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酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理研究
摘要：隨著國(guó)家GDP的增長(zhǎng)和人均消費(fèi)水平的不斷增長(zhǎng)，旅游模式由單一的觀光旅游、商務(wù)旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化，旅游者更強(qiáng)調(diào)旅游全過(guò)程的質(zhì)量與舒適程度，旅游者在旅游、休閑度假的同時(shí)，更將作為投資者投資旅游房產(chǎn)。文章從酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理模式分析研究如何投資酒店式公寓。 關(guān)鍵詞：酒店式公寓；投資；經(jīng)營(yíng)管理“酒店式公寓”來(lái)源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，起源于20世紀(jì)70年代歐美國(guó)家，由“時(shí)權(quán)酒店”（Time share Hotel）演變過(guò)來(lái)。酒店式公寓指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂(lè)等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量等配套完備。
一、酒店式公寓的管理模式
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理方式
全權(quán)管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的委托，物業(yè)公司全權(quán)負(fù)責(zé)受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標(biāo)、要求、標(biāo)準(zhǔn)開展具體管理工作，此模式能充分體現(xiàn)全權(quán)管理的品牌效應(yīng)。
合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項(xiàng)目管理公司，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔(dān)任公司的總經(jīng)理和各部門主管，通過(guò)合作管理，提高項(xiàng)目管理水平并為合作方培養(yǎng)一支素質(zhì)過(guò)硬的管理人才隊(duì)伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。
顧問(wèn)管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊(duì)伍，物業(yè)公司受聘擔(dān)任管理顧問(wèn)，提供整套的管理規(guī)章，并指導(dǎo)發(fā)展商運(yùn)行及操作。顧問(wèn)管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級(jí)管理人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目擔(dān)任管理公司的總經(jīng)理及各部門主管，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體的指導(dǎo)和管理；二是物業(yè)公司派人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目，但并不擔(dān)任管理公司的任何職務(wù)，只是應(yīng)發(fā)展商要求提供顧問(wèn)服務(wù)；三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據(jù)發(fā)展商的要求由顧問(wèn)小組定期或不定期的到項(xiàng)目指導(dǎo)工作。
（二）酒店管理方式
顧問(wèn)管理方式。根據(jù)發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業(yè)人員對(duì)酒店的功能設(shè)計(jì)布局、裝修風(fēng)格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場(chǎng)定位、營(yíng)銷推廣等提供顧問(wèn)意見。
全權(quán)委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對(duì)一酒店實(shí)行全面經(jīng)營(yíng)管理。酒店的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，酒店管理公司向董事會(huì)上報(bào)經(jīng)營(yíng)方案、營(yíng)業(yè)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算，在征得董事會(huì)同意后開展經(jīng)營(yíng)管理工作。酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，每月從營(yíng)業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。
承包經(jīng)營(yíng)管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營(yíng)管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)模式研究包指標(biāo)后展商負(fù)責(zé)，酒店管理公司派駐項(xiàng)目總經(jīng)理開展具體管理工作，并以承包指標(biāo)對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)。
二、國(guó)內(nèi)酒店式公寓在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)
在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素�？蛻羧チ舻臎Q定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運(yùn)作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。一個(gè)具有良好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現(xiàn)在市場(chǎng)上來(lái)看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營(yíng)能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的矛盾。如果沒有物業(yè)公司高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，投資回報(bào)率很難得到穩(wěn)定的保證。投資回報(bào)率低，反過(guò)來(lái)又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場(chǎng)消費(fèi)支柱，投資者的積極性。
�。ǘ﹪�(guó)內(nèi)酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理
作為一個(gè)投資者，擁有良好的經(jīng)營(yíng)方式、豐富管理及經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業(yè)內(nèi)人士一般認(rèn)為，酒店消費(fèi)價(jià)格（元/天）是房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）的10%，酒店式公寓銷售價(jià)格比一般房地產(chǎn)價(jià)格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國(guó)內(nèi)的酒店管理公司有兩個(gè)弱點(diǎn)，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國(guó)著名酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位；二是總想用中長(zhǎng)期的全權(quán)委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營(yíng)習(xí)慣總有根本的矛盾。國(guó)內(nèi)酒店管理公司普遍存在創(chuàng)新力不夠，無(wú)法尋找穩(wěn)定的市場(chǎng)發(fā)展培育點(diǎn)。
�。ㄈI(yè)權(quán)分割導(dǎo)致委托者虛位問(wèn)題
作為一個(gè)一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來(lái)管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會(huì)產(chǎn)生委托者虛位，會(huì)侵害中小投資者的利益。所以就導(dǎo)致了酒店式公寓在管理過(guò)程中過(guò)于混亂，業(yè)主權(quán)益無(wú)法得到保護(hù)，租金收入無(wú)法得到保障。
三、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資酒店式公寓
（一）選址定位與經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定升值空間
酒店式公寓的主要目標(biāo)客戶群來(lái)自跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。他們對(duì)辦公場(chǎng)所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于酒店和普通寫字樓，所以會(huì)成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報(bào)率來(lái)看，酒店式公寓比較適合中長(zhǎng)線的投資者。對(duì)于開發(fā)商而言，在區(qū)域的選址上，就應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿足各類商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說(shuō)，最有利的位置位于中心城區(qū)和交通樞紐的核心位置。
�。ǘ┪飿I(yè)管理決定客戶去留
提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問(wèn)題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進(jìn)行管理，客人不但可以享受到星級(jí)酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。
（三）物有所值，性價(jià)比高
找一個(gè)“性價(jià)比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個(gè)價(jià)位非常高的投資產(chǎn)品，其實(shí)不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價(jià)，一些開發(fā)商往往把包租的錢已經(jīng)折合在房?jī)r(jià)里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購(gòu)買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購(gòu)買前的比較。 四、案例研究——奧林國(guó)際酒店式公寓市場(chǎng)策略研究（海寧國(guó)際輪滑中心）
奧林國(guó)際酒店式公寓用地性質(zhì)為70年住宅產(chǎn)權(quán)，總建筑面積1634434平方米左右，共25層，3臺(tái)電梯；其中1-2層為商業(yè)配套，第3層為恒地房產(chǎn)公司辦公用房，5-25層為酒店式公寓，共420戶，主力戶型建筑面積為30-50平方米，套內(nèi)實(shí)際可利用面積為22.41-60平方米；戶型包括一室戶、一室一廳和二室一廳，以一室一廳戶型為主。
�。ㄒ唬┑乩砦恢脙�(yōu)越
公寓位于海洲路和海昌路交叉處，北臨海州路，南靠海昌路，地處海寧新老城區(qū)交界處，是海寧市政府重點(diǎn)扶持工程——海寧國(guó)際輪滑中心的重要組成部分。公寓所處位置既擁有到老城區(qū)的便捷，又與海寧城市發(fā)展規(guī)劃接軌。城南新區(qū)占地7.4公頃的新皮革城已建成并使用，二期工程也已啟動(dòng)。海洲路上的市行政中心、海寧文化中心、市文化館、市建設(shè)局等政府職能部門，與公寓近在咫尺。位于城南大道南側(cè)占地約7公頃的客運(yùn)中心已動(dòng)工建設(shè)。位于東南組團(tuán)的教育園區(qū)初步建成。
�。ǘ⿰W林國(guó)際酒店式公寓客源市場(chǎng)細(xì)分
短期旅游觀光、購(gòu)物客源主要包括鹽官古鎮(zhèn)、錢江觀潮等著名景區(qū)旅游觀光，以及皮革城、輕紡城等專業(yè)市場(chǎng)旅游購(gòu)物。該兩類客源市場(chǎng)一般以短程旅游觀光為主，主要來(lái)自于上海、杭州等周邊城市，一般來(lái)說(shuō)，選擇在海寧住宿過(guò)夜的可能性較小。
政府接待主要包括各級(jí)政府來(lái)海寧視察、觀摩等，政府組織的招商引資、貿(mào)易洽談接待等，根據(jù)接待的檔次不同，一般是選擇相應(yīng)的星級(jí)酒店。
公司商務(wù)主要包括來(lái)自海內(nèi)外的采購(gòu)商和批發(fā)商，以及周邊來(lái)海寧洽談業(yè)務(wù)的其他類公司商務(wù)客人。
輪滑運(yùn)動(dòng)中心比賽及訓(xùn)練市場(chǎng)主要包括參加比賽和訓(xùn)練的運(yùn)動(dòng)員和教練員，以及來(lái)自外省市的觀眾。
企業(yè)外來(lái)員工中短期住宿主要包括經(jīng)編產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)各大中型企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)的外來(lái)高級(jí)管理和高級(jí)技術(shù)人員在海寧的中長(zhǎng)期居住，以及外省市企業(yè)常駐海寧的高級(jí)采購(gòu)人員。
�。ㄈ⿰W林國(guó)際酒店式公寓配套功能及管理模式建議
管理模式主要是以?shī)W林國(guó)際酒店式公寓的產(chǎn)品特征和它所處周邊的商業(yè)環(huán)境特征為主要制定依據(jù)，在充分考慮自住購(gòu)買者享受到高品質(zhì)酒店式服務(wù)的前提下，通過(guò)最佳的經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)，為廣大投資客戶獲得最大的物業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)和物業(yè)保值增值。
穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益＋物業(yè)增值，同時(shí)將獲得一定時(shí)段的免費(fèi)入住權(quán)益（每年15-30天左右），極其適合穩(wěn)健型私人投資者，其經(jīng)營(yíng)回報(bào)往往數(shù)倍于銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債和保險(xiǎn)投資收益；酒店在專業(yè)酒店管理公司的精心打理下，其房地產(chǎn)的增值將超過(guò)其他類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是海內(nèi)外養(yǎng)老基金、社保基金、私人資本在獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收益的同時(shí)，能使資產(chǎn)得以保值、增值的最佳投資選擇。
租賃＋委托經(jīng)營(yíng)：酒店管理公司和所有產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主簽訂為期10年的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理合同，合同的前三年為租賃經(jīng)營(yíng)，租金回報(bào)相當(dāng)于業(yè)主所購(gòu)產(chǎn)權(quán)酒店總價(jià)的6-8%左右，后7年按照酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分紅。
�。ㄋ模┙�(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)預(yù)算
公寓房套內(nèi)可實(shí)際利用面積22.41-26.18平方米戶型，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，海寧目前三星級(jí)酒店的年平均出租率為70%左右，經(jīng)濟(jì)型酒店更高一些。商務(wù)型酒店一般的經(jīng)營(yíng)成本在45%左右。以經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算該項(xiàng)目最小一室戶的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)如下：
第一，最小面積22.41-26.18平方米客房年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：一間客房年總收入：140元×365天×70%＝35770元；營(yíng)業(yè)稅：35770×5.67%＝2028元；經(jīng)營(yíng)成本：35770×45%＝16097元；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米銷售價(jià)格預(yù)測(cè)：建筑面積31平方米左右，按租賃稅稅前投資回報(bào)8%來(lái)計(jì)算，該房屋每平方米銷售單價(jià)為：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。
第二，較大面積一室戶和一室一廳（30.19-39.15平方米）年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：該類客房面積已基本達(dá)到四星級(jí)左右的客房標(biāo)準(zhǔn)，以海寧目前三星級(jí)以上酒店平均房?jī)r(jià)200元為標(biāo)準(zhǔn)，平均出租率70%左右來(lái)計(jì)算：一間客房年總收入：200元×365天×70%＝43800元；營(yíng)業(yè)稅：43800×5.67%＝2483.46元；經(jīng)營(yíng)成本：43800×45%＝19710元；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米銷售價(jià)格預(yù)測(cè)：建筑面積平均38平方米，按租賃稅稅前投資回報(bào)8%來(lái)計(jì)算，該房屋每平方米銷售單價(jià)為：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米
第三，較大戶型的一室一廳和二室一廳（實(shí)際利用面積是47.69平方米和57.73平方米）年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：該戶型主要以自住和中長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)為主，租賃經(jīng)營(yíng)的用途，一是中小企業(yè)作為商住用房，二是海寧企業(yè)外來(lái)高級(jí)員工的中長(zhǎng)期住宿（一個(gè)月以上）。海寧市場(chǎng)上目前可參考的物業(yè)包括賓館的長(zhǎng)包房，如財(cái)富大廈3500元/月，建筑面積：90平方米，住宿面積60平方米。以財(cái)富大廈作為參考，3500元/月，物業(yè)管理費(fèi)和水電煤等日常費(fèi)用由租戶自理：一間客房年租金總收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米銷售價(jià)格預(yù)測(cè)：建筑面積49.63平方米，按租賃稅稅前投資回報(bào)8%來(lái)計(jì)算，該房屋每平方米銷售單價(jià)為：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。
現(xiàn)在奧林國(guó)際酒店式公寓已經(jīng)按照既定計(jì)劃運(yùn)營(yíng)，房間全部售出。
五、總結(jié)
面對(duì)來(lái)勢(shì)洶涌的酒店式公寓開發(fā)潮，開發(fā)商們無(wú)不想做大酒店式公寓租賃的這塊蛋糕。但是面對(duì)酒店式公寓投資，也面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此在投資的同時(shí)，同樣也需要注意到經(jīng)營(yíng)管理中存在的不足，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，找準(zhǔn)自身的市場(chǎng)定位，獲得預(yù)期的收益。
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