產企業會計核算論文7
摘要：由于房地產開發企業銷售確認的特殊性，使銷售確認會計核算衡量標準成為了會計核算的重點問題，其主要影響解決銷售確認問題的因素是明確收入和成本之間的配比與否，以及銷售收入的衡量標準。而本文就統一銷售收入的確認衡量標準以及配比收入和成本等方面提出了一些解決其問題的建議。
關鍵詞：房地產;企業;銷售收入確認;衡量標準
一、我國房地產開發企業銷售收入會計核算所存在的問題(一)銷售收入確認的衡量標準存有以下三點情形1.地產企業獲得預售房款，確認為銷售收入此類觀點的持有者認定，商品房或建筑成品的預售階段是地產行業的銷售方式的特殊性時段，企業在獲得了預售許可證件之時，該建筑產品就已開工建設，建筑成品的基本模式結構就不會在發生改變，并且認定建筑成品與用戶之間所簽訂的約束合同，在常規情形下，不可撤銷。但在此形勢下對建筑產品的銷售確認的衡量標準就會以按照工程的完工進度情況收取預售費用。此形勢下，預售確認收入將會存在房款不能有效收入的現象，從而影響企業的經濟效益，致使在企業內部的財務報表分析上不能充分的明確披露，體現不出企業經營的實體業績。
2.地產企業獲得預售房款，不確認為銷售收入此類觀點的持有者認定，預售業務企業所收取獲得的房款就是預收房款，不能對其認為是確認后的房款收入，其觀點不難理解，也就是只有待到工程項目施工完工后建筑成品交付給用戶后，才能對預收賬款轉入到業務核算的范疇之內。由于企業與用戶之間只簽訂了購房約束合同，此形勢下的預收房款相對于對企業來說，就是一種負債。從而一定程度上，其所存在的問題也說明了企業的業績不能有效的表現出來。
3.在開發項目建設期間，確認銷售收入此類觀點的持有者認定，在建筑成品的施工建設階段，就認定實現確認銷售收入。但在認定的確認銷售的房款金額上與上述第一類所持有的觀點不盡相同。其是運用實際施工建設程度的完成量以百分比的形式表現確認開來，并用以計算出階段性應得到的收入與應轉換的階段性成本。但是這種觀點對企業的影響就是，建筑產品在竣工驗收后對銷售確認的衡量標準會造成企業利潤的大幅度波動，從而影響地產企業的經營成果，但是一定程度上，其通過了百分比的配比原則，有利于反映企業的經營業績。
(二)收款進度和完工程度不配比
地產企業的實際運營過程中，常常會收到預收房款，企業雖然已經獲得房款，但是實際項目產品并未交付用戶予以使用。因此，企業并未獲得實際收入，同時與收入相關的實際成本、費用就沒有即時發生，進而致使企業的收款與產品的完工程度以及其過程中的成本、費用無法對其進行有效配比。
(三)單個戶型的收入和成本不配比鑒于房地產企業實際開發的樓盤項目，對其運作的樓盤建筑產品(企業的經營運作對象即產品，地產建筑行業的產品是指建筑商品房)在實際銷售定價時會考慮到商品房的朝陽方向、產品建設地段、樓層等因素做出綜合考慮，企業開發商會對商品房的適用戶型做出不同的價格。而產品本身的成本就是指產品在建筑施工建設中所發生的全部費用，并沒有與施工階段結合到一起去考慮，也就促使此形勢下，產品本身未對樓層、地段等因素加以考慮，從而必然促使單個戶型的收入與成本不成配比。
二、相關建議
(一)改善房地產開發企業銷售收入確定的會計核算建議1.銷售收入確認的衡量標準的依據只有待到地產企業項目開發后的實際產品竣工后，成為建筑商品時，經過竣工檢收后并且辦理轉交手續后，才能確立認定地產銷售確認，從而將預收的'房款轉化為主營業務收入。同時，建筑竣工后的商品應符合其相關地產項目的建設合同要求與在不可撤銷的建設合同下，運用百分比配比法對房地產實際運作業務確立明確的銷售收入。
因此，就需要在工程完工后，相關負責部門對其進行驗收，并且達到檢收合格標準，且建筑成品已與買主的驗收情況并無異議的基礎之上，辦理相關的入住手續以及房屋產權過戶憑證。
2.確立收款進度與完工進度配比標準房地產開發企業采用完工百分比法確認銷售收入。開發商在獲得實際預收房款費用款項時，建筑項目建設工程至少已經完成了40%，應以工程實際完工進度確立銷售確認的衡量標準，剩余的部分應當記作“預收賬目”。在全部施工的建設過程之中，房產開發商應遵循工程的實際進度做衡量標準，逐步把“預收賬目”轉投到“主營業務”實際收入，這樣就能實現了符合企業與未來用戶之間的具體利益，并在一定程度上解決了收款進度和完工程度的絕對配比。同時，對于“預收賬目”不能實現轉投的，應該以“主營業務收入”中納入的獲取的實際收入為前提，對實際以后的實際收款應作以借記，以等到收款時，等到以后收到款項時再沖減應收賬款。另外，企業應該使開發的房屋達到可銷售狀態時，再根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(二)完善房地產開發企業財務報告披露的建議房地產成本的實際運作中，土地成本所占比重巨大。相對于有著合適土地儲備的企業而言，在獲得了有利土地資源之后，其本身就蘊含著豐厚的經濟利潤，使其具備較高層次的投資價值，因此，房地產企業財務會計核算部門應當在財務表中指名其明確性的有利信息并附注在財務報表中，對土地的貯備量所應獲得的成本狀況作出明確披露;另外，在會計核算的財務相關業務的分析報告中，應明確揭示企業所面臨的各種風險信息，而不單單是指限于抵押風險，也就是說，企業應在保證金的基礎之上，對房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，對企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明。
綜上所述，房地產開發企業銷售收入的確認應同時具備以下條件：第一，開發產品已竣工并經有關部門驗收合格，房屋面積已經有關部門測定;第二，已與客戶簽訂正式的房屋銷售合同;第三，標的物房屋已經客戶驗收，對房屋的結構、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續，雙方均已履行了合同規定的義務。
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房地產企業會計核算論文8
一、成本核算的特殊性
（一）成本核算的復雜性
首先要正確區分開發成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷售費用、財務費用，開發成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環境工程、公共配套工程、開發間接費等子項中。若不能正確歸集開發成本及期間費用，會造成成本核算的不正確，產生稅務風險。在實務中，相關工程人員薪酬及日常辦公支出、相關資產折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開發、設計等相關人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設相關資產折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設備）；項目建設期實際用于項目建設的借款利息支出，納入開發成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結轉條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務指標的穩定性，往往要對尚未入賬成本，在依據充分情況下進行合理預計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進行實時的調整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進行計提，和稅法的規定存在差異，會造成會計核算和稅法的.差異，在納稅申報時，要注意進行調整。最后，項目分期核算有講究。對于建設規模較大，產品業態較多的項目，往往會進行分期核算。但是如何分期，往往要結合項目證照、項目建設目的、相關政策等因素反復測算，考慮法律因素、管理因素、稅務因素后確定。
（二）成本控制難度大
由于房地產項目建設周期長，成本控制難度大，具體來說就是在投資決策階段、設計階段、開發階段、項目實施階段，把項目成本控制住批準的限額以內，控制目標隨著項目建設實踐的不斷深入而分階段設置，隨時糾正偏差，動態管理，保證項目成本控制目標的實現。
二、收入核算的特殊性
房產銷售是房地產開發企業的主要收入來源，但是，房地產產品的開發周期較長，房地產企業一般會選擇預售的方式，銷售收入納入預收賬款核算。在實際操作中，預收賬款結轉入主營業務收入，需參考以下三個條件：一是開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；第二，房地產產品已經投入使用；第三，產品已經取得了初始產權證明。在實務中要從以下幾個方面予以注意。（1）對于預售合同中應收未收的款項，要及時確認應收賬款，并進行相關稅金的納稅申報，避免產生稅務風險。（2）繳納的相關稅金也要與收入結轉對應，由于納稅義務是從房屋預售開始，因此預售階段交納的相關稅金不能反映在主營業務稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項，要注意相關資料及會計核算的規范性，避免產生稅務風險。
三、稅務處理的特殊性
房地產開發企業稅務一般是在預收房款轉為銷售收入之后進行的，在按照配比原則進行稅金計提，預繳稅金，在資產負債表中，一般在“其他流程資產”、“應交稅金負數”反映。待滿足收入結轉條件后，才同比例轉入“主營業務稅金及附加”。這樣就造成了企業當年稅金常常與利潤表中計提之后的稅金不相等。按合同確認收入，預計毛利率。房地產開發企業在計稅收入及計稅成本方面與其他企業也存在著一些不同。在房地產開發企業產品的銷售中，如果房地產開發企業在預售階段取得收入，首先要確認預計毛利率，根據預售收入及毛利率，確定計入當期應納稅所得額。在完工之后，應及時將企業實際毛利額與預計毛利額之間的差額計算出來，計入合并的應納稅所得額之中。會計核算與稅務的差異。房地產開發企業可以預提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結算，卻沒有取得全額發票的情況之下，未取得的金額可以預提，但是預提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設施還未完工的，可以按照工程造價實現建造費用的預提；三是報建費用、物業完善費用可以在未上交的情況下按照規定進行預提。結合我國稅制，企業所得稅只能向后彌補五年，考慮土增稅清算一般都需補繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業所得稅前不能抵扣，形成損失。
四、報表信息解讀的幾點建議
由于房地產核算業務的特殊性，在解讀財務報表時，也與其他類型企業存在差異。例如，利潤表并不能反映當期經營情況，當期交納稅金也和利潤表中主營業務稅金及附加不等，要結合現金流量表等資料綜合分析。這也對房地產企業會計報表的設置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關報表，按項目建設分類的成本收入類明細表等，以便于會計信息的使用者能更準確的了解房地產企業的經營狀況及業務特點。
五、結束語
隨著市場經濟體制的逐漸成熟，房地產開發企業的市場競爭正在加大，因此，房地產開發企業必須不斷加強自身的會計核算能力。在進行會計核算時，必須以實際為依據，依據法律以相關政策規定，提高企業對自身會計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應的會計核算流程，從而提高會計信息的真實性，使企業實現長遠發展。
房地產企業會計核算論文9
摘要：隨著我國經濟快速發展，企業越來越成為社會經濟發展的重要載體，企業發展過程中財務方面的管理成為企業發展的關鍵性因素，因此，必須給予重視。企業會計核算不僅關系著企業內部的建設，更關系著企業的外部發展，這其中財務方面的信息是提高會計核算的重要因素，所以，不僅要規范企業會計核算，更要提高信息質量，促進企業健康發展。該文就企業會計核算的簡述、存在的問題、處理措施三個方面加以簡要分析。
關鍵詞：企業；會計核算；信息；質量
企業會計核算關系著企業的內部建設，關系著企業的發展，尤其是信息質量，新中國成立以來，我國引進了企業核算制度，如何建立系統、完善的企業核算制度，促進企業可持續發展，成為各行各業關注的焦點。企業宏觀核算以及微觀核算一度成為人們討論的重點話題，隨著我國逐漸從計劃經濟過渡到社會主義市場經濟體制，企業會計核算與信息質量成為研究重點內容，規范企業會計核算勢在必行。
1、企業會計核算的簡述
20世紀50年代上半葉，核算部門以及財務學校聚集著很多前蘇聯學者，他們翻譯出很多關于財務、會計方面的著作、文章、記錄等，不僅包括生產方面的會計核算，還包含經濟活動方面的核算，既包括企業資金方面的核算，又包括企業發展成果方面的核算。企業會計核算的任務逐漸聚焦于企業物資核算，而且還要準確預見企業經濟業務以及企業活動所產生的財務成果。企業會計核算表現出的方法特點為：第一，通過貨幣單位計算出企業流動或者固定資產以及全部的經濟活動。第二，通過系統的管理體系，記錄企業在日常生活中所有的經濟業務。第三，使用實際發生價格。企業會計核算在企業發展過程中所承擔的任務為：確保企業的各級領導能夠定期獲得企業工段、工作間、場地的發展進程以及各個方面的工作資料。在核算方法上表現出針對性，能夠將企業的精力集中在某個事件上，根據實際情況直接或者間接的使用度量單位計算。
2、企業會計核算存在的問題
2.1理論探索有待發展
隨著我國經濟的快速發展，國民經濟核算體系得到開發、應用，并在各個企業得到迅速推廣，例如，企業的資產負債計算，成本、資金計算，企業流量計算，賬戶核算等。但是理論研究卻相對滯后，沒能在新的工作領域、工作方法上有所突破，統計方式、核算制度方面的理論研究還有待提高、有待完善。另外，正是由于市場經濟體制的建立以及企業核算方法的優化，企業對于市場上的信息變更不敏感，不能及時做出回應，收集以及披露信息的速度滯后。例如，已經上市的股份有限公司在披露信息的過程中，一方面要出示資產負債表的計算指標，還要披露大量的財務預算以及決斷報告，但是披露的方法還不夠規范，沒有使用統計方法、手段。
2.2會計核算與統計核算交流過少
統計活動的主要內容包括兩方面：一方面為獲得統計指標，也就是對信息進行計算，例如，核算統計指標、分析統計指標。一方面為統計信息，對信息進行核算。會計活動的主要任務是獲取財務指標，也就是獲取財務的全部信息，例如，會計賬戶的計算或者分析財務報表。由此可以看出，統計以及會計活動都含有信息核算以及信息分析，二者在這兩個方面必須實現零距離交流，也就是統計活動在計算方面要借助于會計核算數據提高統計核算信息質量，會計活動在財務分析方面借助于統計分析數據提高財務核算信息質量，但是在實際工作中二者的交流過少，導致信息流通過緩，影響了會計財務發展。
2.3會計與統計工作人員分工不明確
會計部門在財務分析上缺少精確的財務核算分析，統計部門的核算數據缺少真實性以及準確性，針對這樣的問題，一方面要增加二者的交流，最重要的還是要明確會計、統計工作人員的分工，保證二者能夠相互借鑒，增加交流。在實際工作中，會計部門與統計部門工作人員分工不明確很容易造成責任推諉，出現扯皮現象，致使工作效率低下，給企業造成損失。如果二者不能實現明確分工很可能使工作中出現的問題集聚，長時間處于這樣的環境下，企業很有可能面臨財務危機，威脅企業發展。
3、規范企業會計核算，提高信息質量的處理措施
3.1優化會計核算機構
首先，正確劃分宏觀會計核算與微觀會計核算，并明確處理二者之間的關系，根據我國法律規定，會計核算可分為三個系統，兩個核算機構，但是人們誤將企業所成立的核算機構當成政府以及部門的核算機構延伸，并認為企業核算機構是政府以及部門的核算機構的基礎。面對這樣的情況，企業必須優化會計核算機構，建立、配置與自己工作任務相符合的核算機構、工作人員、管理人員。企業還應該將核算機構劃分為微觀統計核算機構，作為宏觀核算機構的一部分而存在，同時保持自己的獨立性，正確劃分二者的.職能與界限，促進二者健康發展。
3.2企業會計核算的管理思想應改變
長期以來，企業的會計核算模式都是按照國家統計以及核算模式來組織的，隨著政府核算以及統計要求的變化而變化，企業會計核算不能根據實際情況滿足企業發展需要。這就要求改變企業會計核算的管理思想，踐行新的國民經濟核算體制，避免按照就有的建設方式建立企業的會計核算賬戶體系，而是基于實際調查，形成調查表，在企業形成一套國民經濟及核算體系基礎數據系統，按照企業的發展模式，建設符合企業發展的會計核算思想與體系。
3.3明確產值指標在企業發展中的作用
產值指標是指國民經濟中國內總產出、生產總值的指標。計算產值指標的目的在于掌握生產成果的總體建模，并反映生產成果所產生的價值量。例如，產值的價格與產品的價格沒有相悖，在這樣的情況下，產值就會顯示產品成果的價值量，因此，國民經濟核算的核算內容是以產品總價值量為起點，既報告一段時期的國民產品總量，又報告一段時間的國民收入。所以，產值指標對于企業發展具有重要的導向作用，對于企業發展具有重要的指示作用。
3.4應用現代核算設備
隨著科技的發展，計算機技術被大量應用于各行各業，企業會計核算業務也應該與時俱進，應用計算機與網絡技術。正是因為會計核算需要處理大量的數據、信息，必須保證核算資料的正確性，實現核算接軌，所以，通過計算機核算代替傳統的手工操作是提高核算質量的重要途徑。這些會計軟件具有強大的功能，可以提高企業會計核算的操作管理水平，這里需要注意的是，應用計算機與網絡的同時，要注意提高計算機管理人員的專業素質，也可以使用數據管理，能夠被廣大基層工作人員使用的計算機軟件。當企業在會計核算方面使用的計算機軟件達到一定水平后，可以適當在企業內、外部建立系統信息網絡，促進信息質量提高，將原來手工操作的核算內容轉化為完全由計算機完成的核算體系，實現企業會計資料的共享。
4、結語
綜上所述，改革開放以來，我國市場經濟體制得到建立與發展，企業會計核算逐漸發展、完善，需要面向國際、面向現代化，需要被社會所承認。因此，必須規范企業會計核算，提高信息質量，正確處理會計與統計的關系，使二者在職能上相互借鑒，避免資源浪費以及勞動重復，減少企業的成本付出，通過各種手段促進企業數據資源的共享性。企業要加大會計核算的管理力度，使核算與統計相互促進，在工作中相互補充，為企業提供準確的市場信息資料，實現企業可持續發展。
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房地產企業會計核算論文10
摘要：在出租業務會計核算的程序和方法方面，房地產開發企業與其他企業相比，在諸多方面都存在差異。目前我國已經出臺了一些法律規定，但是從實施的效果以及業界的反應來看，并沒有達到一種非常理想的效果。初步來看，是由于法律條文的普適性對于房地產開發企業并沒有很強的針對性。正如我們所看到的，房地產開發公司開展出租業務需要有一個較長的周期，在這個周期的前期，主要是以投入為主，在會計報表上體現出來的利潤往往是負數。但是還會出現另一種情況，在出租業務開發后期，隨著業務鏈的穩定以及投入金額比例的降低，利潤往往出現大幅增長。本文針對在房地產開發企業開展出租業務會計核算時所遇見的問題進行研究，并且確定了研究目標、范圍以及研究方法，并提出了可行性較高的建議。
關鍵詞：房地產；出租業務；會計核算
一、出租業務會計核算的現狀
（一）房地產開發公司實際狀況房地產開發企業出租業務主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業所出租。按照5%的比例來征收房租費和車位費，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業費。房地產開發公司將整棟大廈的物業管理交由第三方來承包；第三方物業公司會在每個月向房地產開發公司開具物業管理費發票。此外，諸如大廈的日常維修、維護工作也不能抵扣。
（二）出租業務收入金額及時間點會計核算當今世界是一個多元化的世界，充滿著機遇和挑戰，房地產開發企業也是看準了商機。
1、企業開發的房屋和土地不僅有對外出售或者轉讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說的出租業務。房屋和土地出租經營業務收入，它的具體表現是將房屋和土地的使用權暫時轉讓，從而獲得應有的租金收益。租金收入應按照出租合同、協議規定日期收取租金后作為當期經營收入的實現。一般來說，房地產開發企業按照規定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時間，作為出租產品收入的實現時間和經營收入的確認。
2、有一些房地產開發公司不以簽訂合同的時間作為收入的確認點，而是以收到租金的時間作為收入的確認點。收到資金時，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方沒有按照規定的期限繳納租金，企業就有權按照合同規定收入確定的條件，符合全部條件的，就應該按照相應程序即按照拖欠租金處理，借記“應收賬款”科目，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”科目，當收到拖欠的租金時，沖減“應收賬款”科目。不符合收入確認的規定條件，不核算出租產品租金收入。房地產開發公司在新建房屋交付使用之前，應該和承租方簽訂相關協議，此時獲得的預租資金按照“預收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設工作，再辦理正式租約手續。
二、房地產開發公司出租房屋的計稅方法
根據《財務部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的明確規定，假設房地產開發公司是小規模納稅人，應當對其使用簡易計稅的方法；假設房地產開發公司是一般納稅人，那么，對其使用的計稅方法，要根據取得不動產的時間來決定，具體來說要按照以下方法：在20xx年4月30日之前取得的不動產，屬于“老不動產”，可以選擇使用與小規模納稅人相同的簡易計稅的方法，而在20xx年5月1日及以后取得的不動產屬于“新不動產”，應該在出租的時候采用一般計稅的方法。當通過不同的計稅方法進行會計核算時，應該按照不同的標準確認收入實現，如果某項房屋建筑物需要預售，應該按照不低于預售15%的利率來計算將要獲得的利潤。按照這種方法，會出現下列情況：會計沒有將收益進行確認，但企業需要繳納所得稅；會計已經將收益進行確認，但是企業還沒有繳納所得稅，諸如此類的時間、操作不能統一的現象。房地產老項目，也就是所說的“老不動產”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在20xx年4月30日之前開工的房地產工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產”與“舊不動產”，在房地產開發企業的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的.問題
與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業增加的利潤并不占多數，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數額以及租金的入賬時點，通常是由開發商來操縱，而使得房地產開發企業陷入了一種被動的境地，為租金的監管帶來了很大的困難。
四、辦公樓出租業務與新會計準則中的投資性房地產業務
（一）新會計準則中的增設科目
將“投資性房地產”科目設為新會計準則中的增加科目，何為“投資性房地產”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物、
（二）投資性房地產的范圍
已經通過租賃的方式轉讓了的土地使用權，以及已經出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉讓了的土地使用權指的是企業以轉讓的方式取得的土地使用權；已經出租了的建筑物是指該建筑物的產權歸企業所有。
（三）企業會計中的融資租賃
根據《企業會計制度》的相關規定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認定是融資租賃。第一，當租賃合同期滿之后，承租人變為房屋建筑物的主人，擁有所有權。第二，承租人有權利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價預計遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值。第三，在很大一部分上，租賃資產的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現值幾乎相當于租賃開始日租賃資產原賬面價值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據稅法條文可以看出，房地產開發企業出租業務分成三種不同的形式，即臨時租賃、經營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。
五、收取辦公樓租金的會計處理及預收租金的會計處理
（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉出借：投資性房地產（原值）貸：固定資產（原值）借：累計折舊（辦公樓累計折舊）貸：投資性房地產累計折舊（辦公樓累計折舊）
（二）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷借：管理費用（折舊）貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預收賬款
（四）提取稅金借：營業稅金及附加貸：應交稅金—城建稅應交稅金—教育費附加
（五）結轉租金收入、成本、稅金借：預收賬款貸：主營業務收入借：主營業務收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業務支出
（六）上繳稅金借：應交稅金—城建稅應交稅金—教育費附加貸：銀行存款（或現金）
參考文獻：
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房地產企業會計核算論文11
引言
近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產行業得到了迅速的發展，已經成為我國國民經濟的主要來源之一，但是在面臨發展的巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。與其他行業相比，房地產業具有投資大、建設周期長、安全系數風險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業會計核算的任務和難度，一旦會計核算中出現一些人為或是技術上的差錯，將會直接影響到企業的生存和發展。因此，針對房地產行業自身發展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業相關決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質上真正提高企業的會計核算質量，進一步提高房地產經營管理工作的水平和質量。
1、房地產企業加強會計核算的現實性意義
1.1會計核算是企業預測及經營決策的基礎
財務管理是房地產企業內部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業的生存和發展，會計核算又是構成財務管理的核心環節，為企業的經營和發展提供必要可靠的基礎財務數據，能夠準確地反映出企業經營活動的運行狀況和企業的經營成果。企業的會計核算主要是包括對企業相關資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業進行市場預測和制定相關經營決策的前提條件和基礎，及時準確的會計核算能夠為企業決策者做出正確的決策提供可靠的數據分析，為企業科學管理提供必要的參考依據。因此，房地產企業一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業的長遠發展提供真實、有效的會計信息。
1.2會計核算能夠真實反映企業的資金運動情況
房地產行業自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉情況直接關系著企業能否持續發展。企業的會計核算能夠如實地記錄企業消耗的各項資金并及時進行跟蹤監督，將企業資金運轉的真實情況通過會計數據加以呈現。企業管理者通過分析和研究相關的會計信息和數據資料，能夠在第一時間獲取企業資金運轉的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業整體運行進行監督，防止員工舞弊。房地產企業在開發運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業的會計核算人員秉公執法、科學嚴謹的進行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進一步提高管理層管理和監督企業各項經營活動的能力。
1.3會計核算有利于提高企業的經營效益
房地產行業與其他行業一樣，為了提高自身的'市場競爭力和經營效益，就必須采取措施控制降低房地產開發成本。企業的會計核算可以明確反映出企業的成本和成本來源，通過進行科學有效的會計核算，可以讓企業管理者和經營者了解到房地產開發項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業用最少的成本投入獲得最大的經營效益。
2、房地產企業會計核算的現狀
2.1房地產企業對借款費用的資本化不夠規范
房地產企業由于其開發項目的特殊性，資金的投入巨大，企業一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發所需要的資金，房地產企業的債務資本的回收期一般較長。新會計準則中對借款費用資本化范圍的規定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規定十分嚴格，借款費用必須同時滿足資產支出已經開始、借款費用已經發生并且相關的生產活動已經開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規定使得房地產企業很難對其進行確定，而且對長期沒有開發的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化，將其計入財務費用的話，也會在很大程度上影響企業的當期利潤。
2.2房地產企業的凈利潤指標不能真實反映企業的實際經營狀況
房地產企業的會計年度報表與其他企業相比，往往會出現業績大幅度波動的情況。房地產企業屬于生產投入產出周期較長的行業，因此在企業進行商品房建設過程中會出現業績差的冰點時期，當工程竣工進行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的，或是要經過相當長時間才能收回的款項，最終導致了企業的凈利潤指標不能真實有效的反映出企業的實際經營情況。
3、房地產企業會計核算問題的解決對策
3.1完善對房地產企業收入的核算
第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產企業的開發商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產的銷售收入，包括轉讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設施取得的收入等。其中，房地產企業的開發商品既包括企業在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發商品，也包括在銷售之前就已經簽訂銷售合同的房地產。周轉房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產權款以及增加住房面積的房款等都應該通過銷售收入進行核算。第二，確定合理的銷售標準。房地產企業銷售收入的確定要同時符合兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業標準。法律標準是指房地產企業的商品銷售應該符合我國相關法律法規的標準，例如:如果土地使用權是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規定進行開發的，或者是所有權有爭議沒有依法登記的房地產都不能進行買賣。即凡是沒有符合法律標準的，即使開發項目已經完成，企業取得了相關的報酬，轉移了相關的風險，也不能確認收入。專業標準是指在會計準則和會計制度中規定的確認收入的標準，即會計準則中對收入確認規定的四個條件:商品的主要風險和報酬已經轉移、無法對出售的商品進行控制、相關利益很可能流入企業、相關收入以及成本能夠可靠的計量。
3.2提高企業應對風險的能力，提高風險的透明度房地產企業的商品具有長期性和高價值性，在具體建設銷售中都要預先進行相關準備金和質量保證金提取和核算。一方面在房地產項目開發中，應該將產品的質量保證金作為一個單獨的會計科目進行明細核算，保證房地產企業具有數額更大、保證期限更長的質量保證金。企業的會計核算人員應該根據企業所開發項目的具體情況計提一定量的質量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業應對各種外來風險的能力。另一方面，企業的會計核算人員應將企業在開發、建設過程中所面臨的各種風險通過財務會計報告進行揭示和呈現，不僅僅局限于抵押風險，而應在房地產開發企業報表的附注部分增加對企業正在開發的土地、工程項目等面臨的各種開發風險、籌資風險等各種風險的強調和說明，以提高企業風險的透明度，為企業的發展提供可靠的會計信息和數據分析。
3.3進一步完善成本核算
首先，明確開發項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結構類型相似、同一開發地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規模較大的開發項目可以按照分期開發的開發區域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產商品收益與成本不配比的問題，可以根據可靠經驗對各個樓層和戶型確定權重標準，計算總成本和總面積的加權平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開發的商品房達到可以銷售的狀態時，應該根據房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產企業實現收入與成本之間的配比。
4、結論
綜上所述，當前我國房地產企業會計核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國家、企業及內部會計人員的共同努力，真正讓房地產企業的經營管理者切實認識到會計核算工作的重要性與緊迫性，企業的會計人員努力來提高自身的會計核算水平，才能從根本上提高房地產企業會計核算的效率，實現企業經濟利益的最大化，推動房地產企業的可持續發展。
房地產企業會計核算論文12
所謂房地產企業，就是對房地產的相關項目進行開發以及經營，房地產的特點就是開發的周期比較長并且投資較多，目前的房地產企業會計核算不能滿足市場的需求，限制了企業的經濟效益，下面那我們就從房地產企業會計核算問題入手來分析如何更好地解決這些問題。
一、簡述房地產企業會計核算的特殊性
眾所周知，對于房地產項目來說，其開發的周期比較漫長并且開發以及營銷移交和售后服務中的內容都十分廣泛，并且對于每一個生產的步驟來說都沒有統一的時間或者空間的規定來進行區別，導致在對每一個開發環節進行會計核算的時候就顯得不那么重要并且可操作性不強，當前，在房地產的會計核算當中，通常的成本結算期就是項目的開發周期。房地產項目的投資資金通常都是上百萬的，所以在對房地產進行開發的過程中就存在這樣那樣的風險，比如因為施政計劃或者地價的調整從而產生的土地風險，產業的策略或者銀行信貸策略的改變也可能發生籌資風險，對于成本風險的影響原因就是規劃不科學或者作業質量不合格等。如果某些房地產公司的開發項目價值比較高的話，他們對于商品通常的營銷模式就是進行預售和分期付款，跟一般的企業相比，房地產企業會計核算的收入明確方法是不一樣的，對于房地產企業的投資以及獲益的比例來說，各個時期都不能進行預測，而且每一年的業績也不太穩定，同時有些信息是無效的，各種各樣的問題都具有行業的特性。
二、簡述當前房地產企業會計核算的缺陷
對于現代企業來說，會計核算不僅僅只是針對以前的經濟活動進行資金的記賬以及結算和報賬，還包括會計核算之前和之中的經濟內容，但是對我國房地產企業的發展而言，房地產企業在會計核算方面還存在著很多的不足，下面我們就簡要分析一下其相關的問題：
（一）會計科目設置不合理
對于房地產企業會計核算來說，其中一個比較嚴重的問題就是沒有科學合理地設置會計科目，各個企業之間沒有相關的標準進行參考。土地征用和拆遷補償費、前期和建筑安裝工程費、基礎設施費、公建配套費以及開發間接費用等組成了房地產企業的會計成本。對于房地產企業來說，比如針對開發間接費用，就有工程部門的管理費以及資本化借款利息、物業管理完善費等。雖然開發間接費用和工程項目掛鉤，但是對于其中的費用，在進行會計核算的時候很難將其準確劃分在哪一個開發階段。另外，由于房地產項目有其特殊性周期都比較漫長，所以會將整個過程分成幾個時期，這就造成工程在通過驗收到竣工結算之間相距的時間比較久，大大增加了對賬目進行梳理和核算的時間。
（二）沒有規范借款費用的資本化
房地產項目的開發周期通常都比較長，所以對于資金的回收也會比較漫長，由于資金的集中投入，并且大多數籌來的資金都是債務資本，就目前來說，借款費用資本化的范圍在新會計準則中被擴大了，借款費用要想資本化就要達到一定的要求，但是房地產企業要想使借款費用資本化不是那么簡單，就算能夠資本化，也沒有辦法將長時間沒有進行開發的土地儲備的借款費用進行資本化。
（三）沒有有效披露房地產企業的會計信息風險
在進行房地產項目開發的時候，各種各樣的風險是必不可少的，比如政策和土地以及開發的風險，所以房地產企業在進行信息披露的時候要比其他行業的企業披露的風險更多，根據證監會最新發布的關于從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定我們。可知，對于房地產企業披露的風險中，僅強制規定將擔保抵押貸款的風險進行披露，但是對于房地產企業的質量保證金的提取卻沒有科學專屬的規定。
（四）收益評價的指標不能有效反映企業的業績
房地產行業的特殊性導致業績的起伏比較大，經營的狀況不能通過凈利潤指標有效的反映出來，同時會計對于不同價位銷售出去的房產沒有進行詳細記載分析，從目前我國會計制度的發展狀況來看，針對房地產行業的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產企業的會計報表不能真實、準確地反映企業的財務狀況，房地產企業財務報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。對于房地產企業來說，即使在建工程特別多并且各方面情況良好，也有可能出現倒閉的情況。
三、簡述如何更好地進行房地產企業會計核算
（一）建立完善針對房地產企業的會計制度或準則
現行的《企業會計制度》和《企業會計準則》主要以會計常規實務的操作來統一制定的，針對房地產行業的一些特殊經濟業務還沒有專門的會計準則和制度加以規范，這必然影響到房地產企業真實的反映其財務狀況情況，因此現階段完善房地產行業的會計規章制度是非常必要的.，可以參照國外一些發達國家的會計科目設置情況，結合自身的國情來設置我國的會計科目。同時，建議出臺一種較為通用的成本歸集對象，對開發項目的成本進行歸集，按比例來分攤成本。
（二）完善房地產企業借款費用的核算
我們通過歷史成本以及費用配比的原則可知，工程項目的總成本和房地產開發中的借款費用都有直接的聯系，所以要將借款費用歸類到房地產項目開發的間接費用中，構成房地產項目的部分花費，在對借款費用進行核算的時候要利用費用配比的原則，使借款費用達到分攤的效果，也就是除掉臨時的投資和存款利息之后的收益，并且將實際花費的資金計入房地產建設項目的成本當中，房地產中每一個開發項目分攤借款的花費就等于借款費用的總額減去臨時投資帶來的收益再減去存款的利息再乘以賬面的累計余額和預收款之差，借款再除以賬面的累計余額和預收款之差，最終房地產項目的成本對象就是沒有完工的并且累計的成本發生額大于該項目的預收款。
（三）擴大房地產企業披露信息的程度
第一，對于房地產企業披露的信息來說，一定要有土地的成本和儲備量，因為這直接決定了房地產企業的發展前途以及競爭力，同時土地的使用者沒有辦法利用土地使用權總額來分析房地產企業儲備的土地狀況，因此要加強房地產企業的土地儲備以及成本的披露程度。第二，房地產企業還要加強現金的披露程度，企業的現金信息中必須有生產經營活動中總共的現金流量，才能提高資金流量信息的有效性。第三，加強房地產企業的風險披露程度，在財務報告上必須明確指出可能遭遇的風險，其中就必須有土地以及籌資等的風險，使得房地產企業的信息更加透明，能夠有效應付開發過程中可能遇到的風險。
（四）實現現金收付實現制
通過實行現金收付實現制可以避免由于人為調節利潤，導致會計信息失真的情況出現。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則還能夠準確地反映房地產開發企業的資金情況實現在以直接法編制現金流量表的過程中不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整，可見現金收付實現制有利于現金流量表的編制。鑒于此對于房地產公司而言在經營業務及收入的會計核算中應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存并根據國際通行的慣例在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況而對一般賒銷收入和貸款利息收入等采取權責發生制進行確認的在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。綜上所述我們可知，對于房地產企業會計核算來說，是保障我國房地產企業得到健康發展的前提條件，要想最大程度上避免房地產行業的不同風險，就要科學的分析房地產會計核算中的不足并且共同探討如何完善當前的房地產企業會計核算的體系，只有做好國家頒發的新會計準則，并且通過相關的方法來使會計核算和新會計準則有機地結合起來，才能保障房地產行業的健康發展。
房地產企業會計核算論文13
一、房地產開發企業會計核算的現狀
（一）會計科目不完善，會計核算準確性有待提高
現如今我國有關房地產行業的會計處理的制度準則很多，如：《小企業會計制度》《企業會計制度》《房地產開發企業會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產開發企業會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產會計制度并沒有明確規定統一的執行標準。另外，房地產開發企業包括房地產開發和房地產經營兩項業務，與其他行業的產品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產企業在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的準確性不高。房地產開發企業會計核算方法的多樣性，也影響了房地產企業之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。
（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績
對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的`現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。
二、規范房地產開發企業會計核算的建議
（一）合理選用準則，完善會計科目
合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。
（二）建立信息化會計核算體系
隨著社會經濟的快速發展和科學技術的進步，信息化、電算化逐漸運用到了會計核算領域中。由于其項目活動的復雜性、多樣性，導致了房地產開發企業的會計處理工作相較于其他產業具有一定的難度，存在工作任務量大、復雜性高、容易發生差錯出現問題。會計信息化體系不僅將會計人員從繁瑣的財務工作中解脫出來，提高會計工作人員的工作效率，還能夠加快會計信息在各部門之間的傳遞，實現會計信息資源的共享，落實全方面、全過程的監督，提高會計信息質量的準確性。房地產開發企業可以結合行業和企業的特點，引入信息化的會計核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會計核算制度，需要加大對會計人員的培訓和教育，提高業務人員專業技能、會計處理能力的，加強其網絡知識、信息處理的能力的培養，從而促進房地產會計核算的規范化。
房地產企業會計核算論文14
一、房地產開發企業會計核算存在的問題
（一）商品房銷售收入的確認不夠規范
房地產開發企業由于商品房開發周期長，所耗資金量大，其商品具有較高的價值，這就決定了房地產開發企業對開發的商品房采取預收定金或預收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認時，有的單位收到預收定金或預收賬款時確認收入，有的辦理按揭貸款手續時確認收入。從而造成稅收計算和財務成果核算不準確等混亂現象。
（二）房地產開發成本、費用與售價缺乏配比性
房地產開發企業在房地產開發時，一是由于房地產開發周期較長，前期開發要投入大量的資金，發生大量的開發成本和期間費用，期間費用當年必須確認為營業利潤，開發成本又不能結轉產成品成本，當年內發生的預收賬款也不能確認為收入。形成開發成本、費用與主營業務收入不能配比。二是企業所開發的商品房的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價與其成本不夠配比。三是企業的成本結轉沒有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經營成果也不具有真實性。
（三）收益評價體系不夠完善
房地產開發企業在開發前期，資金投入量較大，在開發產品未完工前總成本和單位成本也無法確定，只有在項目完工后才能確認項目的總成本和單位成本，從而確認為收入，這時企業利潤才能實現。因此，僅以會計報表的凈利潤和費用比率等傳統的經濟指標來考核企業發展狀況，不利于監督管理部門和社會對企業的評價和考核。
（四）信息披露不夠全面、及時
按照新《會計準則》和信息披露規范，存在如下問題：一是會計信息披露內容格式過于“僵化”，導致一些應該披露的重要信息無法顯示出來。二是會計信息披露內容具有一定的滯后性。三是披露的會計信息大多是按照歷史成本計量，與其現時的時間價值相脫節。
二、房地產開發企業會計核算存在問題形成的原因
房地產開發企業在會計核算中存在上述四方面問題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問題的客觀原因。針對房地產開發企業的具體業務流程和會計工作的具體特點，現行的《企業會計準則》和《房地產開發企業會計制度》不能準確做出具體的規范，不利于企業操作，從而產生如此亂象。另一方面企業經營者盲目追求利益最大化是問題形成的主觀原因。對不應計入收入的預收賬款計入收入，開發成本后移，影響企業的經營業績。
三、完善房地產開發企業會計核算的對策
（一）進一步完善房地產開發企業會計制度，規范核算行為
目前執行的《房地產開發企業會計制度》是財政部1993年1月制定的，部分內容已不適應形勢的發展，需進一步規范和完善。一是與目前執行的新《會計準則（具體準則）》不相適應。二是與目前日趨發展經濟形勢不相適應。三是按現行的《房地產開發企業會計制度》核算內容已無法準確地反映稅收征管所需數據。
（二）正確使用新《會計準則》，準確確認主營業務收入
根據房地產開發企業經營特點，建設部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產開發企業在確認主營業務收入時必須符合兩個標準，一個是按《商品房銷售管理辦法》規定的商品房預銷售和現房銷售確認標準，另一個是按新的《企業會計準則》中規定的主營業務收入確認條件，前者是主營業務收入實現的前提。根據規定，以預售方式出售商品房，應當在該預售項目取得“三書一證一表”（即住宅質量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質量認定書、房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證和建筑工程竣工驗收備案表）時，并與買受方簽訂買賣合同，結清購房款或取得索取憑證，確認為主營業務收入。對具備現房銷售條件，應當在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書一證一表”后，確認為主營業務收入。對尚未辦理土地分割手續的，已具備上述現房交付條件也可確認為主營業務收入。對以按揭方式銷售的商品房，對已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認為主營業務收入。
（三）使用合理的方法，進行開發成本和期間費用的核算
房地產開發企業應按現行《房地產開發企業會計制度》規定的成本核算項目，歸集開發成本。對已竣工房屋應按“約當量比例法”在各樓層間分配開發成本。即按照當期已竣工房屋的區位系數和每棟樓樓層系數折合成一個綜合系數乘以該樓層的建筑面積作為樓層當量，即約當量，然后按照該期某項目開發成本總額除以該期約當量總和得出該項成本的分配率，以此按照各樓層的約當量分別計算各樓層開發成本。對每一樓層的開發成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開發成本，據此作為銷售成本的結轉依據。跨期期間費用（如樓盤展示費用和樣板房裝修費等），通過“遞延資產”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財務報告的準確性。
（四）建立完善的收益評價體系
房地產開發企業在生產經營中存在其自身特點，因此在收益評價體系的.建立時應有其特殊性，既要反映房地產開發企業的盈利能力、資金結構狀況，同時，還要反映房地產開發企業的負債能力和企業的抗風險能力。盈利能力指標主要包括銷售凈利率、凈資產收益率（ROE）和總資產收益率（ROA）。資產結構指標主要包括流動資產占總資產的比率、長期股權投資占總資產的比率、其他長期資產占總資產的比率等構成。償債能力指標體系包括流動比率、速動比率和資產負債率等構成。企業抗風險能力指標主要包括應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資金周轉率、現金流量比率等構成。在評價企業的各項指標時，應以房地產開發企業的某一開發周期的指標作為基礎數據進行評價，否則，不利于真實地反映房地產開發企業的經營實績。
（五）擴大信息披露的內容，提高信息披露的質量
主要披露企業擁有的土地儲備數量和成本、分項目現金流量信息、抗風險（開發風險、籌資風險、土地風險）的能力。增加季度和年度快報指標體系建設，克服信息披
房地產企業會計核算論文15
摘要：隨著我國經濟的快速增長，城市化進程逐步加快，這也對房地產業的開發提供了廣闊的應用前景，房地產已經成為一個地區發展的標志。房地產開發企業開發產品建設周期長、投資金額大、經營風險高，由于房地產企業的會計核算存在其特殊性，其會計核算中存在一系列問題，房地產公司作為一個企業，就必須要受到當代企業制度的規范。我國的現代企業制度和會計管理制度仍然處于一個快速發展的機遇期，在這其中還有一些企業制度需要不斷地完善和規范。該文就是重點討論房地產開發企業在會計核算方面中存在的問題以及應對的措施。
關鍵詞：房地產開發企業會計核算問題對策
中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（20xx）02（a）-0132-02
房地產開發單位和多數的企業一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產的經營活動，同時也開展房地產的開發行為。房地產開發企業的主要特點就是工期較長、資金的使用量比較大，同時應對的市場風險也更大，很容易導致企業的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產企業應該在財務方面擁有更多的管理經驗，加強相關制度的規范力度。當前我國的會計制度已經使用了很長一段時間，實際運營的效果還需要繼續加強。從整體方面來看，我國的會計制度還應該提高標準和完善各種制度，在這其中特別是房地產企業的會計核算制度比較重要。所以，應該開展有關房地產開發企業會計制度的建設，重點審核會計管理方面的規章制度，同時要對房地產開發企業的會計核算制度的缺陷給予分析指導，結合實際情況給出房地產開發企業會計核算的一些制度和政策。
1房地產開發企業會計核算制度的重要意義
房地產開發企業作為一個相對比較特殊的.行業，由于它始終涉及一些經濟比較活躍的領域，生產經營活動又比較復雜，資金流動性又是最大的行業，成本核算的環節也很多，所以會計核算領域如果出現了一些問題，房地產企業必將蒙受巨大的財產損失。所以，這就要求相關的地產開發企業盡快完善和健全會計核算的相關規章要求，加強對業務部門的預算考察，還要充分準備企業面對市場競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業會計核算模式有利的制度。
2當前地產企業會計核算中突出的問題
2.1目前指導房地產開發企業的會計制度不健全
因為現階段，我國的房地產開發行業仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產開發企業在會計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關的政策意見進行指導會計行業的工作。但是，從當前的我國會計制度的規定來看，能夠指導和規范房地產開發企業的會計核算規定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產開發企業的會計核算制度進行規范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領域明顯缺失，這也對行業的發展造成了一定的影響。
2.2房地產開發企業的收支管理不夠標準
房地產企業的收入標準始終沒有給出一個明確的規定，這就導致很長一段時間以來，這個領域長期處于一種比較模糊不清的狀態。這也造成了在一段時間內，該項目領域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很嚴格規范。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒有被視為收入的范疇。因為開發產品的價值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進行付款銷售的方法，常常會導致收款的時間與房屋竣工使用的時間不同，有時給企業的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認銷售的收入指標完成時，這個劃分標準就發生了實質性的變化。但是，目前的房地產開發企業應該重視交易的實質是否真正完成。
2.3資金流動情況的管理不完善
房地產開發企業的現金流動情況比較特殊。這主要表現在房地產開發企業的籌集錢款模式和投資經營的主體渠道都不相同，在經營的過程中，對產生的現金流動情況應該以開發項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現金的管控。因為開發的時間相對較長，這個較長的時間內始終都會涉及現金的流動情況。這就會導致現金的收支情況與一般企業有著很大的差別。
3房地產開發企業會計核算中的問題以及解決措施
3.1嚴格標定收入的標準
房地產商品的銷售收入必須要有非常明確的依據，這種依據應該重點體現在以下兩個方面：就是法律和專業依據。法律依據主要是指現行的主要法規中明確規定的房地產銷售應該符合的各種規定，主要是指房地產進行銷售時的收入，一切不符合相關規定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據主要是根據相關法律專業的標準進行的交易行為。專業標準的主要內容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。
3.2增大信息的內容
應該適當地加大成本的公開力度，加大對現金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業公開的信息內容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節的披露。增加各種分項目的現金流量的顯示。這樣才能保證現金流量信息的真實可靠，這對房地產開發企業的生產經營具有重大的現實意義。
3.3會計科目要規范整齊
作為房地產開發企業應該結合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監督檢查，要對房地產企業的會計核算工作開展徹底的狀況調查，同時要加強對企業的投資評估，這樣才會更好地對企業的經營狀況進行分析。加強對企業的財務核算分析能夠使企業更加清楚當前自身的經濟狀況，有助于領導層的分析決策，能夠更好地使企業健康發展。
4結語
會計核算工作是所有企業工作中的核心工作，也是房地產開發企業的首要工作。根據相關行業的標準應該進行行業的統一規范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結合相關的標準，重新制定一些企業管理規定，因為以前的規定比較籠統，每個企業之間的情況也不太相同，尤其是房地產行業具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結合企業的自身特點進行調整，這樣才會讓房地產企業在實際的工作中逐步地摸索經驗，找到符合房地產開發行業的會計核算體系。
參考文獻
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