房屋評估中無形損耗和價值的探討

房屋評估中無形損耗和價值的探討

在本錢法估價實踐中，估價職員以重置本錢減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對建筑物價值產生的負面，則隱含了這樣的條件：重置本錢是代表同類建筑中的功能最佳狀態、外界因素對建筑物最有利影響之下的市場價格。重置本錢的含義若非如此，在房屋功能優良、外界因素產生有利影響時，是否應在重置本錢的基礎上增加建筑物的價值？忽略功能和經濟因素的有利的影響也許正是本錢法估價結果偏低的一種原因。本文愿對房屋估價中的無形損耗做進一步探討，本錢法在無形因素價值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術思路來彌補傳統本錢法的不足。　　一、重置本錢的經濟含義和特點　　1.重置本錢（重建本錢，以下統稱重置本錢）是市場價值。本錢法中的“重置本錢”是重新取得或重新建造全新狀態的房屋所需的各項必要本錢用度和應納稅金、正常開發利潤之和，并非盡對意義上的本錢，而是房屋的市場價值。　　2.重置本錢是市場上可以接受的公平重新建造價格。建筑物的重置本錢是建造某一類建筑物的典型本錢，而非實際本錢，是在正常市場狀況下建造該類建筑物最可能的本錢，也稱公平本錢。房地產商的實際建造本錢若低于它，不會降低該房地產的價值，只會形成開發商的逾額利潤；反之，只會造成開發商的損失。　　3.重置本錢并非同類建筑中功能效用最佳狀態下的價格。本錢法依靠于替換原則，根據替換原理，現有房地產的價格可以由新建一個相同效用的替換品的本錢來衡量。因此，重置本錢是該類建筑效用下的本錢。但嚴格來說，本錢與功能效用之間并無盡對的正相關關系，建筑物部分功能效用，如采光、透風、朝向、平面布局主要取決于建筑設計，與其建造本錢無必然關聯。建筑物的最佳功能效用不能完全依靠于高本錢的投進，本錢的增減一定要對效用有所作用才能形成價格，現實生活中不乏本錢接近而功能迥異的建筑物，所以重置本錢只能是建造此類功效建筑物最可能為市場接受的公平本錢，并非同類建筑中功能效用最佳狀態下的價格。　　4.重置本錢不能體現建筑物在最高最佳使用方式下的價格。具有一定建筑特征的房屋建成后，本錢已然定數，建成后的房屋做何用途（假設該建筑具備多重用途），只是所有者對其選擇的一種獲利方式，與重新建造該建筑物的本錢價格并無必然聯系，相同重置本錢的建筑物可作不同用途使用。房地產估價遵循最高最佳使用原則，重置本錢不能必然體現建筑物在獲利最大使用方式下的價格。　　5.重置本錢是長期均衡市場狀態下的價格。本錢法的價值觀具有內向性，獨行于外部市場環境（包括產品市場和投資市場），本錢法沒有考慮競爭原則和供求原則，隱含了這樣的假設-長期市場均衡假設。即在運用本錢法時必須承認估價結果的適用環境是一個處于均衡狀態的房地產市場。由于在本錢法估價時，所采用的本錢概念具有新古典經濟中的長期本錢性質，在完全競爭的市場結構中，當市場處于長期均衡時，產品的價格取決于產品的長期本錢。當市場處于非長期均衡狀態時，產品的價格與長期本錢不具可比性。如：目前本地區寫字樓大量空置，則寫字樓的市場價格接近或低于本錢價格；當需求量迅速增加、供給量一定時，寫字樓的市場價格高于本錢價格。在重置本錢中，均無法體現這種變化。估價中遵循公然市場假設和估價時點原則，房地產的價格應反映估價時點在公然市場供求情況下的價格，重置本錢體現了估價時點價格水平下的建造價格，卻反映不了估價時點房地產市場或房地產分類市場的供求關系。　　綜上所述，重置本錢應是建筑物市場價格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態下的建筑物本錢，同時也無法體現建筑物最高最佳使用狀態下的價格，更不能反映估價時點市場供求關系下的建筑物價格。它只能是此類功能效果建筑物在市場供求均衡情況下的均勻市場價格。這種分析會使本錢法的適用范圍受到限制，毫無疑問，在估價時點，決定和影響房地產價值的因素維持不變，房地產的價值應該是惟一的，不同的估價得出的結果應趨于一致。在選用本錢法估價時，主要立足于房地產的產品屬性，但現實生活中房地產的價格則多取決于市場、效用因素。房地產的市場價值原理包括替換原理、環境影響原理、變動原理、競爭原理、供求原理、經濟外部性和貢獻原理等，大多數夸大外界因素對房地產價值的影響，不論本錢法是否適合于評估有豐富交易案例或活躍市場的物業，但作為一種評估常用的方法，應滿足其估價結果接近市場價值的原則。所以需要考慮更多外界因素的影響，尤其是將無形或非本錢因素的影響價值化。　　二、影響建筑物價值的因素和無形損耗之間的關系　　影響房地產價值的因素有四個：物質、經濟、和政府因素。由于本錢法估價的思路是房地分估，價值合一，有必要將房地產總體價值影響因素表現在土地和建筑物上的作用加以區分。同時，本錢法中大部分無形或非本錢因素對建筑物價值的影響，是以無形損耗的形式來體現的，所以有必要將各種因素引起的無形損耗加以區分，在估價時才能避免因素影響效果的重復或漏算。　　1.物質影響因素與無形損耗　　影響土地價值的物質因素包括位置、尺寸、外形、地質、地形、地勢、植被、天氣、景色、生態和污染程度等。開發的資源，如公共設施、基礎設施、開發程度等也是決定土地價值的影響力。影響建筑物的價值的物質影響力則取決于建設質量以及設計與環境的適應性和一般性。如建筑物外觀、結構、布局、設備、施工質量和適用性，以及整體款式、造型與四周環境的協調程度等。由于建筑物的功能性貶值體現建筑技術的進步和消費者偏好的改變對建筑物價值造成的影響，所以以上因素對建筑物價值的影響主要通過建筑物的重置本錢和物質性損耗、功能性損耗來體現。房地產區位上風的變化嚴格來說應反映在建筑物占地價值的變化上。至于環境因素，如景觀、生態、清潔衛生及污染情況，則由建筑物位址的不同而不同，假定建筑物可以移位，則可完全避免原位址環境因素的影響。所以筆者以為在本錢法中建筑物經濟性損耗外界因素的影響不包括環境污染、經濟地理位置的變化，而這些因素則直接影響建筑物占地的價值。　　2.經濟影響因素與無形損耗　　經濟因素反映房地產對攝取經濟和區域經濟的適應性。包括供求因素、物價因素、購買力水平、利率因素、政府經濟干預等，主要體現在市場供求對房地產的影響上。以上經濟因素共同作用于構成房地產商品的土地和地上建筑之上，所以，筆者以為建筑物的經濟性損耗應主要反映由于外界經濟因素的變化對建筑物價值的影響。　　3.因素與無形損耗　　社會因素主要有人口因素、法制因素、文化因素和社會程度等。這些因素構筑了房地產的整體社會環境，共同影響著土地和地上建筑。由于人口結構、社會偏好、生活條件的改善更多地影響著人們對建筑布局、格調的看法，所以在建筑物價值的影響中，則更多地體現為功能性損耗。　　4.政府影響因素與無形損耗　　政府因素影響房地產價格的制度、政策、法規方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規劃、稅收政策和市政治理等。從微觀層次上看，城市規劃中主要規定土地用途、容積率、覆蓋率等指標，完全是作用于土地資產上的因素，所以，本錢法中將土地用途的改變、城市規劃對土地的不利影響界定為建筑物的性損耗影響因素是不嚴謹的。經濟性損耗經常被以為是房地產的不可移動性在四周環境變化時造成的結果，如土地用途的改變、四周房地產的使用不協調、道路、機場產生的塵土和噪音等，但是這種價格下降和上升的實質是地價的變動，而不是建筑物價值的變動。所以建筑物四周環境的變化直接作用對象是建筑物所在土地的地價的變動，而不是建筑物的價值。而經濟政策的變化，使地區整體投資環境發生改變，會影響房地產整體市場，包括對建筑物的價值影響。　　三、無形因素對建筑物價值的影響　　本錢法中的物質、功能和經濟損耗是與代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，現有本錢法估價將各種無形或非本錢因素的影響均回結于對其重置本錢的折減，則隱含了這樣的條件，即重置本錢是代表物質上的全新狀態、同類建筑中的功能最佳狀態、外界因素對建筑物最有利影響之下的供求平衡市場價格。基于上文的分析，重置本錢更多地體現一種均勻而非最佳狀態的價格，在房屋功能優于一般建筑物或外界因素產生有利影響時，各種無形或非本錢因素的影響會在重置本錢的基礎上增加建筑物的價值，即本錢法估價中，也要考慮功能和經濟性因素對建筑物價格的有利影響。傳統本錢法中對無形和非本錢因素價值影響處理具有以下不足：　　1.建筑物的無形價值在本錢法中得不到完整體現。房地產交易的對象是完整的房地產商品，商品房地產的市場價值內涵是包括實在體價值和無形價值在內的綜合價值。按照本錢法的估價原理，只有部分本錢影響因素對無形價值的影響可包含在重置本錢中，而大量非本錢因素產生的建筑物無形價值，如文化價值、品牌上風并不能得到體現。例如古建筑歷久彌珍的歷史文化價值在本錢法的運算過程中無處增值，按照本錢法的估價原理，三項損耗的扣減只會令古建筑的估價值低于重置本錢；建筑（如中華民族園，世界公園）的文化旅游價值利用本錢法估價原理也無法正確；著名品牌蘊涵的良好品質、產品文化、優良服務、形象等無形價值也難以全面包含在本錢法的估價結果中。按照本錢法的原理，四合院傳統風格的古舊建筑與新建的別墅在重置本錢相同的情況下，假如不存在功能和經濟性損耗，則別墅建筑的價格會遠遠高于四合院建筑，恰恰相反的是，在交易市場上很輕易發現相反的結論。建筑物的無形價值如在本錢法中得不到肯定，本錢法與市場法、收益法估價結論之間的差異將無法消除。　　2.不能正確區分本錢相近、功能效果迥異的建筑物之間的價格差異。假定同一地區的類似住宅，由于設計方案的不同，其中一個缺少視覺和聲音方面的私密性、通行、進出車庫明顯不便、透風不好，另一個有很好的視覺和聲音方面的私密性、通行和車庫位置非常方便、透風良好。兩處結構重置本錢基本相同，在本錢法估價中對住宅一做了功能損耗調整，由于重置本錢非該類住宅在最佳功能效用下的本錢，那么也無理由不對住宅二更好地功能效用提出增值調整，相信消費者能夠并且愿意接受這種價值差異。　　3.不能體現環境因素和經濟政策對建筑物價值的積極影響。市場價值原理中的環境影響原理指出：房地產價格受到四周環境的影響，與四周環境協調的房地產具有較大的市場價值，反之則削減價值。與四周環境的協調程度在功能性損耗中既然能被作為折減建筑物價值的要素之一，同樣也應成為增加其價值的因素之一。經濟外部性原則以為，特定不動產的外在因素有可能產生積極或消極的經濟影響，在本錢法估價中，對經濟政策變化導致的某區域房屋價值的貶值作了損耗調整，而經濟環境的變化，如申奧成功，加進WTO，提升了北京市的投資吸引力，此類因素帶來的建筑物租金上漲同樣應作增值調整。　　4.不能表現供需不平衡市場狀態下房地產的價值。市場供求關系有三種：供大于求、供需平衡和供不應求，經濟性損耗是在長期市場均衡狀態下的市場價值（重置本錢）基礎上對估價時點因供大于求帶來的負面效應的價格修正，那么，估價中也應重視估價時點供不應求帶來的正面效應對房地產價值的影響。如一倉庫建筑，由于倉儲市場在近幾年內不能吸納更多的倉儲空間，使該建筑物不能全部租出，由于空置帶來的價值折減在經濟性損耗中給予了充分的考慮，相反，假如后來倉儲需求增加，使該建筑物的租金上升，這一外界因素帶來的正面效應為何又不予考慮了呢？　　四、房屋本錢法估價新思路　　綜上所述，筆者以為在建筑物功能優于一般或外界因素產生有利影響時，各種無形或非本錢因素的影響會增加房屋的價值.通過對重置本錢的經濟內涵和特點的分析，以及對影響房屋價值的因素與損耗間關系的再熟悉，找出傳統本錢法的缺點，提出以價值調整值或調整系數代替損耗值和損耗率的新思路，是對本錢法理論的新探討。但在實際中，尋找價值調整值適用的估算方法仍有一定難度，無疑會增加估價過程的復雜性。總之，筆者希看借此文引起廣大估價職員對本錢法估價更深進的理解和分析。

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