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論業主自治的邊界
本案中，《章程》及《條約》能否對專有局部的自主運營或拜托運營事項受權業主委員會“依據多數業主見見”作出決議？該《章程》及《條約》的條款效能如何？在《物權法》之下，案涉《章程》和《條約》當屬“管理規約”性質，對其效能的判別，自不脫業主自治的范疇。一、《物權法》之下的業主自治
業主自治大抵是指業主為維護和促進全體業主的共同利益，按照法律規則和管理規約，并經過業主團體對共有局部和共同事務停止統一、民主管理的制度。作為私法自治的表現，業主自治構成了《物權法》上建筑物辨別一切權制度的兩大主要內容之一，貫串于《物權法》第六章“建筑物辨別一切權”，并成為《物業管理條例》制定和修正的指導性準繩，舉凡業主大會、業主委員會的組建與運作，管理規約的制定等等，無不表現了業主自治的肉體。
本案中，《章程》和《條約》的內容標明，這兩份文件均屬《物權法》上所稱“管理規約”性質。管理規約是指業主大會按照法定程序制定并經過的對業主具有約束力的關于共有財富和共同事務的管理的詳細規則。固然就管理規約的性質，學界素有契約說、勞動協約說和自治規則說之爭，但從其訂立目標、主要內容和效能范圍來看，管理規約好像國度的憲法、公司的章程，具有業主團體基本性自治規則的性質，是業主自治的最高自治標準。
在業主自治觀念之下，現代各國大多普遍地供認業主的規約自治權益。業主團體享有普遍的管理共有局部的權益，經過執行管理規約促進和維護辨別一切建筑物的財富價值，從而提升全體業主的集體利益。可經過管理規約規則的事項有：業主的權益和義務、共有局部與專有局部的辨別、業主間管理費用的分擔準繩、辨別局部明細書等。我國《物業管理條例》第17條第1款亦規則：“管理規約應當對有關業主的運用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當實行的義務，違背管理規約應當承當的義務等事項依法作出商定。”理論中，管理規約主要包括兩個方面的內容：一是對共有局部和共同事務的管理。比方，建筑物及其隸屬設備的運用、維護與管理；二是對業主行為17的標準與管理，比方，制止業主攜帶風險物品進入社區等。
本案中，《章程》和《條約》能否對專有局部的自主運營或拜托運營事項受權業主委員會“依據多數業主見見”作出決議？該《章程》和《條約》的條款效能如何判別？此即觸及上述條款能否屬于管理規約能夠規則的內容，或者說上述條款能否屬于業主自治的范圍？
二、“多數人暴政”與業主自治的限制
業主自治權的行使規則是在多數決之下構建起來的，是民客觀念在業主自治中的表現，亦即業主自治是依照多數人的意志而自決。但是，人由于自身的局限，一定數量聚合的人群并不能確保意志的合法性和正義性，很可能呈現多數人應用民主決策中的少數服從多數的準繩，將多數人的意愿強加給少數人，剝奪少數人的權益和利益，此即所謂“多數人暴政”。在業主自治中亦可能呈現“多數人暴政”。基于此，各國對業主自治大多停止了一定水平的限制，普通的規則表現于以下內容之中：維護建筑物整體與平安的需求；專有一切權不得單獨處分的規則；嚴重違背義務者專有一切權的剝奪；管理人選任職務與權限；法律的強迫性規則；不得以規約方式恣意損傷業主以外的人的權益等。
我國《物權法》對業主自治的限制大抵表現在以下幾個方面：第一，業主有權共同決議的事項范圍的限制(第76條)；第二，停業(“住宅改動為運營性用房”)的限制(第77條)；第三，業主對損害其合法權益的業主或業主委員會決議的撤銷權(第78條)等等。與本案有關的主要是第一項。
業主自治決議了對共有局部和共同事務的管理可由業主自在商定，但為防止“多數人暴政”問題，應對業主有權共同決議的事項(多數決決策事項)的范圍作出限制。我國《物權法》第76條第1款規則：“下列事項由業主共同決議：(1)制定和修正業主大會議事規則；(2)制定和修正建筑物及其隸屬設備的管理規約；(3)選舉業主委員會或者改換業主委員會成員；(4)選聘和解職物業效勞企業或者其他管理人；(5)籌集和運用建筑物及其隸屬設備的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其隸屬設備；(7)有關共有和共同管理權益的其他嚴重事項。”《最高人民法院關于審理建筑物辨別一切權糾葛案件詳細應用法律若干問題的解釋》第7條規則：“改動共有局部的用處、應用共有局部從事運營性活動、處分共有局部，以及業主大會依法決議或者管理規約依法肯定應由業主共同決議的事項，應當認定為物權法第76條第1款第(7)項規則的有關共有和共同管理權益的‘其他嚴重事項’。”這些規則一是肯定了業主共同決議事項的判別規范，在制度上掃除共有和共同管理權因恣意行為而遭到損害；二是經過肯定業主共同決議事項的判別規范，合理劃定了業主共同決議事項的范圍，防止因其界線泛化而假借共同決議之名損傷業主個體的合法權益。無論是管理規約的制定，還是業主團體所作出的決議，均不應超越此范疇，不得變卦或掃除建筑物辨別一切權的實質，不得損害業主的根本自在。
應當留意的是，《物權法》第76條第1款第(2)項表述是“建筑物及其隸屬設備的管理規約”，在解釋上能否構成對管理規約內容的限制？管理規約是不是只能規則“建筑物及其隸屬設備”的管理？同時，《物業管理條例》第17條第1款規則：“管理規約應當對有關物業的運用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當實行的義務，違背管理規約應當承當的義務等事項依法作出商定”能否構成對《物權法》上述規則的違背？筆者以為，管理規約作為業主自治的規則，自應只受制止性標準的約束，亦即只要業主自治事項的制止情形管理規約不能規則，在該底限之上，一切交由業主決議。
三、《章程》和《條約》的效能問題：基于《物權法》第70條和第76條的解釋
本案中，《章程》和《條約》規則，“由業主委員會依據業主代表大會的受權，征求本樓宇內一切房產權和經濟利益相同的業主見見，表決經過后以合同方式分樓宇一切權分別拜托一個運營管理公司施行統一的專業化運營管理效勞。業主委員會能夠經過招標或其他方式選聘運營管理公司，并與業主代表大會選定的運營管理公司訂立、變卦或解除拜托運營管理合同。”很明顯將業主的專有局部的運營方式受權業主委員會“依據多數業主見見”作出決議，這一規則能否有效？
《物權法》第70條規則：“業主對建筑物內的住宅、運營性用房等專有局部享有一切權，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權益。”通說以為，這一規則標明建筑物辨別一切權是由專有權、共有權和共同管理權所組成的復合性權益。其中，共同管理權作為業主關于共有局部和共同事務從事管理的權益，構成了業主自治的根底。亦即，就第70條的意義，共同管理僅及于“專有局部以外的共有局部”，但《章程》和《條約》的規則曾經超越了“專有局部以外的共有局部”，直接影響到了各業主的專有局部。
《物權法》第76條第1款、最高人民法院前引司法解釋條文標明，業主共同決議的事項僅及于共有局部和共同事務的管理，不觸及專有局部的正常運用。《章程》和《條約》規則，專有局部的自主運營或拜托運營事項受權業主委員會“依據多數業主見見”作出決議。這里，專有局部的運營方式(自主運營抑或拜托運營)本屬業主專有權的范疇，非為業主共同決議事項，除非全體業主同意，不能依多數決來損害少數業主的專有權。所謂“鑒于某商廈商鋪的整體關聯性，從大多數人的利益動身，要對少數人權益作出必要限制”，當屬“多數人暴政”，不值贊同。
綜上，筆者以為，《章程》及《條約》對專有局部的自主運營或拜托運營事項受權業主委員會“依據多數業主見見”作出決議的商定，因違背了《物權法》的規則，應認定為局部無效。
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