住房裝修分析

住房裝修分析

畢業論文

目    錄
前  言 1
1、上海住宅裝修的基本現狀 3
（1）上海住宅裝修歷史的演變過程和現狀 3
（2）本市存量和增量房產的基本情況 3
（3）住宅裝修類型及總量分析 3
（4）住宅裝修隊伍與管理現狀的分析 4
（5）國外住宅裝修業的調研與經驗借鑒 4
2、住宅裝修的態勢與存在的問題 6
（1）城市住宅建設與市民生活質量的需求 6
（2）住宅裝修市場與行業發展的相關因素 6
（3）住宅裝修存在的主要問題和面臨的挑戰 7
3、宅裝修發展的趨勢與對策 9
（1）住宅裝修產業的定位與特點 9
（2）住宅裝修業的發展趨勢 9
（3）住宅裝修產業市場拓展的基礎條件 9
“以客戶為中心”的經營策略、以人為本的管理理念、品牌經營的競爭戰略、推行家裝部品產業化、重視成本核算效益、承擔應盡的社會責任、提倡科技領先、大力培養專業和管理人材、推進管理創新。 11
（4）上海住宅裝修產業持續發展的策略 11
結束語 12
參考文獻 14

前  言

中國有680多個大中型城市，住宅建筑面積總量約300億平方米（據建設部2000年統計資料），2000年以來每年新建住宅10多億平方米，增量和存量住宅投入裝修的費用高達3500億人民幣。中國的改革開放，使城市建設快速發展，特別是上海的城市面貌發生了巨大的變化，引起了世界的矚目。
近幾年來，上海每年都以新建住宅超過1500萬平方米的速度，建成了1大批規劃領先、環境好、質量高、配套齊全的住宅小區。2001年上海房地產投資超過600億元，房地產業的增加值占GDP的比重大于5%，對GDP增長的貢獻率大于7%（據市房地資源局2001年的統計資料）。住宅建設推動了住宅裝修業的蓬勃發展，也帶動了相關建材、家俱、家電、輕紡等10多個行業的同步發展，表現出明顯的連動效應。
但是，上海家裝業也面臨了結構調整與如何適應市場需求的問題，其關鍵制約因素是現有眾多的家裝企業規模小，作坊式的生產經營分散性大，集聚力弱，表現出很強的非組織化，大多數中小家裝企業缺乏對市場信息全面、準確的掌握，盲目涌入大城市，而失去了廣闊的城郊和農村市場，家裝業的構成與市場的需求嚴重脫節。要解決這些矛盾，使傳統小作坊式的住宅裝修與社會化的大市場接軌，提高家裝業的比較效益，僅僅靠某些局部的改革，力度不足，效果不大，必須實行家裝業的整體性創新，有效整合，走住宅裝修產業化發展的道路。
通過對國內外住宅裝修產業化發展情況及中國住宅裝修業所面臨的挑戰進行分析，對上海住宅裝修業的現狀進行了剖析，總結了過去1些成功的經驗、發現了不適應目前形勢發展、老百姓需求、市場規范運作的薄弱環節，從中找到了影響上海住宅裝修產業化發展的主要原因，指出在上海大力發展家裝業市場化的重要意義。并對住宅裝修業市場化的發展內涵及外延、主要發展模式及運行機制等從理論上進行了分析，將為上海住宅裝修產業化的發展提供決策依據和參考。
根據中國加入WTO的新形勢及上海的具體條件，探索了上海住宅裝修業的市場定位及產業定位。著重分析了宏觀經濟環境的推動，為本市住宅裝修產業的發展提供了機遇，著眼于城市發展總體規劃，住宅的建設將是持續穩步地不斷發展。如上海國際航空港、國際深水港工程的建設和“黃浦江、蘇州河兩岸”的綜合開發；世博會配套場館和相臨大型運動員公寓的建設；城市４個超大型生態居住區的規劃實施等8大城市重點建設都將帶動住宅和相關產業鏈的同步拓展。
隨著家裝市場競爭日益激烈，行業中企業之間的兼并、整合現象將逐漸加劇，市場競爭的殘酷，會出現“勝王敗寇”的現象。家裝企業更應當注重企業的內部管理質量、企業外部形象和企業綜合競爭力的提高，以“名牌占市場、實力闖天下、質量取天下、服務守天下”來創立企業品牌，樹立行業形象，若設有不斷進取、銳意開拓的精神，就會被市場所淘汰。
為此，本文即從縱向分析了家裝業發展的歷程，又通過橫向比較，剖析了目前家裝市場存在的主要問題，針對上海這樣1個特大型城市住宅快速發展的良機，提出了上海住宅裝修產業市場化發展的對策，提高住宅裝修產業化的創新水平，構建良好的住宅裝修產業市場和法制環境，推動城市經濟發展和人民生活水平的不斷提高。
 
1、上海住宅裝修的基本現狀

（1）上海住宅裝修歷史的演變過程和現狀
上海大規模地建造住宅與裝修起源于210世紀310年代，當時大多數的公寓和花園住宅及新式里弄的建造采用就是這種建造與裝飾合1的方法，居民提著皮箱就可入住。
510年代到710年代后期，房屋的建造采取計劃經濟的管理方式，住宅以簡裝修的形式由單位向職工分配，居民自行裝修為數眾多，住宅裝修僅由全市150多個房管所負責管理，這1時期的裝修標準還不是很高。
810年代以后，隨著改革開放的不斷深入，1批涉外僑匯房的建造也采取了建造與裝飾相結合的方法，取得了1定的成效，同時也暴露出了相應的缺陷，如住宅裝飾設計與施工的成品個性化不強、時效性較短、裝飾材料選用整體性差，裝飾工藝與質量水平較低、大多數住宅的室內裝飾設計采取港臺和新加坡的模式，業主入住后對住宅的裝飾改動較多，特別是使用期多數7－8年后，就進入了住宅的再裝修階段。該時期的裝修標準有明顯提高。
自1990年以來，上海的居住物業的管理進入了1個全新的發展階段。住宅裝修也呈現了內容多樣化和形式多元化，委托正規家裝企業進行裝修已成發展趨勢，上海已逐步形成了住宅裝修市場，老百姓從簡單型住宅裝修逐步走向藝術和美觀化，并朝著個性化生態型轉變，帶動了上海家裝業跳躍式發展。隨著城市經濟的持續發展和人民生活水平的不斷提高，住宅裝修標準也相應的逐步提高，業主對住宅裝修施工、監理、中介（包括工程款審價、工程質量審核、室內空氣質量檢測等）單位的要求提出了新的內容。現階段業主投入到住宅裝修的費用和標準，已達到相當水平，1般占購房款的10％－25％，并呈逐步上升趨勢。
（2）本市存量和增量房產的基本情況
上海現有各類建筑總量3.6億平方米，其中居住建筑2.4億平方米。據統計，上海每年有40多萬套住宅投入裝修，年住宅裝修費用達250億元，其中增量住宅16萬套，裝修費用約130億元；存量住宅裝修24多萬套，裝修費用約120億元。是市民繼購房投資后，占第2位的消費熱點，第3位是購買家電，第4位是購買家俱等。當前，購車消費又成為市民新的消費熱點。
（3）住宅裝修類型及總量分析
從近幾年上海特大型城市住宅發展的實踐，縱觀本市住宅裝飾裝修的演變過程。住宅裝修分為3大類：
第1類屬“全裝修”房地產發展商在住宅建造時，在原定總體建筑設計的方案中，已包括住宅的套內裝飾設計，并在施工時1步到位，建成后配套銷售，這類裝飾裝修投資屬發展商的1次建設開發投資。如80-90年代建造的僑匯房、外銷房和近幾年建造的高級公寓樓、商住樓等，其數量占城市住宅總量不足5%。
第2類屬“菜單式裝修”是房產開發商通過對眾多家裝企業的擇優挑選，確定幾家有資質、質量好、講信譽，有保修責任的家裝企業，能提供給業主裝修設計和施工的菜單式服務。此類商品房從2001年開始實施為3000套，2002年為3萬套，2005年預計達到10萬套，其數量占城市住宅總量的25%。
第3類屬“自主裝修”是業主購買住宅后，自行委托裝修施工單位對所購住宅進行裝修設計和施工，此類數量占城市住宅總量的70%。后2類住宅裝飾裝修投資屬業主購房后的2次投資。
（4）住宅裝修隊伍與管理現狀的分析

 

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