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淺論人口老齡化與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
摘要：可持續(xù)發(fā)展歸根結(jié)底是人口、資源、環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前，人口老齡化是人口問(wèn)題中的重要問(wèn)題之一，房地產(chǎn)業(yè)是滿足人口“住有所居”的重要保障，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要力量。因此，從人口老齡化所產(chǎn)生的主要問(wèn)題角度來(lái)分析它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生的影響具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 關(guān)鍵詞：人口老齡化；房地產(chǎn)業(yè)；可持續(xù)發(fā)展 Abstract: In the final analysis, sustainable development is a kind of harmonious development of population, resource, environment, society and economy. At present, population aging is one of the most important population problems, and real estate industry is the important security of satisfying everyone’s living in habitat, besides, it’s the main power for promoting economy and society. Thus, from the point of the problems of population, analyzing the effect on sustainable development of real estate industry has great real significance. Key words: population aging; real estate industry; sustainable development21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位愈加凸顯，它是“城市化發(fā)展”過(guò)程中的客觀要求。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展程度直接關(guān)系到中國(guó)的城市化建設(shè)是否是可持續(xù)的，從而影響到中國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)等多方面的可持續(xù)性發(fā)展。在中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，人口老齡化趨勢(shì)也更加明顯，而人口老齡化的問(wèn)題不僅是數(shù)量增多的問(wèn)題，還存在一系列因?yàn)閿?shù)量增多和老年人口自身變化引起的其他問(wèn)題。
一、中國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀及趨勢(shì)
1.中國(guó)人口老齡化的現(xiàn)狀
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年中國(guó)60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘?3.28%，65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?.18%[1]。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)人口已經(jīng)達(dá)到老齡化水平。與此同時(shí)，中國(guó)人口老齡化還存在著與西方發(fā)達(dá)國(guó)家人口老齡化所未有的一些問(wèn)題。諸如，中國(guó)人口老齡化速度特別快，60歲以上的人口占總?cè)丝诘谋壤龔?%增加到14%，法國(guó)經(jīng)過(guò)了115年，瑞典經(jīng)過(guò)了85年，德國(guó)、美國(guó)經(jīng)過(guò)了50年左右，而中國(guó)不到30年就達(dá)到這個(gè)水平[2]；中國(guó)的人口老齡化具有比較明顯的“未富先老”特點(diǎn)，特別是在農(nóng)村地區(qū)，2005年全國(guó)農(nóng)村人均純收入為3 255元，這樣的收入水平很難承受老年人口增多所帶來(lái)的物質(zhì)和精神上的壓力；此外，中國(guó)養(yǎng)老保障體系還很不完善，在大多數(shù)的農(nóng)村地區(qū)，家庭養(yǎng)老仍然是廣大農(nóng)民的主要養(yǎng)老形式。
2.中國(guó)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)
生育率下降、死亡率下降、人的預(yù)期壽命延長(zhǎng)及人口的遷移是影響人口老齡化程度的主要因素。隨著科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展、人們生育觀念的轉(zhuǎn)變和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，生育率和死亡率都會(huì)最終達(dá)到低水平的均衡發(fā)展，人們的預(yù)期壽命會(huì)持續(xù)增加，人口遷移發(fā)生的可能性也將更大，所以人口老齡化將越來(lái)越影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各方面。中國(guó)60歲以上人口占全部人口的比例：1990年5.57%；2000年6.96%；2003年10%[3]。到2010年，中國(guó)的老年人口總數(shù)將達(dá)到1.71億，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能否滿足這么龐大的特殊人群的需要是衡量它是否可持續(xù)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)之一。
二、人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響
房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件[4]。英國(guó)學(xué)者韋克斯在研究老年人口問(wèn)題時(shí)曾概括地指出，現(xiàn)代老年人問(wèn)題主要是基于老年人在以下幾個(gè)方面發(fā)生顯著變化而造成的：經(jīng)濟(jì)來(lái)源所得方面的變化；社會(huì)角色與人際關(guān)系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因?yàn)檫@些方面的變化使得老年人口群體對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，同時(shí)，老年人口增多導(dǎo)致老年扶養(yǎng)比上升將會(huì)影響到整個(gè)人口的經(jīng)濟(jì)承受能力等。
1.老年人口的收入水平與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
消費(fèi)是生產(chǎn)的目的，也是生產(chǎn)的動(dòng)力，所以，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自于人們對(duì)它的消費(fèi)。同時(shí)，房地產(chǎn)的消費(fèi)不同與其他普通生活資料消費(fèi)，它需要消費(fèi)者具有相當(dāng)實(shí)力的經(jīng)濟(jì)收入水平。由于老年人口在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位，他們的收入會(huì)受到體力下降等因素影響，再加上退休收入減少，這樣以來(lái)，老年人口群體中有購(gòu)買房屋能力的人比較少；另一方面，老年人口中也有一些在年輕時(shí)已有房屋，不需要再購(gòu)買房�？傊�，老年人口都不能成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量,隨著人口老齡化程度的加重，房地產(chǎn)業(yè)中特別是商品房的發(fā)展速度會(huì)受到更為明顯的影響。
2.老年扶養(yǎng)比上升與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
老年扶養(yǎng)比是指某一人口中老年人口數(shù)與勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比，它是從經(jīng)濟(jì)角度反映人口老化社會(huì)后果的指標(biāo)之一。人口老齡化是老年人口在總?cè)丝谥兴急戎夭粩嗉哟蟮膭?dòng)態(tài)過(guò)程，老年人口逐漸增多，而生育率保持不變或降低，就必然會(huì)使得老年撫養(yǎng)比上升。人口年齡結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)表明，我國(guó)老年扶養(yǎng)系數(shù)從1970年起一直上升，1975年為12.9%，1999年為13.5%，2010年為17.4%，2030年為37%，2050年則進(jìn)一步上升為47.5%[5]。老年扶養(yǎng)比上升，老年人口增多，則贍養(yǎng)費(fèi)用也增多，勞動(dòng)力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出勞動(dòng)年齡的人口，隨著時(shí)間的推移則越來(lái)越遠(yuǎn)離勞動(dòng)，成為純被扶養(yǎng)人口[6]。
3.老年人口身體素質(zhì)、心理需求變化與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
勞動(dòng)力資源是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要力量，人口老齡化加重使得勞動(dòng)力的供給減少，也使得勞動(dòng)年齡人口的平均年齡上升，老年勞動(dòng)人口規(guī)模變大。從人的生理功能角度來(lái)看，人的身體素質(zhì)到一定年齡后就隨著年齡的上升而降低，所以，在人口老齡化過(guò)程中，勞動(dòng)年齡人口的整體身體素質(zhì)有下降趨勢(shì)，從而不能更好地創(chuàng)造房地產(chǎn)發(fā)展的人口環(huán)境。 在人的老年時(shí)期，生理與心理等方面與中青年時(shí)期有很大差異，在住的方面，他們希望能滿足安全性和私密性的基本要求，同時(shí)，人口老齡化中的高齡化現(xiàn)象突出，高齡老年人更多的身體行動(dòng)不便者，所以，房地產(chǎn)在開發(fā)時(shí)需要不斷考慮到滿足老年人需要而進(jìn)行的對(duì)住宅房基礎(chǔ)設(shè)施和功能改善的建設(shè)，而基礎(chǔ)設(shè)施和功能改善建設(shè)需要大量資金和技術(shù)的投入，一些企業(yè)考慮到眼前利益就可能忽視此類建設(shè)，這樣房地產(chǎn)業(yè)的供給就難以滿足廣大老年人群的住房需要，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也將無(wú)從談起。
4.農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移受到限制影響房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)我們雖然把它定性為第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上和其直接相關(guān)的建筑屬于第二產(chǎn)業(yè)，其職工中有相當(dāng)大部分是屬于從事體力和重體力勞動(dòng)。雖然現(xiàn)在許多工地逐步在實(shí)施機(jī)械化，但在施工過(guò)程中體力勞動(dòng)仍是一個(gè)比重相當(dāng)大的工作。從目前的建筑工地來(lái)看，很多工地，除少數(shù)的管理人員是建筑公司的職工外，絕大多數(shù)都是來(lái)自農(nóng)村的民工。不少人認(rèn)為，農(nóng)村可以為城市建設(shè)提供無(wú)限的剩余勞動(dòng)力，實(shí)際上，情況并非如此，隨著農(nóng)村人口老齡化程度的加重，一些局部農(nóng)村也已經(jīng)存在著勞動(dòng)力不足的現(xiàn)象。比如，四川家戶土地休耕、拋荒原因中勞動(dòng)力不足的占36.5%；將土地租供或送人原因中勞動(dòng)力不足的占60.8%[7]。農(nóng)村人口老齡化帶來(lái)的影響一方面表現(xiàn)在：老年人口增多，需要更多年輕人照顧，年輕勞動(dòng)力進(jìn)城的可能性降低；另一方面，人口老齡化造成勞動(dòng)人口比例下降和勞動(dòng)人口年齡偏高，使得勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移受到限制。這樣以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)所需要的勞動(dòng)力逐漸稀缺，開發(fā)成本則相應(yīng)提高，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展受到影響。
三、小結(jié)及建議
人口老齡化中的老年人口群體是一個(gè)特殊的群體，但卻不是孤立的群體，老年人是社會(huì)、家庭的重要成員，所以他們的生存需要和發(fā)展需要影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的方方面面。人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響更多的是間接的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的，甚至在目前是微不足道的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通過(guò)采取一些措施一方面可以讓老年人口共享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，另一方面還能解決人口老齡化中“老有所居，老有所樂(lè)”問(wèn)題和房地產(chǎn)業(yè)供需矛盾等問(wèn)題。
1.加大老年公寓等其他老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)。我國(guó)的人口老齡化是與人口轉(zhuǎn)型和社會(huì)轉(zhuǎn)型同步發(fā)生的，人口老齡化程度加重的同時(shí)，家庭規(guī)模在減小，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式受到挑戰(zhàn)，家庭養(yǎng)老壓力加大，因此，有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)放寬計(jì)劃生育政策來(lái)緩解家庭的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，這樣只能解決暫時(shí)的問(wèn)題，卻會(huì)產(chǎn)生更大的人口壓力，加重人口與資源的矛盾，形成惡性循環(huán)；我們應(yīng)當(dāng)把家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合，改變傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的單一模式，這就需要建設(shè)相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施保障社會(huì)養(yǎng)老得到推行與支持。
2.加大房地產(chǎn)業(yè)中的技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量較低，缺乏先進(jìn)的設(shè)備、技術(shù)，許多建設(shè)行業(yè)仍停留在20世紀(jì)五六十年代的水平。只有通過(guò)新技術(shù)的應(yīng)用，才能建設(shè)功能齊全、設(shè)計(jì)人性化的房地產(chǎn)業(yè)，才能充分滿足人口老齡化中不斷增多的老年人口群體的特殊需要。
3.提高年輕年齡段的人口文化素質(zhì)。老年人的文化素質(zhì)直接決定著老年人口的就業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入、經(jīng)濟(jì)生活來(lái)源和供養(yǎng)狀況，并間接影響到他們的身體健康和文化生活狀況。受低水平的歷史發(fā)展和教育發(fā)展制約，現(xiàn)階段的老年人口整體文化水平是比較低的，再加上老年人對(duì)事物的接受能力比較低，所以提高現(xiàn)階段老年人口的文化素質(zhì)難度較大，但應(yīng)重視提高年輕年齡段人口的文化素質(zhì)，為他們將來(lái)的老年生活打下良好基礎(chǔ)，最終才能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極影響。
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